«Вместо падения цен на жилье будет рост»: как коронавирус изменит рынок недвижимости

 Фото Getty Images
Фото Getty Images
На нашей первой онлайн-конференции «Forbes Недвижимость 2020. Эпоха перемен», которая прошла при поддержке БКС Ультима Private Banking, редакционный директор Forbes Russisa Николай Усков поговорил с экспертами рынка недвижимости о том, как государство поддерживает девелоперов, ждать ли снижение цен на объекты недвижимости, возможна ли онлайн-продажа в этом сегменте, что ждет застройки бизнес- и комфорт-класса, а также, чем привлекательны инвестиции в real-estate и почему дом на Рублевке может стать мертвым грузом для его владельца.

 

 

Сессия 1

Эксперты:

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ»

Мария Абакумова, редактор Forbes Russia

Сергей Рябокобылко, партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield

Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН

Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум»

Иван Романов, заместитель генерального директора «Группа ЛСР»

 

О государственной поддержке

Михаил Гольдберг: Если бы не сложившаяся ситуация в стране и в мире, наверное, 2020 год имел бы шансы стать самым успешным за всю историю рынка жилой недвижимости. Заметно выросло количество объектов, введенных в эксплуатацию, увеличился спрос на ипотечное кредитование. На мой взгляд, катастрофы точно не произойдет.

Что касается мер поддержки со стороны государства, наверное, самой важной из них является та, которая уже работает — это программа ипотечного кредитования жилья в новостройках со ставкой 6,5%. Это аналог программы, которая была реализована в 2014-2016 годах, только тогда ставка составляла 12%. Таких ставок на рынке для конечного потребителя не было никогда, эта программа уникальна. Мы уже видим, что спрос на недвижимость начал восстанавливаться, заявок по этой программе очень много. Безусловно, такие меры поддержат застройщиков.

«ДОМ.РФ» будет также заниматься выкупом квартир. Мы планируем, что объем выкупа жилья составит примерно 3 млн квадратных метров. Это позволит поддержать строительство проектов общей площадью примерно 10 млн квадратных метров. Это очень существенная мера поддержки. Планируется выкуп жилья в проектах, в которых продано 30-80% от общего количества квартир.

В целом, я оцениваю тот комплекс мер поддержки, который сейчас реализуется в соответствии с поручением президента, как, наверное, одну из самых масштабных программ помощи сектору за всю историю его развития. Никогда ранее не реализовывались одновременно программы субсидирования как для широкого круга покупателей, так и для застройщиков, иными словами, осуществляется одновременная поддержка спроса и предложения. Что касается персонала, то компании-застройщики пока стараются сохранять сотрудников и обходиться без сокращений.

Мария Абакумова: Все мы знаем про, что правительство США выделило внушительный пакет помощи в размере $2 трлн, который включает в себя единовременные выплаты гражданам и субсидии на поддержку бизнеса. Понятно, что экономика США и экономика России — это несопоставимые вещи, но объем поддержки там в разы больше. В США, например, существует программа Paycheck Protection Program, которая позволяет бизнесу обращаться за финансированием всех текущих платежей компаний.

Меня поразило следующее. Эта программа стартовала 3 апреля. Американская ассоциация генподрядчиков, в которую входит огромное число участников рынка, провела опрос среди них, в результате которого выяснилось, что уже через три недели 44% обратившихся за помощью получили денежные средства. То есть, деньги просто были зачислены на их счета. Еще 15% опрошенных бизнесменов сказали, что их заявка на помощь одобрена и деньги придут в ближайшее время.

О новых привычках

Сергей Рябокобылко: Сейчас все беспокоятся о том, насколько быстро укоренятся наши привычки, и достаточно ли двух месяцев изоляции для того, чтобы новая привычка работать удаленно повлияла на нашу жизнь. Например, если смотреть на Китай, несмотря на возвращение большинства офисных сотрудников на работу, там по-прежнему сохраняется социальная дистанция, ношение масок, сохраняются ограничения по тому, кто в какое время и в какие смены работает в офисе. То, что раньше имело место на производстве, сейчас стало интегрироваться в офисную жизнь.

О деурбанизации

Сергей Рябокобылко: Нассим Талеб, автор книги «Черный лебедь. Под знаком непредсказуемости», которая была опубликована в 2007 году, был предвестником процесса деурбанизации. Он утверждал, что произойдет смещение интереса людей от многоквартирных домов в пользу загородного жилья, которое находится вдали от скопления людей. На самом деле, я не совсем согласен с ним в этом вопросе, потому что сейчас, наоборот, прослеживается стремление людей к социализации, к, так называемому, чувству локтя, даже если они хотят ограничить свои контакты в сложившейся ситуации, которая нас всех очень угнетает. Стоит упомянуть о том, что уже существуют проекты, основная идея которых заключается в создании пространств, которые могут использоваться для удаленной работы, не выходя из дома. Например, такие рабочие пространства могут располагаться на первых этажах жилых зданий.

О покупательной способности населения

Екатерина Тейн: Покупательная способность потребителей изменится, однозначно. Довольно часто мы проводим сравнения с 2014 годом, в связи с чем, стоит сказать, что принятые на данный момент меры поддержки, безусловно, лучше тех, которые были приняты во время кризиса 2014 года. В этот раз не было той волокиты, которая была тогда, но мы понимаем, что ситуация будет гораздо хуже. В связи с этим сейчас многие застройщики думают о том, как изменится продукт.

С одной стороны, платежеспособность населения будет падать, с другой стороны, мы понимаем, что в условиях самоизоляции крайне тяжело находиться в небольшом пространстве, особенно, если есть дети. Многим хотелось бы иметь в квартире кабинет, в котором можно уединиться, но в нынешних экономических условиях это не слишком реализуемо. Поэтому я думаю, что концепция, так называемого, клаб-хауса, которую мы когда-то реализовали в рамках одного из наших проектов, будет востребована. Идея заключается в том, что застройщик оставляет себе в пользование часть первых этажей, впоследствии передает их управляющей компании. Такие площади могут использоваться как свободное пространство для проведения праздников, например, или в качестве офиса, поскольку пространство можно легко разделить с помощью перегородок.

О динамике продаж

Екатерина Тейн: Как ни странно, мы пока не видим вообще никакого снижения. Я думаю, показатели деятельности нашей компании за апрель этого года окажутся лучше, чем те же показатели за апрель прошлого года. Разве что, может быть небольшой лаг в связи с тем, что был закрыт Росреестр, нотариат. В данный момент мы очень быстро переходим на дистанционное оформление продаж.

О бизнес-классе, комфорт-классе и вторичном рынке

Екатерина Тейн: Доля сделок по ипотеке с недвижимостью комфорт-класса в данный момент составляет 60-70% от общего объема заключенных сделок. Я думаю, что с ипотечной ставкой в размере 6,5% количество сделок возрастет. Конечно, это позволит застройщикам оставаться на плаву. К сожалению, данная мера не распространяется на недвижимость бизнес-класса. Наверное, бизнес-класс в этой ситуации будет страдать больше всего. К тому же, покупателями бизнес-класса являются представители малого и среднего бизнеса. Если бы проблема была только в нашей отрасли — это была бы одна проблема. Гораздо сложнее, когда проблема глобальна и затрагивает абсолютно всех.

Также сильно пострадает рынок вторичной недвижимости. Опять же, если вспомнить кризис 2014 года, принятые меры поддержки сильно помогли застройщикам. Если раньше в процентном соотношении объем сделок на вторичном рынке превышал объем сделок на первичном рынке, то после принятых мер ситуация стала прямо противоположной. Сейчас, я думаю, будет такой же тренд. Вторичный рынок на какой-то период, я думаю, сильно просядет, а рынок комфорт-класса за счет субсидорованной ипотеки, я надеюсь, будет себя чувствовать неплохо.

О ценах на недвижимость

Екатерина Тейн: Снижать цены крайне сложно, потому что есть такие факторы, как финансовые модели, банковское финансирование и эскроу-счета, более того, в каждый объект заложена определенная себестоимость, поэтому снижать цены практически нереально.

Иван Романов: В данный момент у нас есть два источника спроса. Первый — это более 25 трлн рублей на депозитах физических лиц, в основном, это вклады людей, которые покупают, в основном, за счет накоплений. Второй источник спроса — небывало низкая ставка по ипотеке, которая позволит большому количеству людей приобрести жилье эконом-класса и поддержит этот рынок. Тем не менее, я не думаю, что произойдет падение цен, наоборот, я прогнозирую их рост в связи с тем, что себестоимость для застройщика будет расти за счет роста стоимости рабочей силы на строительных площадках и вынужденного простоя объектов в период карантина. Чтобы покрыть эти убытки, застройщики будут вынуждены закладывать эти статьи расходов в конечную стоимость недвижимости.

О домах на Рублевке

Екатерина Тейн: Рублевка —  это очень маленький сегмент, который занимает до 1% всего рынка недвижимости. В 2008 году там наблюдалось значительное падение цен. Проекты не продавались, во-первых, из-за неадкватных цен, которые на них устанавливали, во-вторых, из-за морального устаревания этих объектов. Те дизайнерские решения, за которые люди платили бешеные деньги, привозя мраморные колонны из Италии, уже просто никому не были нужны, поэтому дома невозможно было продать. Многие качественные проекты, на которые была установлена хорошая цена, быстро ушли с рынка продаж. А те дома, чьи владельцы не сориентировались в той ситуации, так и остались мертвым грузом.

О должниках и удаленной продаже недвижимости

Наталья Сазонова: Мы пришли к выводу, что с практически со всеми должниками можно договориться. Все те, кому мы выставили счета, нам заплатили, за исключением одного единственного человека, который находится на энной строчке в списке Forbes, как это ни удивительно. Мы очень благодарны нашим кредиторам, со многими из них мы смогли договориться. Также мы начали развивать удаленную продажу недвижимости. Самое сложное в этом вопросе — убедить покупателя заключить сделку в таком формате, и стоит сказать, что региональные покупатели оказались к такому виду сделок готовы гораздо больше, чем модные диджитализованные москвичи. Сейчас именно на примере региональных покупателей мы доказываем всем остальным, что это возможно.

О влиянии вируса на спрос и продажи

Иван Романов: Группа ЛСР представлена в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. В Москве стройки закрыты, в Санкт-Петербурге ограничены, но продолжаются, а в Екатеринбурге жизнь идет в прежнем режиме. Это говорит о том, что в нынешнем кризисе спрос со стороны покупателей и темпы роста объемов продаж напрямую зависят не от экономических составляющих, а от эпидемиологической обстановки в том или ином регионе. Чем больше ограничений, тем больше меняется поведение покупателей на рынке.

Есть еще категория людей, которая составляет 30% от общего числа покупателей, которые говорят: «Да, нам нужна эта квартира. Да, мы в сделке, у нас есть деньги, есть намерения. Пожалуйста, оставьте её в брони, а мы приступим к сделке только после того, как карантин будет снят». У каждого на это свои причины. Либо им нужно приехать в офис, наладить личный контакт и прочее. Либо они просто не хотят проводить электронную сделку, потому что не доверяют самой процедуре, механизму.

Также я прогнозирую, что определенная часть покупателей отложит свое решение о приобретении жилья на последующие годы. В зависимости от величины падения доходов — либо на следующий год, либо вообще в далекую перспективу. Будет наблюдаться снижение спроса, но он не снизится катастрофически, возможно, на 15% после отмены ограничительных мер.

