«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50% 

Фото Максима Стулова / Ведомости / ТАСС
Фото Максима Стулова / Ведомости / ТАСС
Предложение не успевает за спросом на загородную недвижимость. Покупатели ищут доступные по ценам дома в стиле минимализма, но находят дорогие объекты с устаревшим дизайном. Почему девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса?

Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%. В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры. «В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).

Оборотистый «капитал»: как Павел Тё сделал Capital Group одним из лидеров рынка недвижимости России

Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте. По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей. В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».

Девелопер «Самолет» вышел на IPO

Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи». Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов. По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.

Дома дорожают, участки дешевеют

По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН. По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи. 

Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки. Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась. Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.

«Вирус уйдет, а боязнь города останется»: как пандемия обогатила владельцев подмосковной недвижимости

На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году. «Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина. По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.

«Устаревшие дома»

В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал. По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт. — Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома. Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов. 

Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%. По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года. Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию. 

Группа ПИК возглавила рейтинг крупнейших застройщиков России

«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина. «Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».

«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев. Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами». По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.

«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.

Отрегулировать рынок 

В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета  на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей. Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС. 

«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов. «Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий. Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».

Окно возможностей на рынке недвижимости: что будет с ценами на квартиры

Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов. По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он. «В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.

Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он. — Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит. Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».

Дополнительные материалы

Есть ли жизнь за Садовым кольцом: как развиваются новые московские районы