Офисный ренессанс: рост ставок, сокращение вакансии, выбор локации

Алексей Шаров, управляющий партнер экспертной компании «АВЕРТА ГРУПП», отметил, что в 2023 году было много сделок с иностранными компаниями, которые покидали российский рынок и освобождали занимаемые площади. Происходили сделки быстро, и для офисной недвижимости это стало одним из ключевых трендов. Кроме того, идет процесс укрупнения ряда компаний, например корпораций из IT-сферы, банковского и государственного сектора, что ознаменовалось для них в ряде случаев расширением штаб-квартир и переездами. Вырос спрос на офисы класса A — арендаторы хотят более современные и качественные здания.

Кермен Мастиев, директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group, в качестве одного из основных трендов выделил существенное сокращение вакансии: «Тренд продолжится в 2024 году, мы увидим рекордно малые для офисного рынка проценты вакансии, потому что новые площади для сдачи в аренду на рынок практически не поставляются». Впрочем, что касается уровня вакантных площадей, то, по мнению эксперта из MR Group, средние цифры по рынку, которыми, как правило, оперируют консультанты, не дают полной картины, поскольку рынок сегментирован и картина меняется от района к району. «11% по рынку не занято ― это много или мало? На востоке Москвы вакансия может быть 30%, а на северо-западе — 7%. В Сити вакансия всего 2%, нет свободных площадей. Ближе к МКАД офис потенциально найти проще», — объясняет он.

В разы увеличились масштабы новых бизнес-центров: если раньше строилось 30 000–50 000 кв. м, то сейчас большинство проектов по 80 000–100 000 кв. м. Растет количество сделок купли-продажи офисных лотов на стадии строительства, покупают и этажи, и небольшие лоты, часть приобретаемого объема новые собственники планируют сдавать в аренду. 2023 год вообще был отмечен у всех девелоперов, которые строят офисы, взрывным спросом и ростом продаж. Причин роста спроса много, среди них можно отметить ограниченность других инструментов инвестирования, хороший инвестиционный потенциал офисов и растущую популярность этого рынка.

Мастиев также отметил, что на рынке появилось много новых игроков в зоне офисного девелопмента, которые никогда раньше строительством офисов не занимались. Например, в сегмент пришло много жилых девелоперов, и этот тренд также продолжится в 2024 году. Эксперта беспокоит, что нередко такими новыми девелоперами выбираются неоднозначные локации для расположения офисных зданий, впоследствии такие локации могут испытывать проблемы с реализацией, и это несет определенные риски для рынка офисов.

Впрочем, сейчас офисный рынок интересен для инвесторов, поскольку он не перегрет, цены существенно не менялись за последние пять-семь лет, рынок сбалансирован, и в ближайшие два-три года его ждет только развитие. Но в дальнейшем девелоперам предстоит внимательно выбирать места и досконально продумывать концепцию продукта, поскольку конкуренция усилится.

Кроме строительства на продажу, другого офисного строительства практически не ведется, по словам Мастиева (и данные консультантов рынка коммерческой недвижимости это подтверждают). «Спекулятивное строительство с целью сдачи в аренду, к сожалению, в ближайшие два-три года не возобновится. И это определенный вызов для рынка офисов, он сам и модели поведения на нем различных игроков будут меняться», — считает Мастиев.

Андрей Чупрак, генеральный директор «Генпро», также отметил острый дефицит офисных помещений в Москве.

По словам Сергея Труханова, основателя архитектурного бюро «Т+Т Architects», сегодня девелоперы, строящие бизнес-центры, обращают больше внимания на эффективность использования пространства. «Сейчас есть запрос на то, чтобы все зоны были максимально функциональны: каждый сантиметр должен монетизироваться. Оплата всех этих функций и сервисов ляжет на плечи арендаторов. Будет ли это пользоваться спросом, пока неизвестно. Но запрос есть», — рассказал он.

По словам Андрея Чупрака, требования к офисным проектам не ниже, чем к жилым, а где-то даже и выше: офисные здания должны быть гармонично вписаны в окружающую среду, в частности, за счет архитектуры и хорошей отделки.

Сергей Труханов отмечает: в Москве есть объекты с прекрасной архитектурой, красивыми фасадами, но расположенные в неудачных локациях, в частности на месте бывших промзон, вокруг нет никакой инфраструктуры — и они не востребованны. «Международный тренд на обобществление пространств состоит в том, что офисный центр работает не только в пределах периметра своего участка, а должен включать еще соседнюю территорию, потому что люди привыкли работать не только сидя за столом — им нужно куда-то выходить, менять обстановку», — объясняет он. Кроме того, офисный центр должен предоставлять возможность закрыть дополнительные, нерабочие, потребности сотрудников, предлагая полезные необходимые сервисы: маникюрный салон, отделение банка и т. п.