Сессия 2

Эксперты:

Андрей Ревенко, управляющий директор «БКС Ультима Private Banking»

Михаил Девятов, управляющий директор UFG Wealth Management

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia.

Александр Ручьев, акционер и президент ГК «Основа».

Александр Попов, исполнительный директор по работе с партнерами «ДомКлик от Сбербанка».

 

Об инвестициях в недвижимость

Андрей Ревенко: Многие эксперты считают, что в текущий момент недвижимость является одним из самых стабильных активов, который может быть привлекателен для инвесторов. Цены на недвижимость более инертны, чем показатели фондового рынка. Как правило, отставание составляет 6-9 месяцев. Следовательно, если мы уже наблюдали падение показателей на фондовых рынках, то с отложенным эффектом можно ожидать падения цен на рынке недвижимости на 15-20%. Особенно сильным ожидается снижение цен на коммерческую недвижимость. В целом, многие эксперты прогнозируют замедление темпов роста мировой экономики.

Александр Ручьев: Безусловно, стоимость торговых площадей упала больше, нежели стоимость такой недвижимости, как склады. Еще один тип, который стоит упомянуть — это жилая недвижимость. Здесь, конечно, цифра выглядит более обнадеживающей. Мы видим, что жилье в цене не упало ни в Европе, ни, пока, в России. Почему пока? Потому что понятно, что Россия еще не вышла из карантина, и онлайн-продажи сейчас ведутся по старым ценам. У нас есть, например, объекты в Праге, Испании. И там, и там карантин уже снят, идут продажи, стройка. Мы видим, что спрос сохраняется, ипотека стала более доступна, в европейских странах уменьшили первоначальный взнос по ипотеке. В принципе, по такому же пути пошла и Россия. В сегменте недвижимости эконом-класса, в котором работает достаточно много крупных игроков, ситуация будет тяжелой. Потому что падение спроса составит 25-30%, и застройщики будут вынуждены идти на то, чтобы давать какие-то непрозрачные скидки в виде дополнительного субсидирования процентной ставки либо применять иные методы стимулирования спроса.

Михаил Девятов: Инвестиции в объекты недвижимости особенно популярны среди богатых людей. По статистике, которую коллеги из Knight Frank предоставляют нам, почти треть инвестиционного портфеля составляют именно инвестиции в недвижимость. Это довольно популярный класс активов, ведь, во-первых, купив объект недвижимости, вы контролируете все, что на нем происходит. То есть, у вас, как правило, есть грамотная инвестиционная команда, инвестиционный менеджер, которые могут контролировать контент-микс, заполнение пустующих площадей, при необходимости проводить редевелопмент и прочее. Вы обладаете этой информацией. Например, купив акции компании Apple, довольно сложно контролировать, что происходит внутри компании. Также инвестиции в недвижимость привлекают тем, что доходность на собственный капитал увеличивается за счет использования банковского плеча. Более того, в Европе, например, есть возможность привлечь до 70% заемных средств на финансирования покупки недвижимости.

Если смотреть в перспективе последних 10 лет, то доходность по недвижимости, по торговым активам превысила среднюю доходность акций европейских компаний. Есть акции со средней доходностью в 9%, а это 9,2%. А если посмотреть на акции инвестиционных компаний, которые инвестировали в недвижимость, то можно увидеть результат уровня доходности в 16,2% в среднем за последние 10 лет.

Предыдущий, 2019 год стал рекордным. Показатели рынка достигли пиковых значений за последние 10 лет. Общий объем инвестиции составил 315 миллиардов евро. Лидерами по данному направлению стали Германия, с долей инвестиций в 26%, Великобритания — 19%, Франция — 12%, Нидерланды и т.д. По секторам инвестиций традиционно офисные помещения составляют более 40%. Инвестиции в прочую недвижимость — жилые дома, отели, студенческие общежития и так далее — составляют 34% от общего объема инвестиций. Мы не рекомендуем инвестировать в отели и сферу ритейл. По текущим портфелям мы наблюдаем падение до нуля спроса на посещение гостиниц. Восстановление этого спроса прогнозируется не менее, чем через 2-3 года.

