Вавилонские башни | Forbes.ru
$58.94
69.38
ММВБ2148.6
BRENT64.83
RTS1144.35
GOLD1242.22

Вавилонские башни

читайте также
Аэрофлот признан лидирующим авиационным брендом в мире Одна вокруг света: как не погибнуть во время мятежа, найти русских на окраине континента и почему знание иностранного языка не спасает На автовокзале Нью-Йорка произошел взрыв самодельной бомбы Владимир Путин заявил о готовности восстановить авиасообщение с Египтом Сдали норматив. Зачем МКБ привлекал финансирование этой осенью Кина не будет: Александр Мамут не успевает в срок отремонтировать кинотеатр «Художественный» Праздничный переполох: новогодний базар, полезные мастер-классы и новый бутик Dior в ЦУМе Бизнес для чайников: о чем не должен забывать начинающий предприниматель Сила доллара: какую политику выберет ставленник Трампа Война в ретейле. Миллионер Костыгин пригрозил партнеру по «Юлмарту» банкротством Мышление ларечника: почему нужно выходить на зарубежные рынки Миллиардер Рональд Перельман рассказал, как обогнать конкурентов Битва на Пресне: экс-глава ВЭБа судится с Олегом Дерипаской из-за Трехгорной мануфактуры Путин заявил о выводе российских войск из Сирии Код столетия: эволюция дресс-кода деловой женщины. 1975–2017 годы Зажгли звезды: 17 ресторанов Бангкока вошли в гид Michelin Структура «Ростеха» оспаривает в суде санкции ЕС из-за крымских турбин +8 просмотров за суткиКриптовалютная лихорадка. Фьючерсы на биткоин взлетели на 25% в первый день торгов Сложные углеводороды. Будущее Норвегии зависит от нефтегазовой компании Statoil ASA +2 просмотров за суткиДоктор на час. Как американская медицина освоила новые правила игры Математика в бизнесе будущего

Вавилонские башни

Мария Абакумова Forbes Contributor
Паата Гамгонеишвили первым в России овладел искусством строить торговые центры на продажу

Кабинет предпринимателя Пааты Гамгонеишвили окнами смотрит на строящийся московский Сити и новый мост через Москву-реку, носящий имя русского полководца и грузинского князя Петра Багратиона. Портрет именитого земляка украшает кабинет предпринимателя. Друзья подарили, объясняет хозяин кабинета. Друзей у него много и дарят они самые разнообразные вещи. Например, в созвездии Девы есть звезда Паата Зурабович Гамгонеишвили.

Совладельцу банка «Славянский кредит» и девелоперской компании «Патеро» Москва обязана появлением нескольких больших торговых центров «Золотой Вавилон». Два года назад он продал австрийскому фонду Immoeast два своих торговых центра «Золотой Вавилон» за €185 млн, а сейчас строит на австрийские деньги третий. Фонду ирландского миллиардера Шона Куина Quinn Group Гамгонеишвили продал бизнес-центр «Кутузов Тауэр».

Эксперты по коммерческой недвижимости не знают другого российского девелопера, который умел бы так последовательно и удачно «пристраивать» свои объекты в хорошие руки. В России девелопмент торговых центров — это, как правило, строительство с последующей сдачей в аренду. На Западе бизнес девелопера устроен иначе: он вкладывает в проект лишь небольшую долю своих денег (например, покупает площадку), привлекает инвесторов или банковский кредит, а построенный объект продает какому-нибудь фонду, специализирующемуся на управлении недвижимостью. Держать здание у себя в активе — бизнес почти безрисковый, но приносящий сейчас не более 10% годовых, объясняет региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. «Паата Зурабович принимает на себя больше рисков и ожидает большей доходности», — говорит он. «Я считаю, что, если ты вложил своих сто, привлек триста и через три года вернул свои сто и еще сто заработал — это хорошо», — подсчитывает Гамгонеишвили. Получается не меньше 30% годовых.

Путевку в бизнес 31-летнему завлабу Московского института инженеров землеустройства выдал в конце 1980-х доцент того же института Константин Боровой — будущий основатель Российской товарно-сырьевой биржи. «Я его, можно сказать, с кафедры за руку увел, — вспоминает Боровой. — У него генетическая предрасположенность к бизнесу, он тонко чувствует конъюнктуру». Гамгонеишвили был партнером Борового по одному из первых его кооперативов. В числе членов Союза ветеранов Афганистана (СВА), поддержавших президента Бориса Ельцина в противостоянии с мятежниками из Верховного Совета, Гамгонеишвили получил орден «За личное мужество».

