От рабочего места к пространству для жизни: эволюция бизнес-центров
За три квартала 2025 года, говорит Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, продажи блоками стартовали в 27 новых БЦ, на рынок в поисках «хозяев» вышли рекордные 762 000 кв. м, доведя общее предложение до 2 млн кв. м.
Спрос и предложение
Белова признает, что пиковые по спросу 2023–2024 годы (2 млн и 2,3 млн кв. м соответственно) сменились упавшей почти вдвое потребностью в новых площадях — к концу декабря консультанты ожидают сделок примерно на 1,4 млн кв. м. То есть спрос есть, утверждает аналитик, но он стал более разборчивым: «Бывает, что клиент купил бы, но не находит нужного».
Данные с крупнейших платформ подтверждают изменения в структуре спроса. Олег Изотов, управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито», констатирует: «Если в I квартале спрос на офисные помещения был выше показателей прошлого года, то во II и III кварталах ситуация скорректировалась. Так, по итогам III квартала спрос упал на 7% по сравнению с аналогичными показателями прошлого года, в то время как предложение подросло на 23%. Основную долю (46%) предложения качественной недвижимости (А/B класс) в III квартале 2025 года составили лоты 100–500 кв. м. В Москве спрос на покупку [офисных помещений] вырос год к году на 44%, а на аренду вырос на 3%». Чаще всех, говорит спикер, покупкой офисов интересуются в Москве, где доля от общего спроса равна 14%, Татарстане и Краснодарском крае (по 6%), арендой — в Москве (14%), Санкт-Петербурге (8%) и Краснодарском крае (6%).
Комфорт в дефиците
Анастасия Архипова, директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties, президент Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН), опираясь на данные недавно проведенного ими исследования, говорит, что офисы теперь не только место для профессиональной деятельности, но и пространство для общения, обмена идеями и коллабораций. Ключевые критерии при выборе офиса, по мнению опрошенных, — это удобная локация (88% ответов) и развитая инфраструктура (72%). Сотрудники стали более требовательны к условиям, в которых им приходится трудиться: 57% пригодились бы зоны отдыха, 38% — места для сна, 33% — фитнес-залы, а 27% нужны на рабочем месте оздоровительные программы. «В условиях кадрового голода, с которым сталкиваются многие компании в стране, значение хорошо спроектированного и многофункционального офиса стремительно возрастает, — заявляет Архипова. — Для привлечения и удержания квалифицированных специалистов работодателям важно создать среду, которая помогает чувствовать себя ценным, мотивировать и вдохновлять».
Современный офис должен быть не просто коробкой, а решением конкретных рабочих и человеческих проблем, соглашается с маркетологом архитектор Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро SYNTAXIS. Он также полагает, что пандемия лишь обострила потребность в базовом комфорте, к которому люди привыкли дома. Проектируя новые офисы, необходимо решить три основные задачи: правильной рассадки большого количества людей, их эффективной коммуникации и нивелирования влияния однообразной «давящей» среды. «Комфорт нарушается из-за ошибок в проектировании, когда, например, шумные зоны для общения размещают рядом с рабочими местами для сосредоточенной работы. В итоге ни одна из зон не используется полноценно», — подчеркивает архитектор. Офис будущего, по его мнению, — это продуманное пространство, где при помощи грамотных планировок и зонирования создается разнообразная и комфортная среда, отвечающая в том числе базовым потребностям сотрудников в общении и отдыхе.
Продажа атмосферы, а не стен
Правильный офис — это не просто здание, а «город в городе» — человекоцентричное пространство, где можно не только работать, но и жить, отдыхать, общаться, говорит Алена Кудрявцева, коммерческий директор бизнес-центра Comcity. Последний строился за МКАД и, казалось бы, находился в заведомо невыгодном положении по сравнению с «центровыми» площадками. Поэтому девелопер принял решение не просто возвести качественный объект, а создать целую экосистему для работы и жизни. «Поскольку наш объект находится не в центре, мы сделали так, чтобы внутри было абсолютно все: сервисы для бизнеса (банки, нотариусы) и для сотрудников (более 15 ресторанов и кафе, столовые, фитнес-залы, салоны красоты и т. д.)», — рассказывает спикер. 50% территории было отдано под парки, зоны рекреации, даже под фонтаны («это места, где можно снять стресс, ощутить связь с природой, поправить ментальное здоровье»).
