Депрессия, но не кризис: чем вызвано недавнее ралли в акциях девелоперов

Американские горки 

С начала года отраслевой индекс недвижимости на Мосбирже вырос почти на четверть. В этот индекс входят акции трех крупнейших российских девелоперов — «Самолета», ПИКа и ЛСР. На фондовом рынке представлены также акции еще одной строительной компании — «Эталона», однако ее инвестиционный кейс значительно отличается из-за более низкой зависимости от ипотеки и специализации на элитных проектах. 

Акции ПИКа с середины декабря удвоились в цене, до 704 рублей, предварительно обвалившись на четырехлетние минимумы, с которых начался рост. Движения в бумагах крупнейшего российского застройщика «Самолет» с середины декабря напоминали американские горки со взлетами и падениями. Тем не менее к этому моменту котировки выросли на 35%, до 1302 рублей. Похожая картина наблюдалась и у ЛСР, чьи ценные бумаги подорожали с середины декабря на 22%, до 861 рубля, и у «Эталона», акции которого прибавили 40%. Сейчас они стоят 68,5 рубля.  

Рост котировок акций девелоперов происходил несмотря на то, что ключевая ставка остается на рекордно высоком уровне в 21%. А рыночные ставки по ипотечным кредитам находятся на заградительном уровне. Одновременно с этим дорожает обслуживание проектного финансирования. И в целом впервые за несколько лет девелоперы переносят реализацию новых проектов на неопределенные сроки. Так почему же в таком случае растут акции девелоперов? 

Приготовились к лучшему

Изначально инвесторы обрадовались тому, что в декабре ЦБ не стал повышать ключевую ставку, хотя все ждали именно этого. Однако накануне этого заседания Владимир Путин выразил надежду, что решение «будет взвешенным». ЦБ, судя по всему, расценил это как требование придержать лошадей и не стал ничего менять на декабрьском заседании. Сохранения ставки на запредельно высоком уровне вместо ее повышения оказалось достаточным для оптимизма инвесторов. 

Кроме того, рынок воодушевляют разговоры о расширении государственной поддержки строительной отрасли, считает старший аналитик Альфа-банка Ирина Фомкина. Вице-премьер Марат Хуснуллин в конце декабря говорил, что правительство рассматривает 50 мер поддержки строительного комплекса. В том числе упрощенную выдачу градостроительной документации, льготное подключение к инженерным сетям и сокращение инвестиционного цикла строительства. Финальный перечень этих мер, впрочем, пока неизвестен. 

Также, по мнению Фокиной, инвесторы с возвращением Дональда Трампа в Белый дом продолжают надеяться на «снижения геополитической напряженности», после чего ЦБ быстро перейдет к смягчению монетарной политики, ипотека подешевеет и застройщики снова будут динамично расти. 

С тем, что инвесторы уже закладывают надежды на снижение ставки в свои инвестиционные решения, соглашается управляющий директор департамента по работе с акциями УК «Система Капитал» Константин Асатуров. Фундаментального улучшения на рынке недвижимости за это время не случилось, и текущая стоимость бумаг того же ПИКа уже предполагает снижение ставки, убежден Асатуров. 

Аналитик УК «Велес Капитал» Елена Кожухова считает, что ралли было спекулятивным на ожидании смягчения монетарной политики. Этот расчет может оправдаться, если ЦБ и правда начнет ее снижать, считает она. 

Есть ли причины для роста

Ситуацию в строительстве можно назвать депрессией, но не кризисом, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев. Это связано с тем, что, несмотря на сильное падение продаж всех публичных девелоперов, ситуацию несколько сгладил продолжающийся рост цен на недвижимость. Это позволило уменьшить давление на финансовые показатели строительных компаний.

Тем не менее спекулятивная природа роста акций в последние полтора месяца означает, что и падение может быть столь же впечатляющим, если рынок разочаруют данные по инфляции, считает Константин Асатуров из «Системы Капитал».

Ирина Фомкина из Альфа-банка подчеркивает, что высокие ставки сказываются не только на дороговизне ипотеки и трудностях с продажами квартир, но и на погашении кредитов самими застройщиками. Большинство компаний строят дома с привлечением проектного финансирования. Повышение стоимости кредитов ведет к сокращению чистой прибыли. И в этом смысле для девелоперов может стать полезным сокращение числа новых проектов. 

Значимого улучшения в строительной отрасли в 2025 году ждать не стоит: застройщики будут постепенно снижать объемы строительства, поддерживая их на комфортном для себя уровне, резюмирует аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов.