Эмират возможностей: особенности релокации в Дубай
Особенности Дубая
Дубай регулярно попадает в списки самых развивающихся, подходящих для ведения бизнеса и безопасных городов на планете. По итогам 2022 года он стал вторым в рейтинге Top 100 City Destinations Index компании Euromonitor International. В рейтинг попадают города с лучшими показателями экономической и деловой активности, развитой туристической инфраструктурой и медициной. Примечательно, что в топ-10 рейтинга оказались только два неевропейских города: Дубай и Нью-Йорк.
В рейтинге самых безопасных городов мира всемирной базы данных Numbeo Дубай занимает шестое место. В зависимости от методики подсчета в городе живут представители 200 или 250 наций, которые мирно сосуществуют на одной территории и не сталкиваются с предубеждениями, рассказывает основатель и генеральный директор агентства недвижимости Tuimaada Real Estate и резидент Дубая Евгения Винокурова. «Из 100% жителей только 12% местных. Здесь каждый чувствует себя своим, если ведет себя достойно. Тут не запирают двери и оставляют дорогие вещи в открытой машине. При этом в городе есть все для комфортной жизни самых состоятельных людей», — утверждает Винокурова.
Резидентская виза
Считается, что получить гражданство ОАЭ не по рождению невозможно. Но по законам страны местный паспорт доступен четырем категориям людей. В первую очередь детям, один или оба родителя которых граждане ОАЭ. Если ребенок родился на территории Эмиратов, но осиротел или его родители неизвестны, он также получает гражданство.
Вторая категория — женщины, состоящие в браке с эмиратцем не менее 7 лет. Еще одно условие — наличие у пары ребенка. Если детей нет, то срок совместной жизни для получения гражданства увеличивается до 10 лет. На мужчину эта возможность не распространяется, даже если он женился на гражданке ОАЭ.
Паспорт Эмиратов также могут выдать, если претендент на гражданство прожил здесь более 30 лет, имеет хорошую репутацию и свободно владеет арабским языком. Четвертая категория — люди с особыми заслугами: высококвалифицированные специалисты, представители творческих профессий, ученые и изобретатели.
«Дубай перетягивает к себе специалистов мирового уровня — медиков, айтишников, пилотов, — рассказывает Евгения Винокурова. — Поэтому скоро здесь будет непросто купить недвижимость. Через 5–10 лет потенциал Дубая раскроется по-настоящему, и люди удивятся тому, какая это продвинутая и богатая страна».
Альтернативой паспорту становится получение резидентской визы, которую выдают на срок от года до 10 лет. Визу можно продлевать неограниченное число раз, что позволяет десятилетиями жить в Дубае и других эмиратах без оформления паспорта. Резидентскую визу на год получают студенты аккредитованных вузов ОАЭ и наемные работники, заключившие контракт с местной компанией. Еще один распространенный способ получить такую визу — инвестировать в недвижимость или бизнес.
Условия получения резидентской визы
- на 2 года: инвестировать в готовую недвижимость от $204 000 (около 16,6 млн рублей, здесь и далее — апрель 2023)
- на 5 лет: создать инновационную компанию с капиталом от $136 000 (около 11 млн рублей)
- на 10 лет: инвестировать в готовую или строящуюся недвижимость от $545 000 (около 44,4 млн рублей) или открыть компанию с капиталом от $545 000
Рынок недвижимости
Евгения Винокурова считает покупку недвижимости в Дубае самым привлекательным способом получить резидентскую визу: «Вместе с визой инвестор получает место для жизни в регионе, где круглый год солнечная погода. Даже если он решит не переезжать в Дубай или со временем выберет для себя другую локацию, недвижимость принесет пассивный доход от сдачи в аренду или прибыль от перепродажи. Спрос на аренду и покупку жилья не иссякнет здесь никогда».
Рынок недвижимости Дубая стал местом притяжения российских инвесторов в 2022 году. По оценке компании Betterhomes, за прошедший год в Дубае продали недвижимости на сумму $56,6 млрд (около 4,6 трлн рублей), что на 80% больше, чем в 2021 году. За 12 месяцев в эмирате зарегистрировали 86 000 сделок по продаже жилья. Показатель побил рекорд 2009 года в 80 000 сделок.
Особенно активно сделки совершались в элитном сегменте. По данным компании NF Group, в 2022 году в Дубае продали 219 объектов премиальной недвижимости стоимостью свыше $10 млн (около 815 млн рублей) за каждый. Рекордное для местного рынка число в два раза превысило аналогичный показатель 2021 года.
«Рынок Дубая растет во многом благодаря россиянам, — пояснили в Tuimaada Real Estate. — Такой наплыв не удивляет, ведь Дубай предлагает инвесторам отличные условия. В районах, которые называют фрихолд-зонами, действуют послабления для иностранцев. Они имеют полное право покупать и распоряжаться недвижимостью. За пределами указанных районов это невозможно. «Фрихолд-зоны» звучит как ограничение, но в действительности они занимают почти весь Дубай: таких локаций в эмирате более 70, список постоянно пополняется. Обилие предложения особенно ценно в условиях низких налогов. Покупатель оплачивает налог в 4% один раз, при покупке объекта. А доходность при этом может составить 8–9%».
Районы и их особенности
К самым востребованным для инвестиций районам Дубая относят Dubai Creek Harbour, Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Bluewaters и Palm Jumeirah. Апартаменты покупают в районах Downtown Dubai, Business Bay и Jumeirah Village Circle. По словам Евгении Винокуровой, выбор зависит исключительно от потребностей и стиля жизни собственника.
Район Downtown Dubai — средоточие деловой жизни и активности эмирата. Поклонники атмосферы мегаполисов найдут здесь роскошные рестораны, крупнейшие торговые центры и многочисленные достопримечательности. В Downtown Dubai расположен небоскреб Burj Khalifa, торговый центр Dubai Mall, знаменитые поющие фонтаны. Район привлекает инвесторов, рассчитывающих на повышенный доход от сдачи квартир в аренду благодаря высокому спросу со стороны топ-менеджмента местных компаний.
Стиль жизни в Jumeirah Village Circle резко отличается. Этот район ориентирован на семьи с детьми, в его окрестностях школы, медицинские центры, парки, кафе и супермаркеты. Jumeirah Village Circle ассоциируется с виллами и таунхаусами, однако апартаменты здесь не менее привлекательны для покупки и последующей сдачи в аренду.
Универсальными районами называют Business Bay и Dubai Marina. Районы предлагают транспортную доступность и развитую инфраструктуру для проживания.
По мнению Евгении Винокуровой, резидентам-предпринимателям больше подойдет Business Bay, предоставляющий большие возможности для работы и бизнеса, тогда как Dubai Marina чаще выбирают покупатели без детей, так как в районе нет школ.
С точки зрения качества жизни и привлекательности для переселения выгодно выделяется Dubai Creek Harbour. Это пешеходный район с зонами для прогулок, велосипедными дорожками и площадками для детей: внутри района есть все, чтобы жить полной жизнью, не выезжая в другие места. «Такая автономность удивительным образом сочетается с транспортной доступностью: из Dubai Creek Harbour можно за 10–15 минут доехать на автомобиле до международного аэропорта или центра города. Также отсюда легко добраться до других популярных районов — Dubai Marina и Palm Jumeirah», — пояснила Евгения Винокурова.
Возможно, главная точка притяжения для резидентов и туристов рядом с Dubai Creek Harbour — заповедник Рас-Аль-Хор. Это охраняемая природная зона внутри города с впечатляющим разнообразием экосистем и обитателей. Здесь в одном месте можно увидеть солончаки и мангровые заросли, а также тысячи птиц, включая розовых фламинго.
Еще больше внимания район получит с окончанием строительства Dubai Creek Tower — башни на 100 метров выше Бурдж-Халифа. Помимо будущего небоскреба-рекордсмена, в Dubai Creek Harbour построят несколько перспективных жилых комплексов как с небольшими однокомнатными лотами, так и с просторными пентхаусами, которые предлагают панорамные виды на город. Благодаря скорому возведению 7,3 млн кв. м жилья район можно назвать одним из самых бурно развивающихся во всем Дубае.
Среди россиян популярен рукотворный остров Bluewaters, на котором расположились роскошный курортный отель Caesars Palace Bluewaters Dubai, бутики и рестораны, а также крупнейшее в мире колесо обозрения.
В этой исключительной даже для Дубая локации есть несколько жилых объектов премиального уровня, которые привлекают наиболее состоятельных покупателей.
В эмирате также востребованы виллы, хотя их приобретают реже, чем апартаменты. Наиболее популярными районами для их покупки Винокурова назвала Arabian Ranches 3, Villanova, Al Yelayiss 1-2 и Emirates Living.
Ипотека и рассрочка
Иностранный инвестор может купить недвижимость в Дубае в ипотеку. Размер кредита для резидента другой страны не превышает 50% стоимости объекта недвижимости, резиденты ОАЭ могут рассчитывать на 80%. От статуса заемщика зависит и размер ставки: для нерезидентов ставка начинается с 3,5%.
Критерии для получения ипотеки — возраст и уровень дохода заемщика. Кредит дадут только людям от 21 года, последний платеж по нему должен пройти до достижения 65 лет. Максимальный срок кредитования — 25 лет. Сумма ежемесячных выплат по ипотеке не должна превышать половины дохода заемщика, а после оплаты у него должна остаться сумма, достаточная для обеспечения семьи.
Условия для получения ипотеки
- возраст от 21 года до 65 лет
- взнос по ипотеке — не более 50% от дохода
- $950 на каждого члена семьи в месяц должно быть у заемщика после взноса (около 77 500 рублей)
Важно, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история. По словам Евгении Винокуровой, шансы на одобрение ипотеки способны повысить официальное трудоустройство или собственный бизнес, а также наличие собственности на территории ОАЭ. В случае положительного решения и достаточной стоимости покупки заемщик получит резидентскую визу — равно как и покупатели без ипотеки.
Ипотечное кредитование в Дубае распространяется только на готовые объекты и на те, строительство которых завершат не позднее чем через 2 года после заключения сделки. По словам директора Tuimaada Real Estate, это незначительно ограничивает инвесторов, так как строительство в Дубае идет активными темпами. «В Дубае нет сезона снегопада, здесь не требуется делать перерывы в строительстве. Кроме того, город заинтересован в девелопменте, поэтому стройки не прекращаются. Покупатель может рассчитывать на короткие сроки строительства», — пояснила Евгения Винокурова.
Некоторые застройщики предлагают покупку недвижимости в беспроцентную рассрочку. Сумму делят на две-три части, которые следует внести на этапе строительства. Иногда строительные компании продлевают этот срок, за счет чего инвесторы оплачивают покупку уже после ввода объекта в эксплуатацию.
Бизнес и налоги: главное
«Иностранные предприниматели видят в Дубае точку роста из-за удачного географического положения и выхода на крупнейшие рынки Ближнего Востока. Для бизнеса в эмирате создана комфортная среда с нулевой налоговой ставкой по большинству доходов, включая прибыль от инвестирования», — говорит Винокурова.
На сегодняшний день бизнесмену необходимо оплачивать только налог на добавленную стоимость в 5%. В середине 2023 года в стране планируют ввести корпоративный налог в 9%: его будут оплачивать местные компании и резиденты зон свободной торговли, которые получают доход по сделкам на основной территории страны.
Существует и ряд неочевидных трат при ведении бизнеса в Дубае. К ним относится плата за лицензию на осуществление деятельности, а также акцизы на отдельные категории товаров. При этом ОАЭ стараются привлечь как можно больше инвесторов и талантливых специалистов. С этой целью создают свободные экономические зоны (СЭЗ), большая часть которых расположена в Дубае.
