Ничья земля

фото PhotoXpress
Проект нового офиса «Роснефти» создает одни проблемы и решает другие.

«Очень интересная площадка, — говорит один из участников списка Forbes, указывая на промзону, которую хорошо видно из высотного ресторана гостиницы «Украина». — Я думал купить, но проект проблемный, решил не связываться». Внизу громоздятся корпуса Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти. Производство было окончательно выведено отсюда в 2006 году, помещения сдаются в аренду. Но не они представляют интерес, а 14,3 га земли в престижном месте, между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко, напротив небоскребов «Москва-Сити». Ее рыночная цена может составлять до $300 млн.

Но с этой землей все непросто: ее хотели застроить самые разные люди, отношения между которыми часто строились на запутанных «понятийных» договоренностях. До конца непонятно, кто является полноправным хозяином земли. Право собственности на нее — у правительства Москвы. Фабричные корпуса, стоящие на ней, принадлежат ОАО «Бадаевский пивоваренный завод» и ОАО «Сакко и Ванцетти». Их основным собственником является группа «Абсолют» миллиардера Александра Светакова. Земля под постройками была в аренде, но сейчас договор аренды расторгнут.

В феврале 2014 года стало известно, что часть этой земли, 5 га, получит государственная нефтяная компания «Роснефть», которая планирует построить на них свой новый гигантский офис площадью 200 000 кв. м (больше комплекса «Газпрома» на улице Наметкина или любой отдельно взятой башни «Москва-Сити»). От кого «Роснефть» получит этот участок? От Москвы. Александр Светаков сказал Forbes, что эти 5 га земли были переданы городу безвозмездно, и отказался от дальнейших комментариев. Но пока неясно, о каких именно гектарах идет речь.

«Согласиться с предложением НК «Роснефть» о выделении ей участка ориентировочной площадью 5 га», — говорится в решении градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). То есть его границы на местности не определены, чиновникам только предстоит выделить участок и нанести его на кадастровую карту. Пока все 14,3 га на карте обозначены как единый и предназначенный для «проектирования многофункционального жилого комплекса» участок. Что это за огромный жилой массив?

В марте 2005 года ОАО «Сакко и Ванцетти» и ОАО «Бадаевский пивоваренный завод», заканчивая вывод производства на другие площадки, заключили с городом инвестиционный контракт, который позволял им построить между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко многофункциональный жилой комплекс «Парк-Сити» общей площадью 582 600 кв. м с объемом инвестиций $477 млн. Таких крупных объектов и так близко к центру в Москве еще не было, проект сулил гигантские барыши.

Бадаевский пивзавод к тому моменту контролировали структуры владельца Внешагробанка и акционера «Зерновой компании ОГО» Ильи Хайкина, он сдавал помещения в аренду под офисы. «Сакко и Ванцетти» принадлежала группе «Абсолют» Александра Светакова и группе ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова.

Компания «ПИК-Инвест» стала заказчиком строительства, город заключил с ней краткосрочный договор аренды земли, срок которого истекал в конце казавшегося тогда далеким 2010 года. Кирилл Писарев рассказывал «Ведомостям», что компания планирует привлекать сторонних инвесторов. Например, «Интеко» Елены Батуриной могло получить до 25% проекта. Однако из проекта ничего не вышло. Почему?

В суде представители «Сакко и Ванцетти» и «Бадаевского» во всем обвиняли город, который только в июне 2010 года утвердил планировку территории. Без этого документа застройщик не мог приступить к проектированию и строительству, хотя уже тратил какие-то деньги. Девелопер успел заключить договоры на продвижение проекта с Jones Lang LaSalle, на рекламные услуги с «Медиа-Шторм» и на эскизное проектирование с «Моспроектом-2 им. Посохина» (все эти организации впоследствии добивались платы за свои услуги в суде).

Возможно, виноваты не только московские власти. «Трое акционеров долго не могли договориться между собой о том, как именно и что именно строить на территории», — рассказывает один из консультантов по недвижимости, работавший над проектом. В 2007 году Илья Хайкин спешно уехал в Лондон, после того как против него было возбуждено два уголовных дела в связи с операциями с землями подмосковных совхозов. А осенью 2008 года и группе ПИК, и «Абсолюту» стало не до масштабных инвестиций. В 2009 году Кирилл Писарев и Юрий Жуков уступили контрольный пакет компании Сулейману Керимову, который должен был решить проблемы с непомерными долгами компании. Деньги у девелопера проекта «Парк-Сити Инвестмент» кончились, началась череда судебных разбирательств с подрядчиками.

Летом 2010 года стало известно, что долю группы ПИК в проекте собирается выкупить Сбербанк. Была идея построить здесь центральный офис, на площадку приезжал сам Герман Греф. Но сделка не состоялась, стороны не договорились о цене. Долю ПИК в итоге получил «Абсолют», став крупнейшим владельцем проекта. Группа ПИК отчиталась, что за свои 32% получила $76 млн, которые пошли на уплату долгов.

А осенью 2010 года Юрия Лужкова сменил Сергей Собянин, и многие «бумажные» проекты замерли. «Абсолют» не сумел добиться продления сроков аренды земли, и город договоры расторг. Александр Светаков оказался в сложной ситуации: исторические корпуса «Бадаевского пивзавода» и остатки зданий «Сакко и Ванцетти» принадлежат подконтрольным ему компаниям, но без прав на землю они «повисли в воздухе». Девелопер «Парк-Сити Инвестмент», который также подконтролен «Абсолюту», затягивал расчеты с подрядчиками и в результате в июле 2012 года был признан банкротом. В том же месяце ГЗК решила и вовсе прекратить реализацию проекта «из-за тяжелой транспортной ситуации в этом районе». «Абсолют» пытался оспорить решение в суде, но потерпел поражение.

Но «тяжелая транспортная ситуация в районе» волшебным образом улучшилась, когда появился новый серьезный претендент на площадку — «Роснефть». «Единственное место на этой территории, где можно построить офис на 200 000 кв. м, — площадка за «владением 14 а», — объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Там есть два небольших здания, город может договориться с их собственником об их сносе и выделить этот участок «Роснефти».

Как считают участники рынка, «Абсолют» и «Роснефть» могли заключить соглашение: собственник фабричных корпусов согласится на снос строений и, таким образом, не будет чинить препятствий нефтяной компании, а «Роснефть» поможет «Абсолюту» добиться от города разрешения застроить оставшиеся 9 га. Александр Светаков отказался это комментировать, «Роснефть» оставила запрос Forbes без ответа. Представители «Москомстройинвеста» (комитет правительства Москвы, отвечающий за связи с инвесторами) изменение своей оценки транспортной ситуации на Кутузовском проспекте объяснять не стали, сказав, что решение принимал Департамент имущества. В этом департаменте на запрос Forbes не ответили.

Новости партнеров