Архитектура платежей: финансовые инструменты покупки жилья в Дубае

В значительной степени высокие темпы роста числа сделок обусловлены широким распространением в Дубае такого инструмента, как план оплат, или рассрочка (payment plan), которую застройщики предоставляют покупателям.

Рассрочка позволяет оплатить стоимость недвижимости не сразу, а частями в течение определенного периода. Условия рассрочки зависят от характеристик предлагаемого объекта.

Рассрочка от девелопера

Беспроцентная рассрочка на рынке жилой недвижимости ОАЭ возникла в связи с быстрым ростом строительной отрасли. В начале 2000-х годов многие застройщики предложили платить за недвижимость частями, чтобы стимулировать продажи. Планы оплат обозначаются следующим образом: 90/10, 80/20, 70/30, 60/40, 50/50. Первая цифра означает процент от стоимости жилья, который выплачивается в процессе строительства, вторая — остаток, который вносят при сдаче объекта. 

Для проектов, стартовавших в течение 2025 года, наи- более популярным остается план оплат 60/40, на него приходится 25% в общем количестве планов. Затем идут варианты 50/50 и 70/30. Популярность рассрочки 80/20 связана с большим количеством проектов Emaar, придерживающегося этого формата. В целях повышения конкурентоспособности многие игроки расширяют линейку рассрочек и предлагают покупателям привлекательные условия:

Снижение первоначального платежа. Традиционно в Дубае первоначальный взнос составляет 20%, это половина всех пред- ложений. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают рассрочки с более низким первоначальным взносом — в 40% случаев на старте надо заплатить всего 10%. Также встречаются проекты с 5%-ным авансом или без него.

Гибкость условий. Многие застройщики готовы предложить покупателям возможность досрочного погашения или разделения платежей на несколько траншей и т. д.

Расширение возможностей. Покупатели могут использовать рассрочку не только для оплаты покупки недвижимости, но и для оплаты сопутствующих расходов: затрат на оформление, налогов и комиссии.

План оплаты после завершения строительства (Post handover). Часть оплаты производится покупателем на протяжении 3–5 (и даже 7,5) лет после получения ключей. В 2025 году доля планов с такой рассрочкой составила 15%. Сумма, которую застройщики готовы получать частями даже после ввода объекта в эксплуатацию, выросла по сравнению с прошлым годом. В среднем это 30–40% от стоимости объекта.

Рыночные практики, усиливающие конкурентность предложений

• Снизить первоначальный взнос или разбить его на несколько траншей
• Гибкий график выплат
• Post-handover-платежи как стандарт даже в среднем ценовом сегменте, не только на элитном рынке
• Длинные рассрочки с малыми ежемесячными платежами (0,5–1%)
• В отдельных проектах допускаются рассрочки на сопутствующие расходы (обязательные сборы, комиссии, обустройство)

При ограниченном банковском финансировании на стадии строительства именно гибкость девелоперских планов стала ключевым конкурентным преимуществом первичного рынка, снижая входной порог для покупателей и позволяя подбирать комфортную траекторию платежей — до и после получения ключей.

Банковское ипотечное кредитование

Если говорить про готовое жилье, то в этом сегменте покупате- ли используют ипотеку. Ставки по ипотеке в Дубае привязаны к EIBOR — межбанковской ставке Центрального банка ОАЭ, ко- торая, в свою очередь, зависит от ставки Федерального резерв- ного фонда США, поскольку дирхам привязан к доллару США.

После достижения пиковых значений за последнее десяти- летие в 2024 году базовая ставка ОАЭ перешла к фазе посте- пенного снижения и к концу 2025 года опустилась до 3,65%, следуя политике ФРС. На фоне снижения ключевой ставки ипотечные кредиты становятся доступнее.

Ценообразование ипотечных кредитов в ОАЭ, как правило, строится по формуле EIBOR (1–3–6 месяцев) + фиксированная маржа банка, поэтому динамика EIBOR напрямую отражается на стоимости заемных средств.

В линейках банков представлены как кредиты с плавающей ставкой, так и гибридные продукты. На начало 2026 года трех- месячный EIBOR находится на уровне 3,5–3,7%, а надбавка коммерческих банков — 1,0–2,5%. Поэтому плавающие ставки варьируются от 4,5% до 6%. Фиксированные ставки в большинстве продуктов носят характер вводного фикс-периода (2–5 лет) с последующим переходом на переменную ставку, что снижает краткосрочную волатильность платежа, но не фиксирует стоимость кредита на весь срок.

С 1 февраля 2025 года ЦБ ОАЭ запретил банкам включать в сумму кредита государственные сборы DLD (4%) и брокерские комиссии (2%). Теперь эти расходы должны покрываться за счет собственных средств заемщика, что увеличивает объем первоначального взноса. Тем не менее эта мера делает рынок более прозрачным и приближает практики ипотечного кредитования в Дубае к международным стандартам.

При этом соотношение займа к стоимости и процентные ставки также варьируются в зависимости от категории заем- щика и места его постоянного проживания. Проще всего офор- мить ипотечный кредит гражданину ОАЭ — первоначальный взнос от 15% и ставка от 4,2% (фиксированная на три года). Для резидента первоначальный взнос составит 20–25%, для нерезидента же может увеличиться до 40%, а минимальная ставка — до 5%.

Объем сделок с привлечением ипотечного кредитования в 2025 году вырос на 42%, что превышает темп роста сделок без кредитов. Доля ипотек в общем числе сделок за год воз- росла с 17% до 19%, но в целом остается относительно низкой из-за высокой активности покупателей на первичном рынке, где преобладают рассрочки от девелоперов.

В начале 2026 года ипотечный спрос в Дубае сохранит положительную динамику, поскольку кредитные условия остаются предсказуемыми, а операционные улучшения (онлайн-верификация, ускорение регистрации и процедур снятия обременений) снижают трансакционные издержки для покупателей. В этих условиях ипотечное кредитование продолжает выполнять поддерживающую функцию между спросом и предложением для сегмента готового жилья.

Гибкие схемы оплаты от застройщиков и конкурентные ипотечные ставки делают рынок недвижимости Дубая доступным для широкой аудитории покупателей —от инвесторов до конечных пользователей.