К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

Бегство капиталов: как западные санкции повлияют на рынок элитного жилья Москвы

Фото Натальи Гарнелис / ТАСС
Фото Натальи Гарнелис / ТАСС
Быть «богатым русским» на Западе становится все менее комфортно, и состоятельные соотечественники вновь обратили внимание на рынок московской элитной недвижимости

С момента введения санкций против России в 2014 году прошло уже четыре года, и наконец, даже те российские миллионеры, которые проживают или имеют капиталы и недвижимость за границей, которых санкции не затронули напрямую, начали ощущать на себе реальный прессинг со стороны местных властей. Многие наши клиенты сообщают о том, что иностранные банки, в которых они обслуживались много лет, обратились к ним с требованием о закрытии счетов. Ужесточился контроль за движением средств по счетам россиян в западных банках, и теперь им приходится все чаще давать объяснения по своим транзакциям.

Есть события и посерьезнее. Такие, как арест в Ницце и обвинения французской полиции в отмывании денег и уклонении от уплаты налогов при покупке виллы на Лазурном Берегу. В Великобритании вступил в силу закон «О криминальных финансах», обязывающий владельцев дорогой недвижимости раскрывать источники средств, на которые она была приобретена, если официально задекларированные доходы не соответствуют стоимости объекта. Появились первые прецеденты — аресты дорогих объектов недвижимости, владельцами которой являются политические деятели из стран Средней Азии.

Наконец, пресловутый «Кремлевский доклад», фигурантами которого стали высокопоставленные российские чиновники и бизнесмены, близкие, по мнению Вашингтона, к руководству России. 6 апреля 2018 года американский президент озвучил анонсированный «Кремлевским докладом» беспрецедентный объем санкций против семи олигархов, 16 госчиновников и 14 компаний, включающий необходимость разорвать деловые отношения с компаниями, возможность накладывать аресты на счета, ограничивать передвижение и т. д. В общем, опасения за свой заграничный капитал российских миллионеров далеко не беспочвенны. Возникает очевидный вопрос: что они будут делать в этой ситуации?

 

Один из вариантов — вернуть деньги на Родину, и объявленная президентом амнистия капиталов вроде бы гарантирует миллионерам сохранность их средств в России. Недавние новости о возвращении капиталов в Россию подтверждаются и собственными наблюдениями: c начала текущего года к нам обратились несколько десятков потенциальных покупателей с запросом на покупку квартир и домов для собственного проживания в бюджете $5-8 млн, а также несколько клиентов в бюджете более $20 млн.

Ситуация беспрецедентная — даже в докризисный период мы не отмечали такой активности высокобюджетных покупателей на рынке элитного жилья.

В целом I квартал 2018 года показал рост числа сделок на рынке элитной недвижимости на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что также свидетельствует о притоке капитала на этот рынок.

Еще один интересный тренд заключается в том, что спустя три года на рынок элитного жилья стали возвращаться частные инвесторы и покупать относительно небольшие объекты для последующей сдачи в аренду или перепродажи. В I квартале 2018 года больше половины (55%) проданных квартир и апартаментов не превышали по площади 100 кв. м. Годом ранее эта цифра составляла менее 40%. Примечательно, что около 20% из этих квартир куплены с использованием ипотеки. Инвесторы рассчитывают на 9-12% годовых от сдачи квартир в аренду и на 20-30%-ный доход от их перепродажи после окончания строительства. В целом это отражает мировую тенденцию. По данным глобального исследования трендов поведения миллионеров мира Wealth Report, их инвестиции в недвижимость выросли в 2017 году на 40%.

В связи с изменениями в ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве), а также в свете принятия закона о проектном финансировании девелоперы спешат вывести на рынок новые проекты. До конца текущего года мы ожидаем выхода на рынок 29 новых жилых комплексов в элитном и премиальном сегментах. По сравнению с прошлым годом их число увеличится почти в два раза, а по сравнению с 2015 годом — в три. Сегодня в элитных и премиальных новостройках Москвы выставлено на продажу 2600 лотов. При этом ежегодный объем поглощения составляет около 30%, то есть 800 лотов. Получается, чтобы реализовать даже текущий объем предложения при нынешних темпах продаж, рынку потребуется три года.

Однако есть и другой фактор, который может кардинально изменить эту картину в среднесрочной перспективе. Если у российских банков возникнут проблемы с ликвидностью в связи с ограничением доступа к дешевым западным кредитам, то в свете принятия закона о проектном финансировании у российских застройщиков появятся трудности с привлечением кредитного финансирования под развитие девелоперских проектов. Что, в свою очередь, приведет к снижению объема нового строительства и росту цен. Поэтому через пару лет нас может ожидать существенное сокращение предложения — мы будем продавать либо то, что уже построено или будет построено в ближайшие два года, либо вторичку.

 

Есть вероятность и другого сценария. В прошлую волну «амнистии капиталов» 2500 человек пожелали вернуть свои деньги в Россию. Предположим, нынешняя программа будет намного эффективнее и свой капитал вывести из-за границы захотят в два раза больше россиян. Даже если половина из них решит вложить средства в элитное жилье, то как раз этот гипотетический спрос покроет только реальное предложение. Тогда на рынке элитной недвижимости уже очень скоро возникнет серьезный дефицит предложения, а цены вырастут.

В текущей ситуации невозможно давать сколько-нибудь обоснованные прогнозы по тому, какие тренды будут доминировать на рынке недвижимости в этом году. Многое будет зависеть от внешнеполитической ситуации, внутриполитических процессов и ситуации в экономике. Но пока мы видим достаточно высокую активность, и у нас есть основания считать, что она сохранится.

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2023
16+