Если говорить об инвестициях с географической точки зрения, то мы проанализировали 40 городов Европы, из которых выбрали восемь наиболее перспективных городов — это Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Стокгольм, Вена, Люксембург, Амстердам и Брюссель. В этих появляются очень интересные объекты, которые либо до этого не продавались, либо сейчас продаются с дисконтом.

Алексей Новиков: Мне кажется, что сейчас время, когда люди строят не долгосрочные стратегии инвестирования, потому что слишком велика доля неопределенности. Тот спрос, который мы сейчас видим за последние полтора месяца, это спрос на активы. Я вам могу сказать, что из десяти телефонных звонков, которые я получаю относительно желания что-то приобрести, девять касаются вопроса о том, есть ли что-нибудь интересное, что сильно упало и что можно купить дешево. А десятый звонок обычно касается логистики, потому что логистика является приятным исключением, то есть, это то направление, по которому сделки продолжают идти. Более того, западных инвесторов или тех, кто выводит капитал из России, обязали выплачивать налог в размере 15% на дивиденды, которые направляются за рубеж. Что касается дистресс активов, то в России в большом количестве их ожидать не стоит.

Я уверен, что в 3-4 квартале этого года появится довольно много интересных возможностей в Европе. Дело в том, большинство стран Европы последние 5, а то и 10 лет жили в ситуации, когда цены только росли. Соответственно, как раз те самые девелоперы, которые начинали проект на хорошем рынке, сейчас, впервые за 10 лет, оказались на плохом рынке. Стоимость финансирования по-прежнему очень низкая, поэтому, я думаю, что для тех инвесторов, которые хранили свою сбережения в иностранной валюте и планировали инвестировать в Европу, сейчас появилась очень интересная возможность. Хотел бы добавить к словам Михаила об инвестиционной привлекательности тех или иных стран. Помимо европейских городов, также я бы выделил такие города, как Лондон, Хьюстон, Сингапур, Сидней.

Об удаленной работе

Андрей Ревенко: Подавляющее большинство сотрудников нашей компании работает удаленно. Как показывает практика, многие из этих сотрудников хуже работать не стали. Соответственно, рассуждая с точки зрения бизнеса, стоит ли снимать дорогие площади в центре Москвы для того, чтобы там находились сотрудники, которые и так неплохо работают удаленно — это повод задуматься о том, чтобы немножко переформатировать свой бизнес.

О коммерческой недвижимости

Михаил Девятов: Что касается офисных помещений, то, как показывает практика, все эти work from home jobs, как в той же Америке, сильно снижают эффективность работы. Например, одна из инициатив Дональда Трампа заключается в том, чтобы вернуть обратно в офис всех госслужащих, которые 2-3 дня работают из дома, где они фактически ничем не занимаются. Есть даже такая статистика, что продуктивность падает на 50%, когда все сидят дома.

Алексей Новиков: Что касается складской недвижимости, существует несколько предпосылок для того, чтобы склады находились в особенном положении, скажем так. В одной статье, которая была опубликована 2,5 года назад, было написано, что склады компании Amazon продаются с более низким кепрейтом [cap rate — норма капитализации. — Forbes], нежели у офисных зданий, что в тот момент казалось совершенно неадекватной ситуацией. Но, на самом деле, этот тренд за 3 года очень развился. Огромные инвестиционные фонды делают фокус на логистическую складскую недвижимость. И этот тренд дошел до нас, в какой-то степени. Еще я бы хотел добавить, что мне кажется, то изменение в законодательстве, которое ведет к тому, что будет взиматься НДФЛ с выплат по крупным вкладам, приведет к тому, что настанет период рениссанса закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

О жизни за городом

Александр Ручьев: Все качественные поселки забиты до отказа, там уже нет свободных домов. Они арендуются по очень высоким ценам. Особенно, если там есть хорошая прогулочная зона и водоемы рядом. Там арендуются дома на полгода, иногда на 9 месяцев. У меня самого есть несколько домов, я их сдаю в аренду. Мы увидели, как полупустой поселок преображается на глазах и становится полностью заселенным. Даже есть такой тренд, что несколько семей берут один дом и живут там, может быть, из экономических соображений, может быть из каких-то других. Цена на дома в поселке поднялась на 30-40%. 