«Свободные экономические зоны — отдельные территории для развития иностранного бизнеса, где предприниматели получают льготы и преференции. В СЭЗ возможно полное иностранное владение акциями компании без привлечения иностранных партнеров, нет пошлин на импорт и экспорт. Несколько десятков экономических зон полностью освобождены от 5% налога», — обратили внимание в Tuimaada.
У каждой СЭЗ действуют собственные требования к резидентам, а некоторые имеют узкую специализацию. Например, Dubai Auto Zone ориентирована на экспорт автомобилей. Более крупные СЭЗ — такие как DMCC с 20 000 компаний-резидентов — предлагают более широкий выбор ниш для бизнеса. При выборе сектора для своего дела в Дубае Евгения Винокурова советует обратить внимание на медицинскую промышленность и фармакологию, IT-сферу, рынок цифровых активов и торговлю.
Особенности жизни
В рейтинге Expat Insider 2022 международной организации InterNations Дубай занял 2 место. Авторы рейтинга отметили высокое качество жизни, доступность государственных услуг онлайн, общее развитие цифровой среды, карьерные перспективы и профессиональную культуру, а также гостеприимство местных жителей. Уровень счастья экспатов в Дубае, согласно рейтингу, составляет 73% при среднемировом уровне в 71%.
«Быстрорастущая стабильная экономика в сочетании с низкой инфляцией позволяет жителям Дубая чувствовать уверенность в завтрашнем дне. Это важный элемент благополучия. Людям спокойно здесь, потому что они уверены в своем доме, работе и в будущем для себя и детей», — убеждена Евгения Винокурова.
Стоимость жизни в ОАЭ выше, чем в Европе. Значительную часть расходов составляют аренда и содержание недвижимости: при средней зарплате наемного работника в иностранной компании в Дубае затраты на жилье могут достигать 40% ежемесячных трат, подсчитали в Tuimaada.
Частично уменьшает расходы развитая транспортная сфера, в которой гармонично сосуществуют общественный и личный транспорт. По данным Всемирного экономического форума за 2019 год, в Дубае лучшие дороги планеты. «Постоянные инвестиции в развитие транспортных узлов, беспилотного и экологичного транспорта позволяют Дубаю выглядеть футуристично. Высотки, идеальные трассы и пальмы — оказавшись в Дубае, чувствуешь, что попал в будущее», — считает Винокурова.
Один из факторов притяжения иностранцев в ОАЭ — медицина. По словам Евгении Винокуровой, значительную роль в этом сыграла цель правительства сделать Эмираты страной с лучшей в мире сферой здравоохранения: «Для достижения этой цели здесь строят клиники с высокотехнологичным оборудованием, развивают дистанционное оказание медицинских услуг и медицинский туризм, привлекают огромные инвестиции в сектор. В местных клиниках лечится много иностранцев, потому что здесь квалифицированный персонал и достойные условия. Особенно популярны стоматология, репродуктивная медицина и эстетическая хирургия».
Дети резидентов ОАЭ обучаются в международных частных школах, которых в Дубае более 200. 11 местных университетов входят в перечень лучших вузов мира QS World University Rankings, в Дубае расположены два из них — University of Dubai и American University in Dubai.
Так как большинство жителей Эмиратов — иностранцы, преподавание в университетах ведется на английском языке. Английский внедрен в повседневную жизнь Дубая — его понимают сотрудники госучреждений и полиции, работники магазинов и ресторанов. Указатели, надписи и даже приложения госуслуг переведены на английский.
«Я верю в Дубай, мне сложно найти в нем минусы. Стабильность и перспективы — главные его особенности. Не представляю, кому в Дубае некомфортно. Если только тем, кто постоянному теплу и красоте вокруг предпочитает серые и холодные будни. Таких в Дубае точно не будет», — подытожила генеральный директор агентства недвижимости Tuimaada Real Estate Евгения Винокурова.