Дорогие кредиторы: почему банковское рабство вредно не только для застройщиков

Дорогие деньги

За последний год строительный рынок смирился с новой реальностью. Рост себестоимости проектов из-за удорожания финансирования, по оценкам ФСК, составил в 2024 году 20–30%. Драйвер этого процесса — рост ключевой ставки, отмена льготной ипотеки, падение спроса и вынужденные рассрочки. Но это то, на что участники рынка никак не могут повлиять. В то же время около 4–5% роста себестоимости, по нашим подсчетам, — следствие неравноправных отношений застройщиков с банками в рамках проектного финансирования. И эта история точно управляемая. 

Сегодня ситуация такова. Застройщик собирается реализовать проект на 30 млрд рублей, но, едва зайдя в банк за бридж-кредитом в 2–3 млрд рублей на покупку земельного участка, он окажется буквально привязан к этому кредитору на ближайшие 10–15 лет. Перейти в другой банк невозможно, ведь все эскроу-счета останутся в старом банке, а значит, новый кредитор сможет предложить лишь запредельно дорогую ставку — 23–25% вместо текущих 10–12%. Разница объясняется правилом покрытия счетов эскроу в 70%. 

Только в 2024 году себестоимость строительства выросла на 18%. Сегодня 95% застройщиков не вписываются в изначальную смету. Они вынуждены идти за дополнительными лимитами, но никогда точно не знают, насколько дороже деньги окажутся в этот раз. Так, в октябре — ноябре 2024 года банки фактически перестали выдавать застройщикам проектное финансирование, а через какое-то время стали требовать плюс 7–10 % к ключевой ставке. Эта ситуация продлилась до февраля. Сейчас дополнительное финансирование все еще на 4,5–6,5% выше уровня ключевой ставки. 

В конце 2024 — начале 2025 года были случаи, когда очень достойные банки информировали нас о пересчете ставки по действующим лимитам. В случае несогласия они предлагали в 10-дневный срок погасить кредит полностью. Мы не могли себе это позволить. После длительных переговоров требования банка были сняты. Но юридических механизмов урегулирования подобных коллизий мы не получили, и застройщики все еще остаются относительно бесправными.

Что даст смена банка?

Большинство жилых проектов, выходящих на рынок сегодня, начинались в то время, когда финансирование было значительно доступнее. В сложные времена стоимость денег удвоилась. И все же есть надежда, что в какой-то момент ситуация нормализуется. Сможет ли рынок снова вернуться к дешевым деньгам — ключевая ставка плюс 2–3%? 

Сегодня единственный аргумент девелопера, требующего сохранения или снижения ставок, звучит так: «Пожалуйста». Это не похоже на партнерский разговор. Застройщик не может развернуться и уйти в другой банк, где условия лучше. Между тем этот абсолютно рыночный механизм работает во всех отраслях, кроме девелопмента. Даже в высокорисковых инвестиционных сегментах существует понятный механизм, предполагающий за переход свою цену: на старте проекта пени и штрафы могут быть довольно внушительными, но по ходу реализации контракта они снижаются, а в финале выглядят и вовсе символически. 

На рынке есть мнение, что возможность перехода в другой банк будет заложена в стоимость кредита. Мы не считаем, что это сделает кредиты более дорогими, но даже если и так — у застройщика появится выбор, а платить или нет за эту опцию — решать ему. Сейчас такого выбора нет. 

Зачем это потребителям?

На первый взгляд кажется, что взаимоотношения застройщиков и банков — вопрос исключительно корпоративный. Но именно от этих взаимоотношений зависят ключевые параметры, определяющие, сможет ли человек купить квартиру и будет ли она сдана в срок. 

Изначально проектное финансирование задумывалось как механизм, который гарантирует дольщику, что стройка не остановится. На практике же чрезмерные требования со стороны кредиторов порой замедляют движение средств, создают риски задержек проектов, а в кризисных условиях и вовсе могут привести к заморозке объектов. 

Финансовые показатели многих проектов сейчас оставляют желать лучшего. Если раньше покрытие по проектному финансированию — соотношение денег на счетах эскроу к количеству денег, которое застройщики забирали у банков на строительство, — составляло 130–150%, то на начало 2024 года — 90%, а на конец года — уже 72%. К концу I квартала соотношение еще снизилось. Это значит, что проекты все труднее поддерживать на плаву — и при этом застройщики не имеют права сменить банк, чтобы улучшить условия.

Сегодня дольщик может открыть счет эскроу только в финансирующем проект банке. Если у девелопера появится право сменить банк, дольщик от этого не пострадает. Такой механизм несложно внедрить, достаточно прописать в договоре долевого участия согласие на автоматическое открытие нового счета и перевод средств при смене финансирующего банка — тогда новых документов подписывать не придется. Из-за высоких требований ЦБ лишь крупные, системные банки могут участвовать в проектном финансировании, так что сохранность средств гарантирована. Создание такого механизма — это не только способ выровнять позиции на рынке, но и реальный шаг к повышению доступности жилья. В этом смысле интересы застройщика и потребителя полностью совпадают.

В чем интерес банков?

Право девелопера на смену банка — не только вопрос справедливости, но и реальный стимул для развития конкурентной среды в финансовом секторе. Сегодня основная часть рынка проектного финансирования сосредоточена в руках «большой тройки» — Сбербанка, ВТБ и «Дом.РФ». Остальные игроки в этой ситуации фактически миноритарии. Увеличивать свою долю они могут только за счет новых проектов, но сейчас для этого явно не лучшее время. Механизм смены кредитора мог бы изменить расстановку сил, повысить прозрачность условий и дать рынку дополнительную глубину.

Противники реформы указывают на неравномерность рисков: якобы банк, подключающийся на позднем этапе, получает «премию» за чужие усилия. Но в действительности бридж-кредиты на покупку земли и так выдаются по более высоким ставкам (в среднем +2% к проектному финансированию) — именно как компенсация за повышенные риски. А в рамках самого проектного финансирования риски вполне прогнозируемы и управляемы, так что аргумент о «премии» не выдерживает проверки. 

Механизмы смены кредитора давно существуют в большинстве отраслей, и банки находят это выгодным. Работа на тех же принципах с девелоперами даст финансистам возможность выстраивать устойчивые, партнерские отношения не за счет диктата, а благодаря прозрачной и предсказуемой политике. Крупные застройщики будут заинтересованы оставаться с банком надолго за счет стабильных и предсказуемых условий. Кредиторам же это позволит сформировать пул надежных и лояльных клиентов. Новым игрокам рынок откроет перспективу: начав с дорогого кредита, они со временем смогут перейти на более комфортные условия, а банк, который захочет с ними работать, в свою очередь, сможет расширить кредитный портфель и нарастить присутствие в сегменте без увеличения рисков для покупателей.

О проблемах банковского рабства девелоперы говорят не первый год. Но если в «тучные времена» это было проблемой прибыльности конкретных строительных проектов, то сейчас, в условиях высоких ставок, это вопрос стабильности отрасли. И всем участникам рынка имеет смысл работать на его решение.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора