«Эталон» проведет SPO акций под крупную сделку: что стоит знать инвесторам

Из одного кармана в другой

Девелопер «Эталон» намерен привлечь 18,4 млрд рублей в результате вторичного публичного предложения акций. Большую часть этих средств — 14,1 млрд рублей — планируется направить на оплату покупки АО «Бизнес-Недвижимость». О заключении этой сделки сообщалось в августе прошлого года: «Эталон», чьим основным акционером является АФК «Система», купил «Бизнес-Недвижимость» у той же АФК «Система». 

После заключения сделки «Эталон» получит 42 земельных участка в Москве и Санкт-Петербурге, за которые девелопер должен заплатить 14,2 млрд рублей. Сообщалось, что оплачиваться сделка будет после привлечения средств на SPO. «Эталон» может разместить до 400 млн акций, цена объявлена на уровне 46 рублей за акцию — это средневзвешенный рыночный показатель за последние 12 месяцев. 

Целевой объем привлечения средств составляет 18,4 млрд рублей. Оставшиеся после оплаты земельных участков деньги девелопер хочет направить на снижение долговой нагрузки, развитие бизнеса и прочие корпоративные нужды. Размещение будет происходить в трех вариантах: биржевое, внебиржевое и среди действующих акционеров с правом преимущественного приобретения акций. АФК «Система» уже подала заявку на покупку 377 млн акций в рамках SPO. Еще 22 млн акций может приобрести «дочка» «Эталона» для программы мотивации менеджмента. 

Инвесторы восприняли новость об SPO положительно, котировки акций «Эталона» на конец основной торговой сессии прибавляли более 7%. Сейчас они стоят 42 рубля за штуку.  

Размытая доля 

Уставный капитал «Эталона», по данным Мосбиржи, сегодня разделен на 383 млн акций. Выпуск дополнительных 400 млн акций означает серьезное размытие долей инвесторов, обращает внимание аналитик инвестиционного дома D8 Кирилл Панарин. 

Он также отмечает, средства, которые пойдут на снижение долговой нагрузки девелопера незначительны — всего 4,3 млрд рублей. «Снижение чистого корпоративного долга составит в лучшем случае около 5%, существенно не меняя финансовую позицию компании», — говорит он. 

По итогам первого полугодия 2025-го у компании вырос долг, а соотношение чистого долга к EBITDA выросло с 2,1х до 3,1х год к году. Кроме того, убытки компании тоже растут с 1,5 млрд до 8,9 млрд рублей. Но участие в размещении АФК «Система» почти на весь объем гарантирует его успех, говорит ведущий инвестиционный аналитик Go Invest Никита Бредихин. «Негативный эффект от размывания долей акционеров будет компенсирован увеличением активов и сокращением долговой нагрузки», — отмечает он. 

Что в итоге?

«Эталон» в прошлом году завершил перерегистрацию с Кипра в России. Компания занимает 11-е место в рейтинге крупнейших застройщиков по объему текущего строительства (1,18 млн кв. м) по версии Единого реестра застройщиков, при этом 22% этого объема возводится с переносом сроков. В IV квартале 2025 года операционные показатели компании выросли: продажи недвижимости увеличились на 45% в денежном эквиваленте (до 44,5 млрд рублей), а денежные поступления — на 83%, до 40,8 млрд рублей. Это произошло за счет роста продаж в премиальном жилом сегменте и реализации офисных объектов в Москве. 

Покупка «Бизнес-Недвижимости» усиливает позиции «Эталона» в премиальном сегменте, говорит руководитель проектов УК «Гамма Групп» Дмитрий Левин, в частности девелопер получает, например, участок в Серебряном Бору — а такие локации в дефиците. «Премиальная и бизнес — недвижимость может серьезно улучшить финансовые показатели компании», — говорит он. 

Сделка с «Бизнес-Недвижимостью» делает инвестиционный кейс «Эталона» более привлекательным, согласен аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Она оценивает совокупный потенциальный объем выручки от новых проектов в 185 млрд рублей до 2032 года. «Это существенно расширяет будущий денежный поток и возможности для развития», — говорит она. 

Включение в структуру активов новых коммерческих площадей позволит «Эталону» сформировать стабильный денежный поток, в том числе за счет арендного бизнеса. Это значит уход от классического строительства жилья и снижение зависимости от жилищного кредитования, говорит директор департамента торговых операций ГК «ГБИГ Холдингс» Дмитрий Царьков. «Стратегически «Эталон» выбирает путь масштабирования через приобретение готового бизнеса. В условиях жесткой денежно-кредитной политики это может оказаться эффективнее органического роста с нуля», — добавляет он. 

При этом влияние ставок в экономике на весь сегмент девелопмента по-прежнему велико. Старший аналитик инвестбанка «Синара» Мария Лукина считает, что ожидаемое снижение ключевой ставки наряду с ростом продаж в премиум-сегменте повысят рентабельность «Эталона», а уменьшение долга позволит выйти на прибыль уже в следующем году.