«Мы несколько месяцев ожидали возможности снять квартиру рядом со школой», — говорит москвич, обычный представитель среднего класса. Школа, в которую они с женой отдали ребенка, обошлась инвестору больше, чем в 2 млрд рублей, она новая и сделана по уникальному авторскому проекту, но находится в непрестижном районе Подмосковья. Новый жилой комплекс, построенный вместе с ней, тоже. Казалось бы, сейчас возводится множество новых современных домов и в пределах МКАД. Однако за последние десять лет существенно изменились критерии, по которым покупатели выбирают жилье. Расположенная неподалеку необычная школа притягивает и покупателей квартир для себя, и тех, кто рассчитывает сдавать недвижимость в аренду. Цена и местоположение – уже не единственные определяющие факторы.
Смена тренда
С начала века в России идет бум жилищного строительства (в 2016 году было построено свыше 85 млн квадратных метров). Растущее благосостояние жителей порождало неудовлетворенный спрос на жилье, на котором застройщики стремились заработать. По данным исследования КБ Стрелка, доля домов, построенных в постсоветскую эпоху, в общем жилом фонде российских городов достигла уже 28%. Новое жилье строили по-старому, микрорайонами. Дисбаланс спроса и предложения особенно чувствовался в Москве, когда рост цен на самые простые построенные индустриальным способом дома достигал 30% в год. Девелоперы пытались выжать из участков максимум прибыли, этажность новых микрорайонов стремительно росла, и в результате некоторые части Москвы и Подмосковья стали напоминать пригороды китайских мегаполисов.
Кризисы на рынке недвижимости 2008-2010 и 2014-2015 годов остановили рост цен. После нескольких лет фактической стагнации застройщики стали понимать, что прежние правила больше не работают. Мир стремительно меняется. На форуме «Среда для жизни: все о жилье» в Калининграде, ведущие урбанисты всего мира обсудили новые передовые практики в градостроительстве. Приехали, например, соавтор мастер-плана Большого Парижа Вини Маас, экологический урбанист, ведущий консультант программы ООН «Хабитат-III» Брайан Марк Эванс, а также известный практикующий архитектор в сфере доступного жилья Джефри Морган.
«В постиндустриальной экономике успешность города зависит от развития человеческого и социального капитала, — говорит генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник. — Современная городская среда должна соответствовать требованиям новой экономики и создавать инфраструктуру для реализации человеческого потенциала. Недостаточно просто строить больше квадратных метров, нужно, чтобы у горожан была возможность и желание их купить». По заказу ДОМ.РФ КБ Стрелка разработало Принципы комплексного развития городских территорий, призванные сделать российские города более компактными, экологичными, удобными для жизни. Принципы комплексного развития — это рамочный документ, он не вводит жестких ограничений на деятельность застройщиков, но предлагает целый набор оптимальных планировочных решений. Чтобы их разработать, специалисты КБ Стрелка изучили более 40 подобных международных документов, устанавливающих требования к формированию городской среды и свыше 100 успешных примеров комплексного развития территорий. Кроме того, урбанисты рассмотрели более 40 тысяч кварталов в тех 47 городах России, где строится больше половины всего нового жилья в нашей стране. В результате были сформированы целевые модели качественной городской среды.
Основная идея — отход от принятой в советские времена микрорайонной застройки. Градостроительной единицей должен стать квартал. Площадь микрорайона 30-60 га, квартала — 0,6-4 га. Кварталы формируют жилые районы, и за счет сокращения придомовых территорий плотность застройки не изменится при заметном понижении этажности (7-9 этажей). Еще один важный принцип – многофункциональность, жилые и коммерческие помещения должны сочетаться в одном доме или квартале. КБ Стрелка выделяет три основных модели жилой среды: малоэтажная, городская и центральная. Для каждой эффективна своя транспортная система: в малоэтажной модели упор делается на личный автотранспорт, в городской — на доступность как личного, так и общественного транспорта, а жители центра могут пешком дойти до всех объектов инфраструктуры или воспользоваться всеми видами общественного транспорта. Каждая модель жилой среды предполагает свои нормативы по обеспеченности объектами коммерческой инфраструктуры (в малоэтажной их доля меньше, в городской больше). Следование Принципам формирует компактный город, удобный для жизни.
«Рыночные и законодательные рамки вынуждают девелоперов строить однотипные жилые комплексы, — объясняет директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. — В этой ситуации создание благоприятной городской среды, в которой людям хотелось бы жить, — наиболее доступный способ привлечь внимание к своим проектам, подчеркнуть их индивидуальность. Покупатели начали пресыщаться однотипными однокомнатными квартирами в 25-этажных домах и ищут чего-то нового».
И хотя основная масса жилья в России продолжает строиться по старым схемам, некоторые девелоперы уже движутся в том направлении, которое КБ Стрелка задает в своем исследовании.
Девелопмент 2.0
Выражения «каменные джунгли» или «черемушки» плотно вошли в наш обиход. И в прошлом, и в нынешнем веке с жилищным кризисом боролись путем промышленного производства безликих панельных многоэтажек. Однако когда у людей появляется выбор, они предпочитают жить в домах меньшей этажности. В 2012 году финансово-строительная корпорация «Лидер» начала реализацию жилого квартала в Западном Кунцево с объемом инвестиций больше 4,7 млрд рублей. Высота его зданий не превышает 5 этажей.
«В настоящее время проект полностью реализован, — рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. — Квартиры в нашем проекте в Западном Кунцево стартовали в 2012 году по цене 75 тысяч рублей за квадратный метр. На финальной стадии цена была 115 тысяч за метр. В итоге стоимость квадратного метра выросла на 35%».
Несмотря на инвестиционную привлекательность проекта, большую часть квартир люди приобретали для себя, а не с целью перепродажи.
«По результатам анкетирования, более 80% покупателей отметили, что они целенаправленно искали малоэтажный формат недалеко от Москвы, — объясняет Брызгалов. — По их словам, такая застройка создает впечатление обособленного загородного проекта, который расположен на достаточном удалении от мегаполиса». Топ-менеджер отмечает, что, несмотря на низкую этажность, проект получился коммерчески успешным.
Один из самых заметных проектов на московском рынке недвижимости — редевелопмент территории автозавода ЗИЛ. Компания «Группа ЛСР» на торгах правительства Москвы заплатила за участок 28 млрд рублей, а общий объем инвестиций превысит 130 миллиардов. Компания строит полноценный современный жилой район, при этом согласно принципам комплексного развития городских территорий там будет много всего другого, помимо жилья. На центральном бульваре района откроется столичный филиал Государственного Эрмитажа — музейный центр «Эрмитаж-Москва», его архитектурный проект разработал глава нью-йоркского архитектурного бюро Asymptote Хани Рашид. Строится ландшафтный парк площадью порядка 10 гектаров с прудом, баскетбольной площадкой, теннисными кортами и детской игровой зоной в 1,5 тысячи квадратных метров. Проект парка создан по проекту голландско-американского ландшафтного дизайнера и урбаниста Джерри Ван Эйка, в парке будет крытая прогулочная зона длиной 1,3 км. «Наша практика показывает — инфраструктура сегодня является важнейшим критерием при выборе жилья, — отметили в пресс-службе ЛСР. — Современный человек хочет жить уже не просто в доме, а в определенной культурной среде. Он покупает не только стены, но и свое окружение — культурное, архитектурное, социальное, а также досуг, образование, стиль жизни. В 2017 году проект вошел в пятерку самых продаваемых жилых комплексов бизнес-класса в Москве».
Компания LEGENDA Intelligent Development построила три жилых комплекса в Санкт-Петербурге и возводит еще три. При этом компания разработала свыше 250 индивидуальных планировок квартир, исходя из потребностей разных видов домохозяйств. Таких в ходе изучения специалисты Legenda насчитали 16: «молодая пара», «пара с детьми и старшим родителем», «взрослая пара» и так далее.
«Вложения в разработку метода функционального проектирования и наработку портфеля из 250 smart-планировок – это два года настоящей научной работы специалистов маркетинговой лаборатории LEGENDA, проектировщиков и архитекторов, — рассказывает директор по маркетингу компании Всеволод Глазунов. — Мы не знаем ни одной другой компании, которая позволила себе роскошь потратить такое количество времени на подготовку к запуску своего проекта». Компания изучала опыт проектирования жилых объектов в Японии, Швеции, США. По словам директора по маркетингу, вложения в технологию smart уже окупаются: компания продает квартиры на 30-40% выше рынка.
У кого учиться
Некоторые российские девелоперы пытаются перенимать зарубежный опыт, приглашают ведущих архитекторов из Европы, Азии и США, стремятся изучить и внедрить на практике передовые находки в сфере проектирования и строительства благоприятных для жизни городов. А некоторые налаживают сотрудничество с целыми институтами.
Концерн «Крост» с 2011 года осваивает промзону «Братцево» на севере Москвы. Здесь уже построена первая очередь жилого квартала и торговая галерея, но 1,5 га земли девелопер выделил на создание технопарка. Концерну удалось договориться с Массачусетским технологическим институтом (MIT) об учреждении в Москве филиала кафедры Градостроительства и планирования MIT. Сейчас такие филиалы работают в Бостоне, Турине, Лондоне и Сингапуре. Московское отделение будет заниматься созданием градостроительных концепцией на стыке разных отраслей науки. Рядом с корпусом кафедры «Крост» построит современный завод по производству строительных материалов, чтобы на практике воплощать наработки ученых. Планируется также построить общежитие для иногородних студентов, гостиницу и столовую.
Уже сейчас специалисты MIT помогают концерну разрабатывать планировку 125 га в московском районе Хорошево-Мневники и участвовать в московской программе реновации. Девелопер собирается возводить жилые районы с применением энергоэффективных технологий, а также передовых наработок американских ученых в области регулирования дорожного движения («умные светофоры»). Объем инвестиций пока неизвестен, однако понятно, что сотрудничество с американцами обходится недешево.
Сложнее всего перестроить схемы работы застройщикам массового жилья в столице и регионах. Плотно застроенные однотипными высотками микрорайоны продолжают появляться по всей России. Девелоперам таких объектов важно держать конкурентоспособные цены, поэтому у них нет возможности проводить дорогостоящие изыскания. Разработанные КБ Стрелка Принципы комплексного развития городских территорий как раз и являются «дорожной картой», которая помогает застройщикам возводить более удобные для жизни дома, кварталы и районы и улучшать качество жилой среды в городах. «В своих точечных проектах мы находим много созвучного с видением и подходом КБ Стрелка: во внимании к человеку, мышлении на перспективу, формировании новых трендов развития городов», — заключает Всеволод Глазунов из LEGENDA.
*На правах рекламы