Стоимость аренды складских помещений может снизиться к концу 2022 года на 5% до 5225 рублей за квадратный метр в год, прогнозируют аналитики Knight Frank Russia. По их данным, в последний раз аренда складов дешевела в 2017 году, а с I квартала 2018 демонстрировала непрерывный рост. Остановился он только в I квартале 2022 года, по итогам которого ставка аренды впервые не изменилась и составила 5500 рублей за кв. м в год, это соответствует уровню цен начала года.
Уровень вакансии по итогам квартала незначительно вырос — с 0,4% до 1,2%. В абсолютных цифрах рост доли вакантных площадей в I квартале 2022 года составил 155 000 кв. м. В последний раз доля вакантных площадей увеличивалась в 2015 году. По прогнозам Knight Frank Russia, доля свободных складских помещений по итогам первого полугодия вырастет до 2-3%, а к концу 2022-го достигнет 4–5%.
«Помимо доли вакантных площадей, стоит также обратить внимание на площади, предлагаемые в субаренду. Уже сейчас мы видим будущее освобождение площадей. До конца года заявлен выход на рынок около 410 000 кв. м в существующих зданиях. Также к вводу заявлены спекулятивные проекты, которые сейчас находятся на стадии строительства, их общая площадь составляет около 147 000 кв. м. Таким образом, на рынке появится около 557 000 кв. м свободных складских площадей. Учитывая все перечисленные факторы, можно утверждать, что показатель вакантности с учетом площадей, предлагаемых в субаренду, может достичь 6–8%», — описывает ситуацию региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
По его подсчетам, на конец I квартала 2022 года общий объем площадей, которые предлагались в субаренду в Московском регионе, превышал 150 000 кв. м, что является значительным объемом на фоне общего показателя вакантных площадей, составившего 232 000 кв. м.
По итогам I квартала 2022 года в Московском регионе было введено 197 000 кв. м качественной складской недвижимости, что в два с половиной раза превышает аналогичный показатель 2021 года. Наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные компаниями для собственных нужд, — на их долю пришлось 67%, что в абсолютных значениях составляет 132 000 кв. м. На спекулятивные проекты пришлось 18% от общего объема ввода, или около 35 000 кв. м. Проекты по схеме built-to-suit заняли 15% в структуре ввода.
Дальнейший рост ввода под вопросом, так как девелоперы заняли выжидательную позицию, большинство спекулятивных проектов сейчас заморожено. Доля перенесенных на следующий год либо замороженных проектов составляет 16% (330 000 кв. м) от общего объема складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году.
Основная масса потенциальных проектов built-to-suit находится на паузе ввиду того, что компании-пользователи пересматривают свои планы, обсуждаются лишь единичные проекты. В дальнейшем принятие решения о начале строительства будет зависеть от развития экономической ситуации в стране и позиции Центрального банка России по ключевой ставке.