Российский премьер Михаил Мишустин поручил Минстрою, Минэкономразвития и «Дом.РФ» до конца 2025 года представить комплексный план по повышению доступности жилья и совершенствованию ипотечных механизмов, включая индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В документ должны войти предложения по управлению рисками в строительстве, развитию проектного финансирования, а также меры по улучшению обратной связи с гражданами.
Отдельный пункт касается анализа ипотечной доступности для ИЖС и формирования пообъектной аналитики, чтобы банки могли точнее оценивать залоговую стоимость индивидуальных домов. Это сигнал к тому, что индивидуальное строительство, на долю которого уже приходится свыше 70% вводимого жилья, требует собственных инструментов финансирования и регулирования.
Математика стройки
На федеральном уровне ИЖС рассматривается как приоритет. Но если посмотреть на экономику процесса глазами строящей дом семьи, становится понятно, почему ипотека здесь буксует. Представим довольно типичную ситуацию. Дом за 10 млн рублей: 3,5 млн — накопления, 6,5 млн — кредит под 23% годовых. Подрядчик обязан использовать эскроу-счет — это плюс около 6% к цене. Чтобы работать в рамках закона, ему необходимо проектное финансирование под 15%. На стройку реально доходит лишь 40% бюджета — остальное «съедают» проценты и административные издержки.
Для государства это — инвестиции в безопасность, для банков — управление риском, а для гражданина — десятки лет выплат и дом, цена которого выросла почти вдвое. Эта «человеческая математика» и формирует главный запрос рынка: на гибкие, накопительные, понятные формы участия, которые не требуют сразу влезать в кредит с высокой ставкой и сложной инфраструктурой.
Ограничения существующей модели
Российская система жилищного финансирования сегодня фактически работает как двухконтурная модель.
Первый контур — рыночный, основанный на ипотеке и проектном финансировании через банки, обслуживающий девелоперов и граждан с устойчивыми доходами. Второй контур — государственный, включающий бюджетные меры поддержки, субсидирование ставок и инфраструктурные кредиты, направленные на выравнивание доступности жилья.
Эта архитектура эффективна для многоэтажного и комплексного строительства, но почти не работает в ИЖС. И причина не в инструментах, а в структуре самого рынка: индивидуальное строительство — это тысячи малых подрядчиков и миллионы семей, каждая со своей экономикой, графиком и логикой принятия решений.
ИЖС в России остается диким рынком без правил и инструментов. Большинство домов возводятся без проектной документации и участия квалифицированных специалистов, решения принимаются под влиянием рекламы и маркетинговых обещаний, а профессиональные знания и строительные технологии практически не проникают в процесс.
Без инженерного опыта и строительных стандартов дом теряет инвестиционный смысл, крупнейшая инвестиция в жизни семьи не превращается в актив. На этапе завершения работ новый объект по результатам строительной экспертизы, как правило, не имеет реальной рыночной стоимости: его цена ограничивается стоимостью земли за вычетом расходов на демонтаж или капитальный ремонт. В худшем случае дом превращается в «черную дыру» — место, куда человек годами вкладывает деньги, но не получает качества и комфорта жизни. Отсюда — социальное напряжение, конфликты, разочарование, а объем ИЖС лишь подчеркивает масштаб проблемы: для миллионов граждан это остается единственным способом решить жилищный вопрос.
Банковская система оперирует миллиардами, а человек на земле — десятками тысяч рублей в месяц. Между ними нет промежуточного звена — ни по времени, ни по уровню доверия.
Накопительные решения: международный опыт
Во многих странах, таких как Германия, Чехия, Австрия, этот разрыв решают через строительные сберегательные кассы (ССК) — систему коллективных накоплений, работающую на стыке социальной и банковской логики. Механизм прост: участник вносит фиксированные взносы в течение нескольких лет, а после накопления определенной суммы получает право на жилищный кредит под льготный процент. Такая модель позволяет «отсеивать» рисковых заемщиков естественным образом — платежная дисциплина подтверждается временем. Банки получают подготовленных клиентов с прозрачной историей, а семьи — реальный шанс на строительство без переплат и бюрократии. В странах, где система ССК развита, до 30–40% ипотечного рынка обеспечивается через такие программы, а уровень дефолтов — менее 1%.
Ключевое преимущество касс — они не требуют бюджетных субсидий: формируют длинные деньги из частных накоплений и перераспределяют их внутри замкнутого круга участников. Фактически это «предипотека» — нижний этаж финансовой системы, где рождается платежеспособный спрос.
Но перенести этот механизм на российскую почву напрямую невозможно. У нас рынок ИЖС разнороден: стоимость земли, инженерная обеспеченность, темпы строительства различаются в разы. Поэтому универсального федерального решения здесь быть не может — необходима сеть региональных интеграторов, способных адаптировать программы под локальные условия и потребности граждан и взять на себя взаимодействие между гражданами, банками, подрядчиками и государственными институтами.
Новый уровень управления
Речь идет не о создании новой структуры, а о механизме координации и сопровождения, который использует существующую инфраструктуру — региональные фонды строительства жилья, ипотечные корпорации или центры компетенций.
Задача интегратора не замещать банки или органы власти, а сделать рынок понятным и доступным для граждан. Интегратор помогает человеку пройти весь путь от идеи дома до ввода его в эксплуатацию: подобрать участок, проект, подрядчика, финансовое решение, помочь с подключением к сетям.
Конечно, одна из ключевых функций интегратора — развитие финансовых инструментов, адаптированных под индивидуальное строительство. Сюда может входить и накопительный принцип, аналогичный строительным сберкассам: сначала формирование вклада, затем кредит или субсидия.
При этом сам интегратор не является финансовой организацией — эти операции реализуются через банки и институты развития, а интегратор выступает проводником интересов граждан, который соединяет население, банки, подрядчиков и органы власти.
Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о строительных сберегательных кассах — документ внесен в октябре 2025 года и направлен на развитие накопительных схем для многоквартирных домов, однако он не касается индивидуального жилищного строительства.
Это отражает более глубокую проблему: в свое время ИЖС сознательно «отпустили», сделав ставку на ипотеку и массовое строительство многоквартирных домов.
Рынок ответил по-своему — бурным ростом частного домостроения, который теперь измеряется десятками миллионов квадратных метров в год.
Игнорировать этот сегмент уже невозможно: он стал крупнейшим потребительским рынком в строительстве, но во многом остается вне нормативного поля. Именно поэтому обсуждение строительных сберегательных касс и механизма интеграторов ИЖС важно рассматривать как восстановление баланса между двумя частями жилищного строительства — многоквартирного и индивидуального.
Элемент устойчивости
Но финансовые инструменты — лишь одна из составляющих интегратора. Не менее важны планирование, мастер-планы развития территорий, контроль за строительством, обучение кадров и сертификация подрядчиков. Все эти направления формируют управляемый рынок ИЖС, где качество строительства, доступность финансирования и ответственность участников встроены в единую архитектуру.
Региональный интегратор может стать ключевым элементом устойчивости системы, модель с его участием позволяет:
- расширить круг платежеспособных заемщиков без дополнительной нагрузки на бюджет;
- стабилизировать спрос в периоды волатильных ставок;
- обеспечить гражданам доступ к качественному строительству с контролем и надзором;
- сделать рынок ИЖС предсказуемым и устойчивым.
Это путь от накопления к строительству, от строительства — к ипотеке и далее — к капитализации жилья как актива.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора