В 2017 году ипотека стала самым динамичным сегментом розничного кредитования. Объем выданных кредитов, по предварительным оценкам, вырос на 35% по сравнению с 2016 годом и составил 2 трлн рублей. Портфель вырос за год вырос на 15% до 5,3 трлн рублей.
Развитию ипотеки способствуют снижение ставок, стабилизация стоимости недвижимости, а также рост номинальных доходов населения. С 2015 года ставка снизилась на почти 5 п.п. и на конец 2017 года составляет менее 10%. Благодаря этому ежемесячный платеж снизился более чем на 20%. Средняя стоимость квадратного метра в Москве с 2015 года снизилась со 180 000 -190 000 рублей до 150 000-170 000 рублей, а средняя заработная плата населения страны за год выросла на 15%.
Несмотря на относительно высокие темпы роста ипотечного рынка, остается значительный потенциал для его дальнейшего развития. Во-первых, в России большой спрос на улучшение жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 25 квадратных метров жилья. И по этому показателю мы отстаем от Европейских стран и США. Так, в Венгрии, Чехии, Словении на человека приходится 28-30 кв. м на человека, во Франции, Германии, Великобритании — 35-45 кв. м, США — около 70 кв. м. При этом стратегией развития жилищной сферы поставлена задача увеличить обеспеченность жильем населения страны до 30 кв. м на человека к 2025 году.
Во-вторых, проникновение ипотечного кредитование сильно меньше в сравнении с западными странами. В России доля ипотеки к ВВП составляет менее 6%. К примеру, в Чехии и Польше — 20-22%, во Франции и Германии — 40-45%, в США — около 60%.
Отличия от кризиса в США
Последние несколько месяцев весьма популярна идея «перегрева» ипотечного рынка. Некоторые аналитики высказывают опасение создания предпосылок для появления «ипотечного пузыря». Я не разделяю этих опасений. Понятно, что критики ипотечного роста апеллируют к опыту США и американскому кризису в 2007-2008 годов. Но в России сейчас даже не существует намека на эти предпосылки. Прогноз роста ипотечного рынка с 2017 до 2020 года варьируется от 1,3 до 2 раз. Но даже если рассмотреть самый оптимистичный сценарий — рост в два раза — показатель ипотечного портфеля к ВВП вырастет до весьма скромных 10% (с учетом роста ВВП), что в 2-5 раз меньше в сравнении европейскими показателями.
Другим сдерживающим фактором от формирования «пузыря» является прагматичный настрой самих банков. С 2009 года банки были сфокусированы на снижении риска кредитных портфелей. Была проделана большая работа по настройке скоринговых моделей и корректировки процедур одобрения. Сегодня все лидеры розничного кредитования весьма консервативны в кредитовании как юридических, так и физических лиц, в том числе при ипотечном кредитовании. Для получения ипотеки требуется первоначальный взнос — объем выдачи ипотеки с нулевым первоначальным взносом минимален. Качественно проверяется доход заемщика, существующая кредитная нагрузка.
Просрочка (объем платежей, срок уплаты которых просрочен хотя бы на 1 день) по ипотеке снижается исторически находится на уровне 1-2%, что является весьма умеренным показателем. А доля кредитов с платежами, просроченными на 90 и более дней, составляет 2,34% в сравнении с 12,4% по другим кредитам населению.
Я не вижу причин отказа банков от консервативного подхода к оценке риска — акционеры ставят перед менеджментом задачу на финансовый результат, а не на объем портфеля. Наращивание портфеля с большой долей просрочки не является приоритетом ни для одного из крупных банков. Ожидать, что риск-аппетит у банков вырастет в ближайшие 3-5 лет, не приходится.
Дополнительно охлаждает «горячие головы» регулятор, вводя повышенные нормативы резервирования на кредиты с нулевым первоначальным взносом (ранее, напомню, аналогичные ограничения были введены по кредитам в иностранной валюте). Меры Банка России направлены на предотвращение распространения высокорисковой ипотеки и предотвращение появления предпосылок появления «пузыря» на рынке ипотечного кредитования.