Продажа как новая норма: московский офисный рынок переходит в новую фазу развития

Алексей ПастушинАвтор

Московский рынок офисной недвижимости меняет бизнес-модель. Если еще три года назад его основу составляли долгосрочная аренда и контракты с крупными корпорациями, то сегодня главный тренд — продажа офисов. FResearch совместно с NF Group в качестве интеллектуального партнера третий год подряд изучают этот сегмент, фокусируясь на системных девелоперах, для которых офисное строительство — профильное направление.

В рэнкинг-2025 вошло пять компаний. По сравнению с прошлым годом из топа выбыли Coldy и Hutton Development, зато Sezar Group дебютировала сразу на четвертой позиции. Pioneer заняла пятое место, Forma поднялась на третью строчку. Лидеры остались прежними, но MR Group существенно нарастила портфель проектов, почти догнав уверенно удерживающую первенство Stone.

Системные игроки отличаются разнообразием: их портфели включают офисы разных форматов и локаций на разных стадиях строительства. Большинство девелоперов, включая MR Group и Forma, активно выводили в продажи новые проекты в 2025 году, у каждого из них зафиксировано по шесть новых стартов за год. Stone, напротив, сосредоточилась на реализации существующего объема и запуске новых строек. Так, девелопер вывел в активную фазу строительства шесть бизнес-центров, в том время как MR и Forma вывели в стройку по три объекта каждый.

Рекордный ввод и дефицит

По данным NF Group, к концу III квартала 2025 года объем офисов на продажу в Москве превысил 800 000 кв. метров — исторический максимум. Это на 85% больше, чем годом ранее, и втрое выше показателей 2021 года. Более половины — 590 500 кв. метров — приходится на пятерку участников рэнкинга.

Парадокс: несмотря на рекордный ввод (11 объектов общей площадью почти 500 000 кв. метров за три квартала), доля свободных помещений продолжает снижаться, приближаясь к минимуму 2007 года.

«Большинство объектов вводится уже заполненными полностью или частично. Свободных площадей не хватает для удовлетворения спроса», — констатирует партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По ее оценкам, 62% нового предложения 2025 года реализуется через продажу — эта модель становится ключевой. «Основной фокус — на продажу. Строительство для аренды минимально», — подтверждает заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.

Что движет переменами

Девелоперы меняют стратегию под давлением нескольких факторов. Первый — экономическая целесообразность. Высокая ключевая ставка делает строительство на заемные средства с последующей арендой финансово невыгодным. «Разумнее реализовывать площади на этапе строительства, обеспечивая быстрый возврат инвестиций», — объясняет Мария Зимина.

Второй — программа создания мест приложения труда, предусматривающая налоговые и инфраструктурные льготы. Она стимулировала возведение офисов между ТТК и МКАД и привлекла в сегмент девелоперов, ранее специализировавшихся на жилье.

Третий — дефицит качественных офисов в аренду. «Снижение ввода и ограниченное предложение на фоне сохраняющейся деловой активности продолжают давить на рынок», — отмечает Мария Зимина. Это подталкивает компании к покупке: так они фиксируют операционные расходы и страхуются от роста ставок.

*По данным NF Group. Инфографика F Research*

От нефтяников до IT-компаний

Структура спроса изменилась радикально. Если раньше офисы покупали компании со сверхприбылью (часто из добывающего сектора), то сегодня они не входят даже в тройку лидеров. По данным NF Group, основной спрос формируют сектор TMT (технологии, медиа, телеком) — 21% и банки/финансы/инвестиции — 21%. На третьем месте — производственные предприятия (16%). CORE.XP фиксирует также активность торговых операторов (18%) и IT-компаний (12%). «Офисы покупают инвесторы в расчете на арендный доход и конечные пользователи — на них приходится 40–50% сделок», — уточняет Валентин Кусов.

Частные инвесторы, приобретающие офисы блоками или целыми этажами, стали новой силой. По оценкам Nikoliers, 50–60% небольших лотов забирают именно они для последующей сдачи в аренду. Это может привести к росту предложения помещений до 500 кв. метров при сохранении дефицита крупных площадей от 3000 кв. метров.

Риски и перспективы

Девелоперы планируют построить в Москве около 7,3 млн кв. метров офисов до 2030 года. При этом в CORE.XP реалистичным объемом, который будет введен в ближайшие пять лет, называют 5,6 млн кв. метров. Тем не менее возникает вопрос о риске перенасыщения. Однако эксперты сходятся: проблема будет не в общем переизбытке, а в структурном дисбалансе.

«Спрос упадет только на устаревающие объекты в местах с плохой транспортной доступностью, — прогнозирует старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. — К качественным пространствам классов А и Prime в хорошо связанных деловых районах интерес сохранится».

Сложнее всего придется частным инвесторам, купившим большие площади вне деловых локаций. «Средний и крупный бизнес по-прежнему ориентирован на устоявшиеся кластеры», — предупреждает Валентин Кусов. Успех будет зависеть от профессионального управления активом, конкурентоспособных условий аренды и готовности помещений к эксплуатации.

Управление как конкурентное преимущество

В условиях растущего числа проектов наличие профессиональной управляющей компании становится критерием качества здания с множественными собственниками. Крупнейшие игроки выбирают разные стратегии: одни нанимают стороннюю УК, другие создают собственную. Например, все бизнес-центры класса А от Stone эксплуатирует компания-партнер.

Для повышения эффективности девелоперы подключают facility-компании на этапе проектирования. Совместное прохождение всех этапов, от стадии проектирования до получения разрешения на ввод, позволяет участвовать в выборе решений с самого начала. Это оптимизирует затраты на эксплуатацию и поддерживает стандарты, заложенные девелопером.

Третий рэнкинг устойчивости девелоперов, строящих офисы на продажу блоками, подтверждает: рынок прошел точку невозврата. Модель «построил и продал» сменила модель «построил и сдал в аренду». Еще один признак, которым можно охарактеризовать его нынешнее состояние, — это большая зрелость даже по сравнению с прошлым годом. Уже можно наблюдать, как новые высококлассные офисы на продажу не только заявляются и строятся, но и начинают планомерно вводиться в эксплуатацию. Готовые бизнес-центры класса А есть сегодня в портфеле практически всех участников рэнкинга, однако больше всего их, разумеется, у лидеров. Так, Stone, стоявшая у истоков сегмента, в настоящее время активно заселяет комплекс Stone Towers, а уже к середине 2026 года в портфеле компании будет почти 300 000 кв. метров готовых офисов класса А. В свою очередь, MR Group в 2025 году ввела в эксплуатацию три офисных корпуса БЦ Slava и небоскреб iCity. Их покупателям больше нет необходимости ориентироваться на рекламные обещания — каждый имеет возможность сравнить уровень как строительства и инженерной начинки, так и эксплуатации объектов. Тем не менее для всех участников рэнкинга в новых условиях характерно одно правило: выиграют те, кто предложит не просто квадратные метры, а качественный продукт, соответствующий современным требованиям, и его качественную последующую эксплуатацию.