С двумя пересадками

фото AP / East News
Города пытаются дать пассажирам возможность пересесть с метро на автобус, не замочив ног.

Когда в 2011 году над станцией метро «Планерная» открылся большой торговый центр, не все жители поняли, что это не просто коммерческий объект, а транспортно-пересадочный узел. Большая часть площадей сдается в аренду. Чтобы, выйдя из метро, сесть на автобус, нужно подняться на второй этаж ТЦ. Автомобильных пробок при этом вокруг меньше не стало.

Город попытался решить транспортные задачи за счет инвестора, результат получился неоднозначным. Связать метро, пригородные электрички, автобусы, троллейбусы и трамваи, обеспечив автомобилистов парковками, — казалось бы, что может быть правильнее? Однако при реализации этой идеи столкнулись противоречащие друг другу интересы. Глава партии «Яблоко» Сергей Митрохин называет московские ТПУ «гордиевыми узлами» и борется с ними (подробнее о столичных ТПУ читайте на стр. 26). Однако крупные терминалы с возможностью, например, выйти из вагона скоростного поезда и пересесть на городской автобус, строятся сейчас по всему миру. Forbes нашел несколько примеров того, как разные интересы города, транспортников и частных инвесторов не помешали строительству транспортно-пересадочных узлов.

Transbay Transit Center

Сан-Франциско, Калифорния, США

Дата открытия: 2017 год

Объем инвестиций: $4,5 млрд

Транспорт: железная дорога, междугородние и городские автобусы, автомобили, велосипеды

«Должен ли я заплатить и 57 центов?» — спросил вице-президент Boston Properties Боб Пестер Марию Аерди-Каплан, которая 15 лет руководит строительством транспортного терминала в центре Сан-Франциско. Пестер показал Аерди-Каплан чек на некруглую сумму около $192 млн — именно столько его компания заплатила за участок в полтора гектара возле строящегося транспортно-пересадочного узла, который свяжет скоростную железную дорогу, пригородные электрички и автобусы. Boston Properties получила право возвести здесь офисный небоскреб высотой 326 м и площадью 126 000 кв. м. Для Марии Аерди-Каплан, которая готовила эту сделку шесть лет, соглашение означало, что проект Transbay Transit Center получил первые частные деньги.

На Мишен-стрит в центре Сан-Франциско, на месте бывшего электродепо располагался крупный автовокзал. Власти города решили развивать участок, но ситуация осложнялась тем, что земля под автобусным вокзалом принадлежала железнодорожникам. Марию Аерди-Каплан, которая тогда была советником мэра Сан-Франциско по вопросам транспорта, в 2001 году назначили руководителем специально созданного агентства Transbay Joint Powers Authority (TJPA).

В 2003 году власти города, железнодорожная компания Caltrain и TJPA подписали соглашение о том, что железнодорожники бесплатно отдают участок городу. Как их удалось уговорить? Дело в том, что с 1960-х годов линия Caltrain оканчивалась за несколько кварталов до центра. Пассажирам железной дороги приходилось пересаживаться на другие виды транспорта. Власти города предложили обмен: Caltrain отдает участок, власти города распродают землю инвесторам, а в середине строят транспортный терминал, к которому под землей будет проведена железная дорога.

Проект архитектурного бюро Pelli Clarke Pelli предполагал возведение многоярусной конструкции ТПУ площадью более 92 000 кв. м. На подземном уровне — поезда, выше — автобусы, торговый центр, на самом верхнем этаже предполагается разбить городской парк площадью 2 га. ТПУ должен обслуживать 11 транспортных систем, включая поезда дальнего следования и пригородные электрички, дальние и местные автобусы, мини-метро и т. д.

Общий объем инвестиций оценивается в $4,5 млрд, более половины, $2,6 млрд, уйдет на строительство тоннелей. TJPA получила от федерального Департамента транспорта $170 млн и выиграла президентский грант на $400 млн, однако основным финансовым базисом проекта должны стать частные деньги. Поэтому так важна была состоявшаяся в 2013 году сделка на $192 млн с Boston Properties: цена $42 000 за кв. м была рекордной в истории города.

Позже другие инвесторы тоже покупали участки. Власти города увеличили разрешенную высотность зданий вокруг Transbay Transit Center, а взамен потребовали от девелоперов платить больше налогов, которые шли бы на строительство транспортного терминала, — 0,55% стоимости недвижимости.

Это привело к конфликтам между девелоперами и городом. В 2012 году сумма налога была $35 за 1 кв. м, но к 2014 году оценка недвижимости выросла — отчасти из-за общего роста цен по всей стране, отчасти из-за того, что продвигалось строительство терминала, — и девелоперам предложили заплатить уже $53 за метр. «Нас заманили в ловушку», — заявляли представители Boston Properties в своих протестных письмах. Однако пока власти и девелоперы спорят, работы продолжаются: ТПУ должен быть запущен в 2017 году. Его опережает другая стройка: на соседней Фолсом-стрит компания Tishman Speyer возводит жилую высотку Lumina на 655 просторных квартир. Разрешение на строительство девелопер получил еще в 2003-м, но тянул с началом работ, проект вошел в активную стадию только в 2009-м, через год после старта Transbay Transit Center. Tishman легко привлек инвестора, китайского девелопера жилья Vanke (оборот в 2014 году — $34 млрд). Пентхаус в строящемся здании Lumina выставлен на продажу за $49 млн.

Kamppi Center

Хельсинки, Финляндия

Дата открытия: 2006 год

Объем инвестиций: €500 млн

Транспорт: железная дорога, междугородние автобусы, метро, трамваи, автомобили, велосипеды

Шестиэтажный многофункциональный центр Kamppi открылся в самом центре Хельсинки после четырех лет строительства. Его общая площадь — 135 000 кв. м, торговая — 37 000, офисная — 12 000, жилые помещения — 6000 кв. м. Остальное занимает транспортный хаб, из-за которого пришлось реконструировать целиком два квартала столицы Финляндии.

Kamppi Center построен на месте большого автовокзала, под землей в этом месте пролегало метро. Девелопер, компания SRV Group, решил перенести автобусы под землю и соединить со станцией метро. Чтобы подготовить площадку, пришлось вывезти 60 000 грузовиков грунта. В основании коммерческого Kamppi Center появилось два терминала, откуда отправляются 1600 автобусов в день. Вместе с метро транспортно-пересадочный узел обслуживает больше 60 000 пассажиров в день.

Стройка стала крупнейшей за всю историю Финляндии и обошлась в €500 млн, при этом SRV Group взяла на себя сооружение коммерческой недвижимости, парковок и автобусных терминалов, вложив €200 млн собственных и заемных средств.

Монклоа

Мадрид, Испания

Дата открытия: 2008 год

Объем инвестиций: €97 млн

Транспорт: междугородние и городские автобусы, метро, такси

Прообраз транспортно-пересадочного узла появился на западе Мадрида на станции Монклоа в 1995 году. Над точкой пересечения двух веток метрополитена была автобусная остановка, и, когда поток пассажиров вырос, власти города решили перенести автобусный терминал под землю, ближе к метро. Этот проект полностью финансировался из бюджета.

В 2008 году площадь ТПУ Монклоа увеличилась на 20 000 кв. м, добавилось 20 новых автобусных маршрутов. Это расширение финансировалось на условиях концессии на 35 лет. 85% дохода концессионер получает от операторов общественного транспорта и только 15% — от сдачи площадей в аренду. Ежедневно через ТПУ Монклоа проходят 360 000 пассажиров.