Квартиры из воздуха. Почему слова Путина о массовом строительстве жилья останутся утопией
Первый указ, который подписал после инаугурации президент России Владимир Путин, включает поручение правительству увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв. м в год. По мнению президента, такой объем нужен, чтобы ежегодно улучшать жилищные условия пяти миллионов семей. Ранее Путин уже озвучивал эту задачу в своем обращении к Федеральному собранию. Опыт показывает: поручение президента нереализуемо.
Если не принимать в расчет рынок недвижимости Московского региона, который близок к затовариванию, нехватка жилья в нашей стране действительно ощущается; потенциальный спрос на новые квадратные метры достаточно велик. По данным Минстроя, потребность в улучшении жилищных условий сегодня испытывают 45% российских семей. По подсчетам министерства, чтобы удовлетворить этот спрос, нужно построить в общей сложности 1,4 млрд кв. м жилья.
В сравнении с развитыми европейскими государствами Россия значительно отстает по показателям обеспеченности жильем на душу населения. Если в нашей стране на человека приходится 25 кв. м, то в Германии и Франции этот показатель равен 40 кв. м. Большинство наших граждан проживает в квартирах площадью до 60 кв. м: доля таких квартир в жилом фонде составляет 63%. Для сравнения, во Франции этот показатель не превышает 17%. С учетом приведенных цифр поручение увеличить объемы строительства до 120 млн кв. м в год можно считать оправданным. Но способны ли застройщики сегодня строить больше и будут ли продаваться дополнительные квадратные метры?
Застройщикам усложнили работу
В условиях турбулентной экономики, когда реальные доходы граждан снижаются, даже доступное ипотечное кредитование не в силах обеспечить стабильно высокий спрос на объекты недвижимости. К слову, задача продолжить снижение ипотечных ставок также упоминается в числе приоритетных в подписанном указе. Скорее всего в ближайшее время банки смогут опустить ставки ниже уровня 8%, если ключевая ставка Центробанка продолжит и дальше снижаться.
Что касается застройщиков, то есть серьезные сомнения, что у них хватит ресурсов, чтобы увеличить объемы жилищного строительства в ближайшее время. Достигнуть указанных показателей возможно лишь за счет масштабных проектов комплексного освоения территории, рассчитанных на долгий срок реализации. Они требуют больших объемов финансирования и долгосрочного финансового планирования. Однако сегодня не самое благоприятное время, чтобы ввязываться в такие высокорискованные проекты.
Во-первых, в условиях экономической нестабильности планировать что-то на перспективу более трех-пяти лет просто невозможно. Во-вторых, до сих пор непонятно, как будет работать проектное финансирование и на каких условиях банки будут предоставлять кредиты девелоперским компаниям. Но вне зависимости от этих условий удорожание себестоимости строительства однозначно произойдет, а потому застройщикам станет сложнее работать в России.
Кроме того, некоторые компании, специализирующиеся на глобальных стройках, уже понесли убытки в связи с последним пакетом санкций США. Другие крупные участники отрасли не застрахованы от подобных рисков в будущем. Описанные факторы в совокупности не добавляют девелоперам уверенности в завтрашнем дне и идут вразрез с задачей обеспечить господдержку строительства стандартного жилья, которая также упоминается в указе.
Что произойдет в регионах
Отдельного внимания заслуживают мелкие девелоперские компании, работающие в регионах, благодаря которым и появляются новые жилые объекты в небольших городах. До июля 2018 года такие компании тянули на себе строительную отрасль в регионах. Что будет с ними после 1 июля 2018 года, когда вступят в силу очередные поправки в законодательство о долевом строительстве, неизвестно. Могу предположить, что большинство будет вынуждено уйти с рынка, не сумев приспособиться к новым требованиям.
Среди других факторов, препятствующих увеличению объемов жилищного строительства в стране, можно назвать несовершенство системы согласований и наличие административных барьеров. Этому вопросу посвящено отдельное поручение президента: правительство должно разработать комплекс мер, способных снизить административную нагрузку на застройщиков. Здесь огромное поле для деятельности.
Не забыли в указе и об изменении нормативно-правовой базы и регулировании строительной отрасли. Это означает, что поправки, которые должны вступить в силу 1 июля, не будут финальными, а участников рынка вновь ожидают изменения правил игры, а это новый фактор неопределенности на и без того турбулентном рынке.
В заключение отмечу, что нашей стране действительно нужны дополнительные квадратные метры, которые будут продаваться по доступным ценам. Но сегодня просто нет предпосылок для возможного снижения существующей рыночной стоимости жилья в новостройках. Девелоперский бизнес уже давно не приносит доходов, за счет которых можно обогатиться, особенно это относится к регионам.
Нет предпосылок и для увеличения объемов строительства, которое в теории может позволить застройщикам сократить маржу и увеличить прибыль за счет реализации большого количества квартир. Ограниченные доходы населения и низкая платежеспособность продолжают сдерживать покупательский спрос, а неуверенность в завтрашнем дне не позволяет многим гражданам решиться на ипотечный кредит. В таких условиях слова о 120 млн кв. м нового жилья ежегодно остаются утопией, кто бы их ни сказал.