Не можете найти бригаду строителей? У инвесторов миллионных проектов та же проблема
В декабре прошлого года тысячам дольщиков, заплативших за будущие квартиры в микрорайоне «Солнцеград» около Балашихи (ближнее Подмосковье), пришлось немало понервничать. Через год после того как покупатели жилья расстались с огромными суммами, на территории будущего микрорайона зиял единственный котлован, вокруг него бродили работники прокуратуры, работы были полностью остановлены, а у инвестора и девелопера — компании «Ви Эм Пи Инвест» районные власти отобрали разрешение на строительство. Дольщики по примеру обманутых соинвесторов из «Социальной инициативы» уже объединялись в группы протеста, собираясь выйти на демонстрации и требовать справедливости от властей.
Крах очередной строительной пирамиды? Ничего подобного: девелопера подвел генподрядчик, попросту не сумевший выполнить свои обязательства.
С девелопера это, правда, вину снимает лишь частично: подрядчика-то он выбирал сам. «Ви Эм Пи Инвест» входит в группу компаний VMP Corp и подконтрольна бизнесменам Борису Букатову и Денису Семыкину с партнерами. Букатов и Семыкин никакие не строители, входящая в VMP компания Europarts Rus — один из крупнейших поставщиков комплектующих для офисной техники и компьютеров. Но теперь компаньоны решили подзаработать на недвижимости: подмосковный рынок жилья менее конкурентен, чем компьютерный, а цены на квадратные метры набрали рост. Чтобы зарабатывать на недвижимости, необязательно быть строителем: нужно иметь деньги и нанять профессиональную генподрядную организацию.
Сказано — сделано: создав девелоперскую группу «Новая площадь» (сюда входит и «Ви Эм Пи Инвест»), компьютерщики купили в Балашихинском районе Подмосковья имущественный комплекс воинской части, получили права на землю, заключили инвестиционный контракт с администрацией района. В качестве генподрядчика первой очереди строительства 500 000 кв. м жилья (позже проект расширили до 972 000 кв. м) выбрали компанию «ПСМК Воскресенский».
Выбор, как выяснилось, оказался неудачным. «ПСМК Воскресенский», правопреемник хозяйственного управления Управления делами Совмина РСФСР с парком из 120 единиц строительного автотранспорта, в 2004 году считалась средней, но вполне крепкой строительной компанией, она, кстати, возвела крупный микрорайон неподалеку от будущего «Солнцеграда». Но затем компания решила сама инвестировать в строительство московского жилья, и тут ее сил не хватило: известно уже несколько столичных проектов, где она не выполнила обязательства перед дольщиками. В 2005 году выручка ПСМК снизилась до $5 млн против $16 млн в 2004 году, а чистый убыток составил $3 млн. (Руководство ПСМК ситуацию не комментирует; сайт компании не работает.)
В «Солнцеграде» к концу прошлого года ПСМК сумела лишь снести здания воинской части и вырыть тот самый котлован. Столкнувшись с разъяренными дольщиками, прокуратурой и недовольством местной администрации, «Новая площадь» была вынуждена срочно менять генподрядчика — им стала крупная московская компания «Мосстроймеханизация-5» («МСМ-5»). Сейчас она уже подняла в «Солнцеграде» два жилых дома до уровня 5–7 этажей. «Найти хорошего подрядчика, который придет к вам и вдруг построит 100 000 кв. м в год, очень сложно», — жалуется теперь заместитель гендиректора «Новой площади» Евгений Фетисов.
Московские строительные компании просто не в силах удовлетворить потребности всех инвесторов, ринувшихся, как компьютерщики из VMP, на растущий рынок недвижимости. По словам Виктора Нестеренко, генерального директора «МФС-6», одного из крупнейших в Москве строительных предприятий, только за последний месяц в его компанию поступило четыре обращения от «непрофильных инвесторов»: среди них два банка и «люди из нефтяных регионов». «Сейчас все хотят строить. А генподрядчиков, которые могут делать большие проекты, не больше десятка», — говорит Нестеренко.
Казалось бы, статистика свидетельствует о другом: в Москве и области зарегистрировано более 20 000 строительных организаций, в которых трудится около миллиона человек. Но две трети всего возводимого в столице жилья строит десяток самых крупных компаний, таких как «MФC-6», «СУ-155», «ДСК-1», «Главмосстрой», «ПИК» и «Интеко». Остальное распылено между фирмами, у многих из которых нет даже собственной строительной техники. Отсюда большой (в два раза) разброс цен: за возведение 1 кв. м будущего жилья участники рынка берут от $700 до $1500 (включая стройматериалы).
У мелких подрядчиков цены ниже. «Но они сначала подпишут договор, а потом бегут цемент покупать и опалубку брать в долг», — говорит наученный горьким опытом совладелец VMP Corp Денис Семыкин. Самые дорогие генподрядчики, иностранцы вроде итальянской Codest или австрийской Strabag, по данным участников рынка, берут по $1500–2000 за метр. Это было не по карману балашихинским инвесторам: квадратный метр в «Солнцеграде» продается за $1650. Услуги таких подрядчиков, как «МСМ-5», обходятся в $1000–1200, что укладывалось в смету.
Итак, на стороне мелких подрядных фирм низкая цена и доступность их услуг. Крупные подрядчики приходят на площадку со своим оборудованием, поставщиками и опытом. Но при этом у всех компаний, способных возводить больше 100 000 кв. м в год, планы расписаны на несколько лет вперед. Нестеренко, гендиректор «МФС-6», уверяет, что его компания сейчас планирует работу на 2009–2010 годы и берется только за крупные проекты: «Например, с зерновой компанией «Настюша» будем строить квартал напротив Царицынского парка на 420 000 кв. м».
Другая известная строительная компания, «СУ-155», тоже предпочитает работать с крупными заказчиками: по заказу «Интеко» она возвела новое здание библиотеки МГУ площадью 55 000 кв. м, а для Международного консультационного центра — бизнес-парк «Гринвуд» на севере Москвы площадью 130 000 кв. м.
Но самый крупный заказчик крупнейших генподрядчиков, с которым к тому же не очень-то поспоришь о сроках, — само московское правительство. Например, «ДСК-1», как говорил в одном интервью первый заместитель гендиректора этого предприятия Андрей Паньковский, работает на генподряде только по городским заказам. У «МСМ-5» на долю города приходится 40% возводимого жилья, у «Главмосстроя» — больше половины.
Почему на рынок не приходят новые игроки, если в их услугах есть потребность? Приходят, но далеко не все стараются создать собственные строительные мощности, так как на это может уйти от трех до четырех лет: надо собрать команду, купить или арендовать технику, получить множество лицензий. В девелоперском подразделении АФК «Система» «Система-Галс», например, есть своя генподрядная организация, а вот «Ренова Девелопмент» Виктора Вексельберга использует только наемных генподрядчиков. «Базэл» Олега Дерипаски поступил иначе: приобретя компанию «Главмосстрой», он получил не только строительные мощности, но и стройплощадки. Все вместе обошлось, по оценкам, в полмиллиарда долларов.
И еще: даже если у крупной московской строительной компании высвобождаются производственные или людские ресурсы, ей выгоднее самой вкладываться в строительство, чем идти работать по контракту со сторонним инвестором. По оценке представителя одной из строительных фирм, себестоимость возведения типового жилья в столице никак не превышает $2000 за кв. м. А продаются квартиры по ценам, близким к $4000 за кв. м, так что на собственных объектах можно заработать больше, чем на чужих.
«Если бы не было дефицита генподрядчиков, ни у кого не возникало бы необходимости заниматься не своим делом», — замечает Денис Семыкин. Его компания недавно провела тендер на еще один генподряд для «Солнцеграда». Победителем стал генподрядчик из Подмосковья «Королевский торговый дом». Площадь проекта увеличилась, а договор с «МСМ-5» подписывался на строго определенный объем. Напряжение вокруг проекта спало, и Семыкин рад, что ему удалось найти не столь «скоростных», как «МСМ-5», но зато более дешевых строителей.