К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

Диета «жирных котов»: как торговые центры беднеют в 2022 году

ТЦ «Авиапарк» в Москве (Фото Владимира Гердо / ТАСС)
ТЦ «Авиапарк» в Москве (Фото Владимира Гердо / ТАСС)
С закрытием зарубежных сетей торговые центры теряют арендаторов и доход. При этом зачастую увеличивается налоговая нагрузка, растет стоимость оборудования и его обслуживания, нужно выплачивать кредиты, а оставшиеся арендаторы выкручивают руки, требуя скидок. Как работают в 2022 году торговые центры, разбирался Forbes

Падение доходов

Закончили чтение тут

Российский совет торговых центров (РСТЦ) подсчитал, что доходы ТЦ в этом году могут упасть на 35-45% в сравнении с 2019 годом. «В 2022 году мы пока оцениваем потенциальное падение в рублях примерно в 22-25%, однако с учетом инфляции это может быть 35-40%», — уточняет отраслевой директор РСТЦ Олег Войцеховский. «В пандемийный 2020 год доходы большинства ТЦ сократились в среднем по году на 20%, в 2022-м мы преодолеем этот порог», — мрачно прогнозирует партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Ольга Антонова.

Опрошенные Forbes участники рынка объяснили, за счет чего именно произошло падение доходов. В первую очередь — из-за международных ретейлеров, приостановивших или закрывших магазины. «По данным нашего опроса управляющих компаний, за полгода обороты снизились в среднем на 7,6%. Большую часть доходов «съела» инфляция, которая прогнозируется в размере 12-13% за 2022-й, — рассуждает вице-президент Союза торговых центров (СТЦ) Павел Люлин. — Кроме того, часть приостановивших деятельность арендаторов платила аренду, а в последнее время многие закрывают помещения, поэтому окончательный эффект мы увидим к концу года».

«Наблюдаемое нами падение доходов находится в коридоре 10-20%, — отмечает сотрудник крупной консалтинговой компании. — Однако в некоторых региональных торговых центрах районного формата оно составило до 40% от годового объема 2019 года вследствие выхода крупных якорных арендаторов из объектов. Это вызвало снижение посещаемости и продаж у оставшихся арендаторов».

 

«Для небольшого районного ТЦ c GLA (арендуемая площадь. — Forbes) 8000-10 000 кв. м в городе с численностью более миллиона человек падение арендных доходов может находиться в диапазоне от 15% до 30%, — подсчитал эксперт по коммерческой недвижимости и аудиту ТЦ Антон Реутов. — Чем больше площадей в таком ТЦ освободилось, тем больше, как правило, падение дохода. Для суперрегиональных ТРЦ, по моим грубым оценкам, эта цифра может быть и больше 30%, учитывая площади, которые занимали закрытые сейчас ИКЕА, Uniqlo и другие».

Коварные скидки

Снижение доходов ТЦ произошло по совокупности причин, и падение трафика не единственная из них, говорят собеседники Forbes. «Нет прямой корреляции между падением проходимости и падением оборотов и сборов по аренде», — отмечает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. «У меня много примеров, где по счетчикам падение трафика в ТЦ зафиксировано 20%, а арендаторы жалуются, что у них упали продажи более чем в два раза», — соглашается эксперт по аудиту ТЦ Антон Реутов.

Большинство опрошенных экспертов указали, что падение трафика приводит и к снижению доходов, но зависимость не линейная и в ряде случаев ее может и не быть. «Зависимость есть, однако в некоторых торговых центрах при снижении посещаемости доходы не сократились, так как не снизились товарообороты арендаторов, — объясняет  партнер Nikoliers Анна Никандрова. — Это говорит об изменении конверсии в положительную сторону. Во многом связь между посещаемостью и доходами зависит от состава арендаторов».

Зато падение трафика дает арендаторам повод просить скидки, и, соглашаясь, владельцы ТЦ сами снижают доход, хотя дисконт не всегда оправдан, говорят опрошенные участники рынка.

