Эпоха «стеклянных башен за забором, изолированных от городской среды», по выражению модератора Сергея Георгиевского, соучредителя Агентства стратегического развития «ЦЕНТР», уходит в прошлое. Современный БЦ может и должен быть многофункциональным, интегрированным в городскую ткань и работать не только для резидентов, но и окрестных жителей — в идеале в режиме 24/7. «Рабочая среда сейчас «насыщается» различными функциями — от развлекательных до бытовых. Для девелопера это повышает капитализацию коммерческой недвижимости», — описывает Георгиевский.
Общественная среда — спорт, развлечения, сервисы — должна составлять не менее 10% от «объема» хорошего бизнес-центра, отмечает Денис Колокольников, управляющий партнер консалтинговой компании RRG. Этот процент может быть увеличен, если инфраструктура будет работать не только в будни для офисных сотрудников, но и для жителей окрестных кварталов в выходные дни. «В этом случае она дает более высокие обороты, соответственно растет и стоимость самих помещений. Это повышает не только ликвидность офисов, но и стоимость близлежащего жилья на 10–20%, формируя полноценное «место для жизни», — говорит консультант. По его словам, концепция 15-минутного города, основанная на принципах новой урбанистики, которую его компания начала продвигать еще 20 лет назад, учитывает эти принципы. «Сейчас важно перенести этот подход из жилых проектов, где он уже «прижился», в сегмент офисной недвижимости», — полагает Колокольников.
Современным сотрудникам недостаточно лишь базовых услуг вроде столовой или кофейни, они хотят большего. Создавая «офис будущего», нынешним девелоперам стоит учитывать запросы молодого поколения — именно зумеры вскоре станут самыми многочисленными «пользователями» бизнес-центров. «Роскошные условия работы» для молодежи — это не только высокая зарплата, но и инфраструктура офиса, которая дает им комфорт и возможности для отдыха и общения», — говорит Ольга Дементьева, основатель и руководитель HR-агентства HR4PR Executive Search. По сути, место работы становится для молодых людей важной частью лайфстайла (и попутно помогает работодателям решить задачу, как вернуть сотрудников с удаленки).
Согласно опросам консалтинговых компаний, важными критериями при выборе офисов стали не только их транспортная и пешеходная доступность и инженерное оснащение, но и «психологический комфорт», который дают зеленые зоны как внутри, так и снаружи здания (парки, террасы, лаунж-зоны, кофе-поинты и т. п.), и наличие «третьих мест», куда сотрудники могут прийти после работы (фитнес-центр, ресторан, бар, термы, выставочные пространства, спортивные площадки и т. п.).
В сложных демографических условиях и конкуренции работодателей за профессиональные команды офис становится стратегическим ресурсом, уверена Дементьева: «Удобное расположение, парковка и продуманное пространство — это то, что привлекает и удерживает лучшие кадры, двигающие бизнес вперед». Она уверена, что «тренд на человекоцентричность и комфорт будет только усиливаться». Архитектор Тимур Башкаев, руководитель бюро «АБТБ», рассматривает качественные бизнес-центры как центры развития, «основу основ» районов будущего. «Современный город — это не только про потребление и развлечение, но и про создание мест, где собираются высокоинтеллектуальные профессиональные команды, которые работают на его благо», — подчеркнул он. Правильные рабочие пространства помогают работодателям и городу конкурировать за таланты: чем лучше среда, которую создают девелоперы, тем больше высокопрофессиональных команд можно в нее привлечь. Качество жизни и эффективность сотрудников можно повысить, дав им возможность работать в комфортной, безопасной и здоровой среде.
Новый проект от Capital Alliance — бизнес-центр AVIUM в Хорошевском районе — «вобрал» в себя озвученные выше тренды. «Создавая БЦ AVIUM, мы, разумеется, исходили из финансовой модели, но ключевой задачей было создание добавочной стоимости через многофункциональность (mixed-use). Современный бизнес-центр — это не просто «коробка» с метрами, а среда, обеспечивающая баланс между работой и жизнью», — рассказывает Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance. Треть площадки (1,2 га) была отдана под ландшафтный парк, который открыт не только резидентам («погонять мяч в обеденный перерыв»), но доступен для прогулок и занятий спортом жителям района. «Мы понимаем, что многих работодателей волнует, что (кроме зарплаты) они могут «дать» сотрудникам, чтобы повысить эффективность их работы. Международная практика доказывает, что заполняемость mixed-use бизнес-центров на 30% выше, чем у монофункциональных. Плюс они заполняются быстрее, несмотря на то что стоят дороже», — поделилась спикер.
«Безопасность и комфорт, которые ощущает сотрудник, повышают его концентрацию и, как следствие, эффективность. Мы создали целый кодекс по созданию таких пространств, работая с их формой, цветом, насыщением кислородом и даже запахами», — рассказал Михаил Леликов, владелец и креативный директор брендингового агентства Opencore, создавшего вместе с Capital Alliance бренд AVIUM.
Впрочем, отмечает Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города», «одиночные», пусть даже самые продвинутые бизнес-центры не дадут городу значимого социально-экономического эффекта. Необходим глобальный переход от монофункционального к многофункциональному зонированию и проектированию пространств для работы и жизни. «Ключевой принцип такого подхода — создание «доступного разнообразия» в шаговой доступности от дома или работы (концепция «15-минутного города»)», — говорит она. Жителям это даст возможность удовлетворять большинство повседневных потребностей недалеко от дома, сокращение времени на поездки и его высвобождение для досуга и образования. А город получит снижение нагрузки на транспортную систему, рост капитализации недвижимости и новые инвестиции.
Сейчас Москва переживает новый виток строительства бизнес-центров. После спада объемов ввода с 600 000–800 000 кв. м в год в середине 2000-х до 200 000–300 000 кв. м в последние годы и ухода западных компаний как основных потребителей качественных офисов, рынок оживает. Формируются новые деловые кластеры: Калужско-Воронцовский, Ходынское поле, Павелецкий, продолжается развитие «Большого Сити» и Савеловско-Рижского направления, перечисляет Колокольников. Строительство современных бизнес-центров с развитой инфраструктурой дает надежду на то, что они подстегнут качественные изменения всего городского пространства, превращая его в настоящий «город шаговой доступности» для комфортной и полноценной жизни в любое время суток.