В Афганистане, правда, Гамгонеишвили никогда не служил, зато создал при СВА «Коммерческое агентство «Гепард», торговавшее компьютерами и видеотехникой. «Заниматься бизнесом тогда не «при какой-то организации» было сложно», — неохотно вспоминает Гамгонеишвили начало 1990-х. Через несколько лет он выкупил у «афганцев» их долю в «Гепарде», а затем создал Гепард-банк, вскоре переименованный в «Славянский кредит». В середине 1990-х предприниматель, по его словам, продал последнюю партию электроники и занялся девелоперским бизнесом.

Здесь у Гамгонеишвили оказались не менее именитые учителя, чем Боровой, — известные столичные застройщики братья Шалва и Александр Чигиринские. Бизнесмен купил за $1,8 млн площадку на месте мелкооптового рынка на Новослободской улице в Москве и пригласил Чигиринских в качестве партнеров для строительства весьма крупного по тем временам торгового комплекса площадью 16 000 кв. м. «У них тогда было много проектов, а я «Новослободским» больше занимался», — вспоминает Гамгонеишвили. Здание, в которое было вложено $24 млн, построили аккурат в разгар кризиса 1998 года, когда иностранные арендаторы разбежались из Москвы, а арендные ставки упали втрое. Спасение пришло с неожиданной стороны: здание купило правительство Китая. Покупателя нашел обладающий широкими международными связями Шалва Чигиринский. «Новослободский», спешно переименованный в китайский торговый центр «Дружба», открывал лично Юрий Лужков.

Урок был усвоен: продавать торговые центры выгоднее, чем эксплуатировать. В дальнейшем Гамгонеишвили занимался девелопментом уже самостоятельно. В мае 2002 года на месте мелкооптового рынка на окраине Москвы, в спальном районе Отрадное, открылся большой торговый центр «Золотой Вавилон» (38 000 кв. м) с огромной парковкой и многозальным кинотеатром «Люксор». В неизбалованной моллами Москве концепция выстрелила: в «Вавилон» поехали покупатели и кинозрители из других районов (сейчас его посещает в среднем 40 000 человек в день). Через четыре года на противоположном конце Москвы появился второй «Золотой Вавилон» площадью 21 000 кв. м, но к моменту его открытия оба торговых комплекса уже были куплены австрийским фондом недвижимости Immoeast, управляющим почти 6 млн кв. м коммерческой недвижимости в Восточной Европе. Первый был оценен в €154 млн, второй, еще не открытый — в €31 млн.

«На том этапе это было лучшее предложение на рынке, просто не было другого выбора», — вспоминает Алексей Ванчугов, генеральный директор компании Mall Marketing, консультирующей в России еще один крупный австрийский фонд недвижимости, Meinl European Land. Судя по отчетности Immoeast, два торговых центра приносят около €20 млн в год. Сейчас идет строительство «Золотого Вавилона-3», самого крупного торгового комплекса в пределах МКАД (240 000 кв. м). Финансирует строительство все тот же Immoeast, а в будущие арендаторы записались Castorama и Media Markt.

На какие деньги строятся новые объекты? «Не обязательно быть знакомыми с детства. У кого-то есть опыт, у кого-то возможность подтянуть финансы», — рассказывает Гамгонеишвили о том, как собирались партнеры для его самого «роскошного» торгового центра «Времена года» на Кутузовском проспекте. Девелопер Юрий Тюменцев купил здесь участок еще в 1990-е годы и искал деньги на строительство. «Кто-то из друзей», вспоминает он, познакомил его с Гамгонеишвили, тот вложил в строительство часть денег, полученных от продажи «Золотых Вавилонов», в долю вошли бывший вице-президент «Лукойла» Ралиф Сафин и девелопер Роланд Исаев (торговые комплексы «Универ-Сити» и «Обувь-Сити» на юго-западе Москвы).

«С приходом [Гамгонеишвили] кое-что в проекте изменилось», — рассказывает Тюменцев. Новый партнер настоял на том, что в торговом центре должен быть кинозал, несмотря на небольшое пространство. «И оказалось, что был прав», — добавляет Тюменцев. Пригодились и знакомства Гамгонеишвили с арендаторами. К тому же он нашел пятого совладельца — канадскую компанию Ivanhoe Cambridge, специализирующуюся на управлении недвижимостью, которая готовится сейчас выкупить доли остальных партнеров. Правда, его дружеские связи никак не повлияли на отношение к проекту Лужкова, который назвал «Времена года» «позорнейшим объектом» и отчитал за него главного архитектора города.

«Москва перегрета, — сетует Гамгонеишвили. — Московское правительство сильно сокращает маржу девелопера за счет постоянно и быстрее доходности растущей «доли города». Сейчас он вместе с партнерами достраивает очередной торговый комплекс уже не в столице, а в Ростове-на-Дону. Он с партнерами выкупил у местных бизнесменов строящийся ТЦ «Калинка-Малинка». Скоро он сменит вывеску. Как он будет называться? «Золотой Вавилон».

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться