Подкрались незаметно: как частные инвесторы начинают сеять хаос на офисном рынке
По подсчетам консалтинговой компании Ricci, сделанным по запросу Forbes, на московском рынке присутствуют 25 офисных корпусов с датой ввода с 2023 по 2026 год, которые реализуются методом продажи блоков мелкой нарезки. По данным портала Циан, предоставленным по запросу Forbes, 19 из них присутствуют на этой площадке, из них в 15 продажи ведутся не только от застройщика, но и от частных инвесторов, купивших там офисные блоки. Таким образом, после нескольких лет формирования тенденции на покупку небольших помещений в строящихся бизнес-центрах (о чем ранее неоднократно писал Forbes) можно сказать, что в Москве начал формироваться вторичный рынок офисной мелкой нарезки, а кроме того, в зданиях, которые уже введены в эксплуатацию, они начали выходить и на рынок аренды.
Не лезь вперед батьки
На этапе формирования рынка офисной мелкой нарезки эксперты, опрошенные Forbes, отмечали, что многие инвесторы в такую недвижимость ранее специализировались на перепродаже жилых новостроек, которые покупали на старте строительства и продавали через уступку права требования до ввода дома в эксплуатацию. Некоторые из них избрали аналогичную стратегию и с офисами, следует из данных Циан, предоставленных по запросу Forbes: как минимум в девяти бизнес-центрах, находящихся на стадии строительства, присутствуют предложения о продаже от инвесторов. Однако участники рынка уточняют, что данная практика не получила широкого распространения.
«Доля инвесторов, перепродающих офисные объекты мелкой нарезки на этапе строительства, минимальна, — говорит руководитель офисного департамента агентства коммерческой недвижимости Invest7 Ксения Харкевич. — Она находится на уровне погрешности и составляет не более 1%. Главная причина заключается в том, что большинство девелоперов не разрешают перепродавать площади в своих проектах до их сдачи, включая запрет о смене собственника до ввода в договор купли-продажи».
К примеру Stone, как один из крупнейших девелоперов розничных офисов, запрещает покупателем перепродавать свои лоты до ввода здания в эксплуатацию, добавляет заместитель директора по продажам компании Praedium Нелля Имаметдинова. В Stone эту практику подтвердили. «Выход из проектов доступен после завершения стройки, и на перепродажу помещений инвесторы, согласно договору, могут выходить после ввода объекта в эксплуатацию», — говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
К чему такие запреты? Это делается для того, чтобы не было конкуренции с самим девелопером, говорит генеральный директор Remain Дмитрий Клапша. «Это, конечно, связано с тем, что им не нужна лишняя конкуренция на этапе активных продаж, разные условия продажи, демпинг и так далее», — соглашается Имаметдинова.
Из статистики, предоставленной Циан, следует, что далеко не во всех проектах предложения от инвесторов (как в строящихся, так и в готовых зданиях) дешевле, чем от застройщика. Из 15 бизнес-центров, попавших в выборку, в трех средняя цена квадратного метра в предложениях от инвесторов оказалась выше, чем от застройщика, в пяти — дешевле, в остальных — сопоставима. «Кто-то сейчас пытается сдавать в аренду, кто-то пытается перепродавать, но на данный момент демпинга мы не видим», — подтверждает директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов.
Рынок без стратегии
Что же инвесторы намерены делать с приобретенными ими офисами, раз продавать их как квартиры до ввода в эксплуатацию проблематично? Участники рынка говорят, что единого подхода пока нет. «Если у инвестора есть возможность заниматься управлением и эксплуатацией офиса, то самое комфортное — это получение дохода от аренды, — полагает руководитель направления аренды Central Properties Анастасия Панькова. — Продажа ГАБ (офиса с арендатором. — Forbes) была популярна на этапе спада рынка — в 2020-2023 годы, сейчас рынок арендодателя растет и продавать ГАБ невыгодно».
Основная инвестиционная стратегия в сегменте готовых офисов сегодня — покупка объекта уже с арендатором или без него для получения стабильного арендного дохода, считает Харкевич из Invest7.
«При розничной покупке офисов большая часть инвесторов сидит на арендном потоке, — считает Имаметдинова из Praedium. — Стоимость покупки офисов довольно высокая в новых проектах, поэтому, конечно, выгоднее получать арендный доход, чем спекулятивная перепродажа в дальнейшем. Но она также возможна, потому что у инвестора могли поменяться планы, например он хочет выйти в кеш и так далее».
Часть инвесторов выбирают модель «покупка — аренда — продажа»: если срок окупаемости приближается к 10 годам, они стремятся перепродать объект, чтобы реинвестировать средства в новые проекты и ускорить оборот капитала, уточняет старший консультант OF.ru Александр Малюк.
«Вероятно, перепродажи могут быть связаны с возросшими стоимостями ремонтных работ, сроками поставки материалов, так как планировалась сдача в аренду, но капитализация вложений сильно удлинилась», — заключает Панькова.
Аренда с подмогой
По данным компании Nikoliers, с которыми ознакомился Forbes, частные инвесторы начали выводить на рынок офисные блоки без отделки, ранее приобретенные в строящихся зданиях, по ставке от 55 000 до 80 000 рублей за кв. м в год, что в два-три раза выше среднерыночного значения и размывает ценовую границу между готовыми офисами и помещениями в Shell&Core (то есть без отделки).
«На данный момент офисы мелкой нарезки не сильно влияют на общую ситуацию на рынке аренды, — говорит Харкевич из Invest7. — На нем наблюдается повышенный спрос на объекты площадью до 1000 кв. м. Средние базовые ставки по таким помещениям с отделкой в пределах ТТК составляют 50 000–60 000 рублей за кв. м, без отделки — 45 000–50 000 за «квадрат».
Собеседники Forbes при этом отмечают, что инвесторы пока действуют на рынке аренды разрозненно. «Это особый сегмент, непрофессиональный, — сетует Клапша из Remain. — Чем меньше инвестор, тем сложнее с ним работать».
«Разброс арендных ставок был и будет, скорее всего, потому что у всех разная ситуация — кто-то покупает на свои деньги и может держать высокую ставку, — объясняет старший консультант OF.ru Александр Малюк. — Демпинг арендной ставке устраивают те инвесторы, которые не могут сидеть без денег и закредитованы, им нужно гасить кредит. Важную роль играет степень отделки: одни делают дешевый ремонт, другие — качественный и хороший, третьи — очень дорогой. У нас есть инвестор, который делает очень хороший ремонт, плюс ко всему покупает мебель, сдает задорого и продает дорого. Есть инвесторы, которые делают минимальный ремонт, но сдают по более низкой ставке».
Демпинг и конкуренция, безусловно, будут, уверена Имаметдинова из Praedium. «Здесь все зависит от состояния помещения, уровня отделки, системы налогообложения собственника, и, конечно, время играет важный фактор, — перечисляет она. — Часть собственников могут ждать долго своего арендатора, все очень индивидуально. Часть инвесторов могут демпинговать цены для скорейшей сдачи своего объекта».
Упорядочить этот хаос пытаются агентства. «Самая высокая доля у стратегии сдачи в аренду при помощи агентств, более 50% офисов сдаются именно так», — подсчитала Панькова из Central Properties.
«Если мы говорим о частных инвесторах, у которых, например, офис 50 кв. м, иногда для них проще сдавать или продавать офис самим, общаться с потенциальными арендаторами и покупателями лично, просто потому что им нравится, они никому не доверяют, — полагает Малюк из OF.ru. — И они хотят сэкономить на брокерском вознаграждении либо готовы платить сильно ниже рынка. Как правило, это собственники небольших блоков».
«Начинающие частные инвесторы всегда думают, что они сами смогут все сделать: составить проект, сделать ремонт, найти арендатора, — иронизирует Имаметдинова. — Это занимает много времени, за счет чего у них увеличивается срок окупаемости, но они думают, что таким образом они экономят на комиссии. Поэтому они сдают сами».
Девелопмент в игре
Ряд офисных девелоперов создали управляющие компании, которые оказывают инвесторам услуги по реализации купленных офисных блоков. «Мы создали подразделение, которое занимается сопровождением инвестора на этапе реализации помещения в аренду вне зависимости от площади, как небольшие офисы, так и этажи целиком», — говорит руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании Pioneer Юлия Врублевская.
«Понимая, что не все наши клиенты-инвесторы имеют опыт в реализации офисных площадей, мы предоставляем им помощь в поиске проверенного арендатора или перепродаже помещения с помощью партнерского агентства Stone Realty», — отмечает Недря из Stone.
Пока в сегменте только делаются первые шаги по созданию отделов по работе с собственниками, и первыми задумались над этим именно системные игроки рынка офисной недвижимости, у которых было построено или строится несколько объектов, комментирует Харкевич из Invest7.
При отсутствии ограничений по комиссиям брокеры могут свободно взаимодействовать с застройщиками, аналогично работе с крупными арендодателями, полагает Малюк из OF.ru. «Если комиссия выплачивается в полном объеме, это не создает препятствий для сотрудничества, независимо от того, ведется ли работа через команду застройщика или напрямую, — объясняет он. — Однако сокращение размера комиссии приводит к негативным последствиям: команда застройщика, пытаясь компенсировать урезанные выплаты, часто завышает арендные ставки, что снижает окупаемость объекта и увеличивает срок поиска арендаторов. Например, на одном из объектов долгий простой помещения был вызван именно сочетанием высокой ставки и неполной комиссии». «Действительно, может быть вопрос по вознаграждению, так как управляющая компания тоже имеет свой интерес в реализации помещений собственника в аренду или в продажу, например, и солидарно делится эти вознаграждением с брокером», — соглашается Имаметдинова из Praedium.
«Таким образом, успешное сотрудничество зависит как от полноты комиссионных выплат, так и от компетентности сторон, участвующих в процессе», — резюмирует Малюк.