Рынок жилья в Дубае демонстрировал рекордные уровни спроса в 2025 году

На протяжении года число сделок росло от 43 000 в I квартале 2025 года до 56 000 в третьем, на который пришелся годовой пик. В IV квартале показатель несколько сократился, но все еще остался высоким — 54 000 трансакций. Всего по итогам 2025 года было заключено более 205 000 сделок, на 19% больше, чем годом ранее. Это максимальный результат за историю наблюдений.

Темпы роста спроса на фоне выхода большого количества качественных проектов остаются высокими, что позволяет прогнозировать новые рекорды. При отсутствии внешних шоков в 2026 году может быть заключено более 230 000 сделок. В целом на рынке жилой недвижимости преобладает спрос на строящиеся объекты (off-plan), по итогам года на них пришелся 71% всех сделок. Наблюдается восстановление показателя, который в 2021 году из-за пандемии опустился ниже 50%.

Напомним, что ранее минимальное историческое значение было зафиксировано в 2011 году, когда в качестве реакции на кризис 2008-го спрос на строящиеся объекты снизился до 15% от совокупного объема сделок. После чего на протяжении шести лет, вплоть до 2017 года, показатель постепенно восстанавливался, достигнув 70%. В 2025 году в результате выхода значительного объема новых проектов рынок преодолел эту отметку.

Рынок Дубая исторически разделен на категории off-plan и ready, то есть строящиеся и готовые, что связано с особенностями регулирования. К категории off-plan относятся любые объекты на стадии строительства независимо от количества перепродаж. К категории ready относятся, соответственно, полностью готовые объекты даже в случае продажи напрямую от застройщика.

По мере расширения рынка и увеличения числа зарубежных покупателей на нем укоренилось деление на первичную (1 Sale) и вторичную недвижимость (Resale). Первичный рынок подразумевает сделки, заключаемые напрямую с застройщиками, и чаще связан с объектами off-plan. Вторичный включает объекты, которые уже были переданы другим владельцам, независимо от того, готов он или находится на стадии строительства.

На протяжении последних лет показатели доли заключенных сделок в сегментах off-plan и 1 Sale постепенно сближаются. Если в 2021 году разница составляла более 15 п. п., в 2022-м — 10 п. п., то в 2024 году она сократилась до 1 п. п. Обе системы максимально сблизились на фоне роста спроса со стороны конечных покупателей. По итогам 2025 года 70% всех объектов были проданы напрямую от девелоперов, со строящимися апартаментами заключен 71% всех сделок. Разница между ценами тут минимальна. А наибольшая разница отмечается в ценах апартаментов категорий ready и resale за счет учета в последней вторичных сделок со строящимися объектами (перепродаж).

В качестве тренда 2025 года можно выделить рост доли строящихся объектов как в продажах от девелопера, так и при перепродаже юнитов частными лицами: менее 10% сделок от девелоперов было проведено с готовыми объектами. Среди вилл доля готовых объектов в первичных продажах несколько выше.

Значительный объем сделок обусловил рекордный объем инвестирования в жилую недвижимость. В 2025 году было куплено жилой недвижимости на сумму почти $150 млрд, что выше показателя предыдущего года на 28%.

Наиболее выигрышным выглядит сектор вилл: здесь зафиксирован двухзначный прирост цен во всех сегментах по итогам года. На 12% увеличилась средняя стоимость готовых апартаментов, но рост цен на строящиеся объекты незначителен, что обусловлено главным образом выходом на рынок большого числа новых лотов по более низким стартовым ценам. Таково следствие роста конкуренции, которая будет усиливаться в предстоящие годы.