«По некоторым ТЦ скидки раздают десятками миллионов рублей, чтобы только не вызывать оттока арендаторов, — рассказывает Реутов. — В таких ТЦ аренду устанавливают арендаторы, хотя арендодатель уверен, что он контролирует ситуацию. Грубая оценка размера скидок показывает, что от 10% до 20% дают многим, некоторые выбивают 30% и даже 50%. Такой ТЦ потом, как правило, уже не способен вернуть себе доковидные значения арендной выручки».

 

«Большой и новый ТЦ мог пожертвовать уровнем ставок ради более быстрого заполнения галереи, чтобы в объекте было как можно меньше «дыр». Для этого всем арендаторам пришлось дать большие скидки или посадить их на процент от оборота, — рассуждает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — Этот фактор явно снижает на время доходность объекта, хотя может обеспечить высокие поступления от аренды в будущем». «Первая и самая главная причина потери доходов — льготные арендные ставки на ограниченный период в три-шесть  месяцев, — объясняет руководитель консалтинговой группы Arenda-trk Ольга Кожевникова. — Но все равно это лучший сценарий по сравнению с уходом арендатора».

«Когда падает проходимость, девелопер затягивает переговоры, чтобы не предоставлять скидки, — уточняет Томилин. — Его задача 150 раз запросить у арендатора какую-нибудь документацию, а скидку дать минимальную».

Налоговая боль

Доходы снижаются, а расходы растут, и весомую долю занимают имущественные налоги: налог на сам ТЦ как на объект недвижимости и земельный налог на участок, где объект и его инфраструктура расположены. «Имущественные налоги составляют значительную часть расходов торгового центра, — констатирует директор по развитию NF PM (ex-Knight Frank PM) Михаил Сафонов. — Для объектов, находящихся на грани ликвидности, рост налогов означает потерю объекта. Будет корректным учитывать при расчете кадастровой стоимости реальность: существуют объекты, у которых налог на имущество выше валового арендного дохода».

По просьбе Forbes партнер и руководитель практики оценки активов Consul Group Александр Вереин проанализировал соотношение годового оборота ряда крупных московских ТЦ и их налоговую нагрузку. По его данным, для объектов площадью свыше 100 000 кв. м размер имущественных налогов составляет от 4% до 58% от оборота прошлого года. 

В 2021 году изменилась кадастровая стоимость большинства объектов недвижимости в Москве. Для объектов коммерческой недвижимости она выросла на 4-8%, соответственно, на столько же выросли и имущественные налоги, которые владельцы ТЦ должны будут заплатить в 2022 году. По данным Consul Group (имеются в распоряжении Forbes), на территории Москвы 784 объекта недвижимости, которые фигурируют в кадастре как «торговый центр». Минимальная кадастровая стоимость — 9,9 млн рублей — присвоена торговому центру, расположенному по адресу Нахимовский проспект, 24. Максимальная — 56,7 млрд рублей — ТЦ «Афимолл». Сумма имущественного налога на них по ставке 1,9% составит 187 884 рубля в первом случае и 1,077 млрд рублей — во втором. По оценке экспертов Forbes, годовой оборот «Афимолла» превышает 8 млрд рублей. В самой компании отказались от комментариев. 

Опрошенные участники рынка считают, что регулярный рост налоговой нагрузки является болезненным для ТЦ. «В Московском регионе налог на имущество иногда достигает 20% от оборота, что критично для любой экономики любого хозяйствующего субъекта», — подчеркивает президент РСТЦ Дмитрий Москаленко.

«В целом долю налоговой составляющей до 10% от годовой выручки можно назвать приемлемой, но в нашей практике мы не сталкивались с такой низкой долей, — констатирует директор отдела управления торговой недвижимостью CORE.XP Дмитрий Костомахин. — Наиболее часто встречающиеся показатели находятся в диапазоне 20-40%. Мне сложно сказать, что делают собственники для того, чтобы остаться на плаву с такой высокой долей налоговой нагрузки».

«Если рассматривать ТЦ как инвестиционный проект, то в текущих условиях нормальная доля должна составлять от 7% до 10% от выручки», — полагает Люлин из СТЦ. «Для наших объектов налоги на недвижимость в этом году составят от 18% до 27% от оборота», — рассказал на условиях анонимности представитель УК, управляющей несколькими крупными объектами в Москве. «В моем понимании налоговая нагрузка не может превышать 25−30%», — говорит исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

В регионах соотношение налоговой нагрузки и оборота более щадящее. «В среднем по всем объектам MALLTECH доля налога на имущество составляет 4,4% от валового арендного потока, — говорит финансовый директор MALLTECH, большинство объектов которой расположены за пределами Москвы, Сергей Антошкин. — Но необходимо отметить, что налог на имущество значительно увеличится в 2023 году в Санкт-Петербурге в связи с изменением ставки налога на имущество от кадастровой стоимости с 1,5% до 2%».

Расходы растут

Все опрошенные Forbes эксперты говорят о том, что расходы торговых центров растут, даже если оставить налоговые платежи за скобками. «Если взять для примера торговый центр районного формата на 15 000 кв. м арендопригодной площади, то с 2021 на 2022 год расходная часть торгового центра увеличилась на 29,5% — подсчитал владелец регионального торгового центра, пожелавший сохранить анонимность. — Расходы на заработную плату выросли на 5 п. п., коммунальные расходы — на 7 п. п., остальное повышение пришлось на закупку материалов, запасных частей, услуги подрядных организаций, налоги». 

 

«Расходы ТЦ выросли как за счет кадастровой переоценки и увеличения налоговой базы, так и за счет роста тарифов на коммунальные услуги, — отмечает Костомахин из CORE.XP. — Помимо этого, одним из драйверов роста можно назвать индексацию стоимости сервисных и подрядных договоров вследствие увеличения стоимости большинства инструментов, материалов и комплектующих к оборудованию».

«Есть вещи, на которых экономить просто нельзя, не получится, — подчеркивает Москаленко из РСТЦ. — Например, вам не отказаться от обслуживания оборудования, которое нормами зарегулировано: лифты, эскалатор или противопожарные системы».

«Если брать структуру расходов на эксплуатацию районного ТЦ, то на первом месте стоит техобслуживание — это порядка 40% от всех эксплуатационных расходов. На втором — уборка (около 30%), на третьем — охрана (около 20%»), — подсчитал эксперт по коммерческой недвижимости и аудиту ТЦ Антон Реутов.

Часть расходов собственники ТЦ стараются переложить на арендаторов. «В своем ТЦ мы переводим часть коммунальных издержек, которые не фиксируются напрямую счетчиками арендаторов, на их плечи пропорционально занимаемой площади, — рассказывает  владелец торгового центра Александр Шабанов. — К таким издержкам мы относим плату за тепло, вентиляцию и холод, издержки за эксплуатацию здания». «Как правило, коммунальные платежи по большей части, а в идеале на 100%, возмещаются арендаторами», — добавляет Сафонов из NF PM.

Меры поддержки

Владельцы торговых центров просят о помощи. РСТЦ направил властям регионов список возможных мер поддержки торговых объектов, включая налоговые льготы, заморозку кадастровой стоимости, льготные тарифы коммунальных услуг и ряд других. «Такая поддержка точно не восполнит потери в арендной выручке, — поясняет Москаленко из РСТЦ. — Но как минимум снизит затраты. А это значит, что чуть-чуть ослабят хватку на горле, чтобы объекты продолжали дышать, жить, давать рабочие места, обеспечивать локальное население всеми необходимыми товарами и услугами».

 

Представитель пресс-службы РСТЦ в ответ на запрос Forbes рассказал, что в общей сложности 11 регионов согласились предоставить те или иные меры поддержки: в Ленинградской, Саратовской, Нижегородской, Омской, Свердловской и Тульской областях, в республиках Башкирия и Удмуртия для торговых центров снижается налоговая ставка; в Пермском крае разрабатывается механизм для такого снижения; в Тамбовской области введены меры поддержки малого бизнеса, частью из которых могут воспользоваться владельцы ТЦ, а власти Подмосковья продлили закон об освобождении от налогов вновь построенные ТЦ.