Об онлайн-сделках

Александр Попов: Прежде всего хотел бы сказать, что онлайн состоялся. Мы немножко переместились в будущее, где-то на три года вперед. Наша компания начала инвестировать в онлайн раньше, чем все другие участники рынка. Вы, наверняка, знаете о нашем сервисе «Дом клик», который, прежде всего, позволяет электронно регистрировать сделки. Как раз в период пандемии наш сервис стал более востребованным. С точки зрения законодательства, для того, чтобы сделку провести онлайн, необходимо решить вопрос с идентификацией клиентов в дистанционном режиме, в частности, с электронной подписью, чтобы у граждан России была такая возможность.

Сессия 3

Эксперты:

Юлия Шульга, управляющий директор Московского центра урбанистки

Сергей Труханов, основатель архитектурного бюро Т+Т Architects

Михаил Крестмейн, главный инженер «Института Генплана Москвы»

О городской среде

Юлия Шульга: Сейчас все пытаются предположить, и предсказать урбанистические тренды. Я хочу сказать, что мы решили не гадать на кофейной гуще, а исследовать. Мы выделяем различные тренды, которые будут актуальны, смотрим за тенденциями крупных европейских городов, потому что сейчас время, когда стоит учиться и перенимать любой интересный опыт. Например, интересный опыт Парижа, который нас точно ждет в рамках децентрализации — это опыт города в 15 минутной доступности. Когда всю свою инфраструктуру и сервис ты сможешь получить очень близко.

Михаил Крестмейн: В этом году отмечается 85 лет первому генеральному плану города Москвы, тому генеральному плану, благодаря которому заложена кольцевая структура города, система метрополитена, которая позволила нам выжить в сложившейся ситуации. Было построено малое кольцо железной дороги, которое теперь стало для нас МЦК. Я считаю, что крайне необходимо развивать дальнейшее транспортное строительство. Но Москва не откажется от программы реновации. В данной ситуации надо отдать должное, что Москва успела сделать то, что было крайне важно для инфраструктуры города и это спасает нас сейчас.

Наши предки заложили радиально-кольцевую систему, и мы каждый год немножко продлевали какую-то линию метрополитена, за счет чего становилось жить чуть лучше в Жулебино, в Некрасовке, в Солнцево. Но то, что мы решились на строительство большой кольцевой линии метрополитена, стало настоящей революцией транспортной системы. Теперь мы можем строить новые линии: и Бирюлевскую, и в Рублево-Архангельскую, и Коммунарскую, еще есть куда присоединить новые линии. Районы, где строится МЦД — это зоны активного развития недвижимости в будущем. Например, в рамках пути Лобня-Одинцово будет построено порядка 2 млн кв. м. дополнительного жилья. А по расчетному сроку генерального плана, планируется аж 4,5 млн кв. м. жилья в зонах развития нового транспорта.

Москва не может допустить того, чтобы более 20% пассажиров ездили на индивидуальном транспорте, это показывают расчеты. Мы не можем прорубать новые улицы, не можем сносить памятники. Москва — это Москва. В Генеральном плане сказано, что для нас приоритетом является развитие общественного транспорта, прежде всего, рельсового, такого как метро, железные дороги и трамвай. Кстати, в новой Москве будет много трамвайных линий.

Сергей Труханов: Я добавлю еще то, что мы немножко укрупнили торговые центры, салоны красоты. Такая гигантомания мешает. Но, все-таки, исходя из опыта Германии, самодостаточность районов очень важна.