Исследование: у более чем половины российских НКО нет своего рабочего пространства
Представление о благотворительных фондах чаще всего связано со сборами на лечение, поддержкой людей в трудной ситуации, помощью бездомным животным. Мало кто представляет себе более приземленные вещи: офис, где работают сотрудники фонда, склад с реабилитационным оборудованием, квартиру, где живут подопечные. Кажется, что у НКО не должно быть расходов на аренду или коммунальные платежи, ведь это забирает деньги от «реальной помощи».
Новое исследование недвижимости в работе НКО, которое Циан провел вместе с Центром исследований и знаний благотворительного фонда «Друзья» в сентябре-ноябре 2025 года, опросив 151 НКО, показывает обратное: социальные проекты тоже нуждаются в офисах, рабочих столах и помещениях для склада.
Фонд — это не только «сборы», но и адрес
Статистика Росстата показывает сильное имущественное расслоение: у 53% российских НКО нет вообще никакого рабочего пространства, и только около 3% владеют собственной недвижимостью, но на них приходится 30% площадей всего сектора. В среднем у одной организации-собственника есть более 2000 кв. м. Оставшаяся часть фондов (47%) арендует помещение — на льготной, безвозмездной или коммерческой основе.
По данным проведенного исследования, 82% опрошенных используют свои помещения как офис, 66% — как склад, 65% проводят там мероприятия и оказывают услуги благополучателям. 18% работают с квартирами сопровождаемого проживания или временного размещения людей, а еще 10% фондов нужны помещения для проведения инклюзивных мастерских и других форматов работы с подопечными.
Одновременно половина опрошенных организаций говорят, что им не хватает помещений для текущей работы, а 44% прямо указывают, что стены ограничивают развитие программ. По мнению Марии Белоусенко, председателя общественной организации защиты животных «РусДог», наличие офлайн-пространства — сильный фактор устойчивости и одновременно точка соприкосновения с разными целевыми аудиториями.
«Центр социализации бездомных животных, на базе которого организована большая часть работы НКО, мы арендуем уже десять лет. Конечно, арендная плата — это приличная доля наших расходов, и мы хотим перенести работу на собственную территорию. Но в силу юридических сложностей в части земельного законодательства мы пока не нашли участок, который сможет отвечать всему необходимому функционалу», — отмечает Мария Белоусенко.
Административные расходы: сколько реально «съедают» стены
Расходы на недвижимость обычно считаются самой чувствительной частью административных статей. Но, по данным исследования, почти у половины опрошенных НКО (48%) все расходы на недвижимость — аренда, коммунальные платежи, текущий ремонт — составляют до 10% годового бюджета. И только у 9% организаций они доходят до 30%. Эти цифры противоречат распространенному представлению о том, что «все деньги уходят на офис».
Тем не менее именно стоимость помещений становится главным барьером для тех, кто до сих пор работает «на удаленке» или на чужих площадках: 60% таких НКО называют деньги основной причиной, по которой у них нет своего пространства. При этом статья «Аренда офиса» в отчете фонда — базовая инфраструктура и условие для масштабирования помощи, которые позволяют НКО вовлекать большее число подопечных.
«Мы до сих пор работаем из квартир — своих и волонтерских. Животных с большим трудом размещаем во временных домах. Помещение дало бы нам возможность организовать работу фонда, наладить временные передержки и централизовать помощь. Мы не арендуем его только по одной причине — каждый рубль сейчас спасает чью-то жизнь», — говорит Никита Зайцев, президент фонда «Навсегда».
Ирина Васильева, директор МБОО «Ты ему нужен», рассказывает, что их фонд восемь лет шел к тому, чтобы открыть свой Соццентр, где дети могли бы временно проживать и реабилитироваться. Решились и открыли только в 2025 году. «Наш фонд системно работает с 40 региональными домами ребенка и ДДИ и организовывает лечение детей в Москве, которое почти всегда длительное. Помещение взяли в аренду. Это помогло нам вывезти в столицу многих детей, кого раньше не могли бы принять из-за проблемы временного проживания», — делится Ирина Васильева, директор МБОО «Ты ему нужен».
Квартиры сопровождаемого проживания: когда помощь выглядит как дом
Отдельный пласт работы НКО — квартиры и дома, где живут подопечные. В подобных случаях недвижимость становится ключевой частью помощи. Так, фонд «Дом с маяком» арендует квартиры для сопровождаемого проживания молодых взрослых с тяжелыми заболеваниями. Требования к таким объектам сильно отличаются от типичной аренды: ширина дверных проемов, лифт и пандусы, возможность перемещаться на коляске.
«Даже когда подходящая по параметрам квартира найдена, хоспис сталкивается с предубеждениями собственников. Многие опасаются износа полов от колясок, негативной реакции соседей или просто из страха перед людьми с инвалидностью. Наша команда старается развеивать эти опасения: договаривается о разумных правилах, приемлемых для двух сторон, подробно объясняет специфику проживания», — отмечает Марина Власова, директор фонда «Дом с маяком».
С точки зрения благополучателя здесь нет «административных расходов». Есть адрес, по которому он живет не в интернате или больнице, а в обычной квартире, где учится самостоятельной жизни. Но для НКО это аренда, коммунальные платежи, расходы на ремонт, а также юридическое оформление.
Собственность — ресурс или нагрузка?
Собственная недвижимость НКО — редкость. Но тот случай, когда она есть, — это всегда сочетание возможностей и рисков. Организация «Детские деревни SOS» управляет около 130 объектами в 12 регионах: домами, квартирами, зданиями центров. Изначально фонды строили большие «деревни» с 12–16 домами, где жили приемные семьи. После реформы системы сиротских учреждений модель изменилась: упор сместился на аренду офисных помещений, а крупные комплексы оказались сложными и дорогими в содержании.
Похожая ситуация у детского фонда «Виктория», который владеет домами детской деревни. Для него ежегодное содержание объектов — коммунальные платежи, инженерные сети, работа специалистов — оценивается примерно в 30 млн рублей в год. Отдельной проблемой стал налог на имущество: по оценке, он мог достигать 10 млн рублей в год, то есть трети бюджета проекта. Фонд смог договориться с регионом о 99% налоговой льготе на три года, обосновав, что его работа экономит краю значительную сумму на социальных услугах. Но такие переговоры требуют сильной команды, времени и экспертизы.
Исследование показывает, что фонды даже не всегда готовы принять недвижимость в дар. Часть организаций предпочитает отказаться от «подарка», если видит, что дом или участок будет сложно содержать и оформлять. Особенные сложности вызывают кейсы с завещаниями — на вступление в наследство можно решиться, только если оно не сопровождается судебными разбирательствами с родственниками. В противном случае репутационные риски слишком высоки. В некоторых случаях завещанная недвижимость продается, а вырученные средства НКО превращает в целевой капитал, который приносит стабильный доход.
Отдельный кейс наследственной недвижимости описывает сам фонд «Друзья». «В 2025 году фонд «Друзья» получил в дар дом с участком в ближнем Подмосковье. После оценки объекта мы поняли: для наших программ он расположен слишком далеко, а содержание потребует несоразмерных ресурсов. Вместо того чтобы держать на балансе сложный актив, мы приняли более рациональное решение — продали имущество и направили средства в формирование собственного целевого капитала. Так подарок превратится в долгосрочный финансовый инструмент, который будет работать на устойчивость фонда многие годы», — рассказал соучредитель фонда Ян Яновский.
Партнерства: когда квадратные метры требуют команды
По данным исследования, более половины респондентов (54%) решают вопросы с недвижимостью сами: сотрудники фондов ищут помещения, читают договоры, организуют ремонт. Это экономит деньги, но съедает время команды и увеличивает риск ошибок. Остальные точечно привлекают специалистов: 34% обращаются к строительным и ремонтным бригадам, 19% — к риелторам, 16% — к юристам, 15% — к архитекторам и дизайнерам, 13% — к пожарным инспекторам. Нотариусы и финансовые консультанты в практике НКО почти не появляются, хотя от их решений зависит цена сделки и налоговая нагрузка.
Кейсов устойчивых партнерств пока немного, но именно они показывают, как могла бы работать система. Фонд «Подари жизнь» получает pro bono юридическое сопровождение сделок с недвижимостью от адвокатского бюро «Бартолиус», девелопер STONE помогает «Ночлежке» с проектами помещений, группа «Самолет» поддерживает фонд «Добрый дом», а ЛСР строит и передает дома сопровождаемого проживания для ГАООРДИ. В таких моделях фонд опирается на бизнес и может направить ресурсы не на стены, а на программы помощи.
«Дом нужен всем, независимо от социального статуса. И «Ночлежка», и Stone в это твердо верят и стремятся к одной цели — создавать городскую среду, в которой будет комфортно каждому. Общие ценности, взаимоуважение и взаимопомощь, стремление к здоровой культуре благотворительности и готовность не закрывать глаза на социальные проблемы — то, что объединяет две команды и помогает сотрудничеству расти и развиваться уже почти пять лет», — говорит Дарья Байбакова, директор «Ночлежки» в Москве.
Средства на аренду, коммунальные услуги, ремонт — это не «лишние траты» фонда. Это часть работы НКО — такая же, как лекарства или оплата реабилитации. Бизнес и государство могут помочь, разрабатывая прозрачные механизмы льготной и безвозмездной аренды и понятный налоговый режим, формируя открытые базы объектов социальной недвижимости. Частные лица — пожертвованиями на решение вопросов с недвижимостью или в качестве интеллектуальных волонтеров.
Исследование показало, что 38% НКО не хватает пошаговых инструкций и экспертизы для разных сценариев работы с недвижимостью. Эти данные стали стимулом для запуска проекта Циана «Мой дом для НКО». Сервис позволит фондам получать бесплатные консультации юристов по недвижимости, налоговых консультантов, экспертов по строительству и ремонту и высвобождать ресурсы для основной социальной миссии.