И, наконец, главное слагаемое успеха — это созданное девелопером комьюнити для резидентов (Comсity Club). Кудрявцева рассказала, что они специально изучали интересы арендаторов, чтобы правильно «выстроить» работу клуба. В итоге она сформировалась по нескольким направлениям: экология и устойчивое развитие, благотворительность, образование и личностный рост, спорт и здоровый образ жизни, а также нетворкинг и досуг. «Зачем мы это делаем? Мы видим ценность [такого подхода] для резидентов, — говорит спикер. — Работодателям становится легче привлекать и удерживать кадры, предлагая им не просто офис, а целое сообщество с активной социальной жизнью». Девелоперу же это дает 100%-ную пролонгацию контрактов. Согласно опросам, 85% сотрудников хотят работать именно в офисе Comсity, а не удаленно.
Еще один пример создания не просто офисных высоток, а «третьего места» для жизни предлагает Capital Alliance. Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор компании, рассказала, чем руководствовался девелопер, реализуя новый проект — бизнес-центр Avium: «Мы видим, что требования компаний к рабочим помещениям изменились, люди выбирают не офис, а образ жизни. Поэтому мы решили не просто построить объект, но создать многофункциональную среду». В комплексе площадью 77 000 кв. м все функции для работы и жизни собраны в одном месте. Девелопер назвал эту концепцию «сухие ноги»: не выходя из офиса, резиденты могут не только решить бытовые проблемы, но и отдохнуть, пообщаться с коллегами и гостями в неформальной обстановке ресторана или парка, позаниматься спортом в обеденный перерыв или до/после работы. Треть площадки отдана под благоустройство: на 1,2 гектара расположился ландшафтный парк. «Мы пошли дальше простого мощения дорожек и установки лавочек, создав настоящее «третье место» не только для резидентов, но и для жителей всего района», — говорит Ленария Хасиятуллина. В парке есть релакс-зоны с шезлонгами, спортивные площадки для игры в мяч, уличные коворкинги, это пространство, где можно уединиться или провести корпоративное мероприятие. Девелопер ожидает, что такая забота о людях окупится. «Мы прогнозируем, что коммерческая эффективность объекта увеличится на 20–30% за счет притока людей извне», — отметила спикер.
Из старого в новое
Девелоперы не только создают совершенно новые продукты для рынка, но и дают новую жизнь устаревшим сооружениям, превращая их в модные пространства для жизни. Ольга Роик, директор по продукту COLDY, рассказала на форуме об опыте компании в редевелопменте территорий, где был соблюден баланс между историческим наследием и современными решениями: «Проекты KleinHouse и Loftec в Басманном районе — удачные примеры редевелопмента старых зданий, которые «подняли статус» места, сделав его новой точкой притяжения в этой локации». «Мы не только стремимся создавать визуально привлекательные проекты, но и работаем над созданием городской среды, соседского комьюнити и вносим вклад в социальный капитал. Во дворе комплекса KleinHouse, созданного на месте бывшей чаеразвесочной фабрики, установлен яркий арт-объект, на фоне которого любят фотографироваться местные жители и туристы. Летом в приватном сквере комплекса проводятся кинопоказы для резидентов. А в лофт-комплексе Loftec на территории бывшего завода счетно-аналитических машин имени Валерия Калмыкова одну из стен украшает восстановленный нами мемориал, посвященный памяти погибших на фронте Великой Отечественной войны сотрудников завода. Двор напротив мемориала ежегодно становится местом проведения памятных мероприятий», — подчеркнула спикер.
Резюмируя, можно отметить, что в условиях растущей конкуренции за клиента девелоперы делают ставку не на метры, а на ценности, создавая объекты, где комфортная среда становится главным аргументом в борьбе за арендатора и покупателя.