Все собеседники Forbes отметили, что власти Москвы и Санкт-Петербурга на налоговые льготы для ТЦ не пошли, а именно в этих городах нагрузка самая большая из-за высокой кадастровой стоимости. «В Москве только местные налоги при сокращении выручки на 30% составляют до 22% в обороте ТЦ, — сетует Войцеховский из РСТЦ. — Если их хотя бы временно отменить, это будет самая главная и существенная мера поддержки».

В любом случае, по мнению участников рынка, льготы не помогут полностью отбить потери этого года. «Очень сложно ожидать, что сокращение доходов будет перекрыто сокращениями операционных расходов: в торговой недвижимости первые обычно существенно выше вторых, — говорит директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Екатерина Трушлякова. — Но помощь в уменьшении расходов для объектов часто бывает жизненно необходимой, так как дает импульс к дальнейшему развитию и позволяет вкладывать средства в обновление различных систем». «Для объектов, находящихся на грани ликвидности, рост налогов означает потерю объекта», — добавляет Сафонов из NF PM.

Банки не хотят банкротить торговые центры 

В своем обращении к региональным властям РСТЦ упоминает «порог безубыточности», к которому подходят многие торговые центры. Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что такая угроза есть, но не для всех, а главное — в банкротстве торговых центров совершенно не заинтересованы кредитующие их банки. «В Москве, громадном мегаполисе с большим туристическим потоком, не более 15-20% ТЦ можно отнести к неудачным и бесперспективным», — полагает основатель компании Zavidov Realty Юрий Завидов.

«Я думаю, те, у кого нет кредита, скорее всего, все безубыточны, — полагает Москаленко из РСТЦ. — А те, у кого есть кредит, скорее всего, и правда балансируют на грани». В марте участники рынка рассказали Forbes, что закредитованы порядка 70% московских ТЦ. Сейчас эксперты уверены, что банки до последнего не будут «банкротить» задолжавший им ТЦ.

 

«Смею предположить, что на московском рынке торговых центров более половины уже не выполняют ковенанты банков или выполняют их с трудом, — говорит Антонова из CMWP. — В пандемию большинство банков приняли меры поддержки, предоставив отсрочки по платежам. Однако эти отсрочки по большинству кредитных договоров не бесплатны. По сути, отсрочка платежей не меняет общего объема расходов».

«По моим наблюдениям, большинству ТЦ удалось реструктуризировать кредиты, так как банкам за редким исключением не нужны такие активы и они до последнего стремятся получить от должника деньги», — добавляет Татаринов из Glincom. С этим согласилось большинство опрошенных участников рынка.

«Сбербанк не заинтересован в увеличении объема непрофильных активов на балансе, — говорит управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка Арсен Оганджанян. — В 2022 году был реструктурирован долг объемом 340 млрд рублей, это около 30% кредитного портфеля под залог торговых центров. Объемы реструктуризации в этом году были значительно ниже, чем в пандемию». Представитель еще одного крупного банка рассказал Forbes, что для большинства ТЦ-должников были введены отсрочки и другие льготы.

Но участники рынка ТЦ все же видят возможную угрозу для отрасли со стороны банков. «К сожалению, пока банки в большинстве своем еще не обладают необходимыми компетенциями для развития и управления торговыми центрами», — сетует Люлин из СТЦ. «Как только ТЦ переходит под управление банка, ситуация очень быстро напоминает ребенка, которого отдали в детский дом, — образно выражается эксперт по аудиту ТЦ Антон Реутов. — ТЦ продолжает существовать, но жизни в нем нет».

«Мы не согласны с тезисом, что на балансах банков находятся наименее прибыльные ТЦ, — возражает Оганджанян из Сбербанка. — Ситуация может сильно отличаться как от банка к банку, так и от объекта к объекту». «Объекты, которые уже сталкивались со сложностями, конечно, могут перейти банкам или быть проданными и, возможно, получат «вторую жизнь» с новыми собственниками при условии инвестиций в реконцепцию, — оптимистично смотрит в будущее Сафонов из NF PM. — Спрос на покупку торговых центров сохраняется».

 

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media LLC. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2022
16+