Коллективные инвестиции: как заработать на недвижимости в период нестабильности

— Что происходит с недвижимостью в России?

— В 2021 году отложенный из-за пандемии спрос и дополнительное государственное финансирование резко подняли цены на жилую недвижимость. Геополитические изменения, последовавшие после февраля того же года, и экономический стресс обрушили цены на недвижимость на 15–30% в зависимости от локации. С другой стороны, рынок загородной недвижимости сейчас активно развивается благодаря ипотечному кредитованию, которого раньше не было. 80% сделок осуществляется с помощью ипотечного плеча.

— А в коммерческой недвижимости?

— По всей России очень плохо себя чувствуют крупные офисные и торговые центры. На пике свободные помещения достигали 30% от общей площади центров, и почти все торговые центры перешли на процент оборота у арендаторов, а не на фиксированную ставку. Склады чувствуют себя хорошо, так как в России до сих пор наблюдается дефицит складских помещений. У малых и микроофисов тоже все отлично.

— Вы сами инвестируете в недвижимость Москвы?

— Мы рассматриваем в основном Москву и города-миллионники, потому что смотрим на насыщенность города деловой активностью. Города продолжают развиваться.

— Инвестируете ли вы в коммерческую или жилую недвижимость?

— В коммерции можно заработать больше, но клиенты нашего клуба инвестирует во все. Даже в недвижимости покупки часто эмоциональные. Девушкам, например, понятнее и спокойнее инвестировать в покупку квартир в новостройках — в них легче разобраться, чем в коммерческой недвижимости.

— С чего начать, если впервые решил инвестировать?

— Когда я только начал, я взялся за новостройки как раз потому, что не разбирался в другом. Я объехал все стройки в городе, три месяца изучал рынок, познакомился с продавцами и нашел несколько уникальных предложений, выставленных дешевле рынка. Я вложил 5 млн и через четыре месяца продал апартаменты за 5,9 млн рублей. Мне повезло. Но, с другой стороны, я был активным, продавцы запомнили меня и позвонили, когда появился хороший вариант. Сейчас бы я поступил немного по-другому: пошел в экспертные сообщества людей, которые зарабатывают на недвижимости. Есть клубы, конференции, выставки, где обмениваются опытом. Это поможет сформировать насмотренность и узнать выгодные предложения, которые не появляются на открытом рынке.

— В чем заключаются преимущества группового инвестирования?

— В группе вы объединяете интеллектуальные способности по выбору и оценке объектов. Мы говорим не о квартире в новостройке, которую может найти каждый, а о более сложных и дорогостоящих объектах, например о зданиях, складах, земельных участках. Во-вторых, конечно, вы объединяете свои капиталы, что позволяет инвестировать в более крупные и прибыльные объекты и уменьшить риски.

— Бывают ли конфликтные ситуации?

— Всегда есть так называемый лидирующий инвестор, который выносит проект на рассмотрение. Если людям нравится, они туда инвестируют, если нет — никто не заставляет. Конфликты бывали пару раз. Один раз инвестор, доля которого была 75%, диктовал другим условия. Конечно, больше мы с ним не работали. В другом — лидер проекта завышал смету на ремонт и не подтверждал это документально. После этого мы проговариваем, что никаких наличных оплат в проектах быть не должно, все платежи должны быть документально подтверждены.

— Участники вашего клуба проходят отбор?

— Лучший способ проверить зрелость к инвестициям — посмотреть, есть ли у человека деньги и капитал. В начале существования клуба нужно было подтвердить накопленный, заработанный капитал в 50 млн рублей. Это позволило мне создать качественное сообщество предпринимателей и инвесторов со средними активами от 100–150 млн рублей. Сейчас мы тоже просим подтвердить капитал и обращаем внимание на опыт и репутацию бизнесмена. Части кандидатам можем отказать, чтобы поддерживать среду людей с едиными ценностями.

— Когда смотришь на предложения на рынке, на что обращать внимание?

— Должно быть понятно, на чем создается добавочная ценность. Это либо покупка дешево и продажа по рыночной цене, либо покупка, улучшение и продажа дороже. Это два базовых принципа заработка денег.

— О чем еще нужно знать?

— Есть три нюанса. В квартирах нужно понимать основание права собственности. Лучшее основание — «купил новостройку у застройщика». Остальное нужно проверять с юристом. 

Второй нюанс — проверить, что продавец не находится в предбанкротном состоянии. Можно зайти на сайт Арбитражного суда и по ФИО продавца посмотреть, есть ли возбужденные дела. Если есть, то нужно внимательно проверить причины исков, так как при банкротстве продавца сделки за три года будут отменены.

Также необходимо понять, есть ли признаки самостроя по зданию, незаконные планировки, незаконно надстроенные этажи. Информацию можно запросить в департаменте госимущества. Если несогласованно увеличен размер, этажность или конструктив здания, эти надстройки могут заставить снести за ваш счет.

— Как часто пытаются провернуть такие схемы?

— Мы отказываемся от 10% объектов из-за их подозрительности. Еще 40% не подходят по экономике, и 40% не успеваем купить, потому что их перекупают на торгах. Остается порядка 10% выгодных объектов.

— На торгах вы смотрите большую часть?

— Порядка 50%. На торгах бывают очень выгодные предложения. Во-первых, не все люди умеют искать объекты там и не боятся это делать. Во-вторых, надо знать, что искать. В регионах ниже конкуренция, чем в Москве, а выгоднее всего покупать земельные, складские и производственные участки, крупные офисы и торговые центры. 

— Как вы анализируете объекты?

— Идеально, если прогнозируемая доходность от перепродажи составляет больше 60% годовых. Это очень много — в среднем по рынку целевая доходность 20–25%. Но только так мы можем себя обезопасить от черных лебедей. В недвижимости надо принимать решения быстро, и мы не всегда успеваем детально просчитать экономику. А с такой целевой доходностью даже в незапланированной ситуации мы останемся в плюсе. Раз в полгода такие объекты можно найти. В среднем мы изучаем объекты с доходностью от 30%.

— Вы перепродаете все? Почему не оставляете себе, чтобы получать доход от аренды?

— Мы следуем завету Олега Тинькова: «Жалей, но продавай; продавай, но жалей». Наша цель — увеличить капитал. Возможно, со временем, когда мой капитал превысит 500 млн рублей, будет смысл его куда-то вкладывать для арендного дохода. Кроме того, мы видим гуманистическую цель клуба в том, чтобы делать города прекраснее. Мы покупаем старые здания и даем им вторую жизнь. Это позволяет развивать экономику страны и улучшать облик городов.

— Инвестируете ли вы за рубеж? Куда?

— В любой стране можно зарабатывать, если разбираться в рынке. В ОАЭ сейчас дефицит качественной офисной недвижимости, в Грузии привлекательны инвестиции в загородные дома. В Турции можно зарабатывать на делении небольших четырехэтажных зданий на маленькие студии. И в Португалии можно делать коливинги — место для жизни и работы предпринимателей. Мы же инвестируем только в те страны, где очень профессионально разбираемся, постепенно изучая и другие? зарубежные рынки.

— Есть ли в других странах настороженное отношение к капиталу из России?

— В любой стране при покупке недвижимости могут попросить прояснить природу капитала. Предоставить документы, подтверждающие, что вы этот капитал либо заработали, либо унаследовали, либо взяли у кого-то. Я не заметил ничего критичного по отношению к деньгам из России.