Инвестиции высокой надежности

О надежной финансовой подушке безопасности важно думать на любом этапе: и в период благоденствия, и в преддверии турбулентности. Пандемия и грядущий финансовый кризис, который предсказывают аналитики, — еще один повод задуматься о том, как обеспечить себе финансовую безопасность и сохранить в турбулентное время свои капиталы.

Традиционные консервативные методы инвестиций (депозиты, вложения в драгоценные металлы) давно уже не спасают от инфляции, не говоря уже о колебаниях курсов валют. Инвестиции на финансовом рынке требуют понимания основных макроэкономических процессов, знаний и времени, а часто и сопряжены с серьезным риском. На длительную перспективу все эти инструменты работают неоднозначно, в то время как опыт показывает: на протяжении столетий инвестирование в недвижимость остается самым надежным и понятным инструментом, который не требует специальной квалификации и особых навыков. К тому же это и минимум рисков. 

Почему недвижимость

Уже сегодня очевидно, что кризис 2020 года имеет более глобальный масштаб и влияние на всю мировую экономику. Индекс волатильности VIX («индекс страха») уже достиг самого высокого показателя со времен экономического кризиса 2008 года. В таких условиях инвесторы начинают переходить к более консервативным инструментам, таким как вложения в покупку недвижимости. Это позволяет не только сохранить свои средства в эпоху перемен, но и получать доход с них. 

Самый высокий потенциал роста инвестиционных сделок, по оценкам экспертов рынка, должен прийтись на локацию «Москва-Сити», так как там традиционно более 80% сделок приходится на инвесторов. При этом в первую очередь на рынке сегодня по понятным причинам востребованы готовые объекты — в кризис риск недостроя особенно велик, а в 2008 году именно сектор строящейся недвижимости посыпался первым. 

По оценкам Павла Иншакова, директора по продажам ЗАО «Башня Федерация», если текущая ситуация на мировом рынке сохранит высокую подвижность, а цены на сырье будут держаться на минимальных значениях, то спрос на недвижимость в «Сити» вырастет еще на 15–20%. К примеру, только за прошлый год зафиксирован рост спроса на апартаменты в «Башне Федерация» на 30%. 

К выбору недвижимости, в которую имеет смысл вложить свои средства, надо подходить с умом и трезвым расчетом. Если стоит задача не только оставить в наследство хороший капитал в виде недвижимости, но и заработать на ней, стоит рассматривать апартаменты только премиум-класса в центральных районах с развитой инфраструктурой и бизнес-окружением. Спрос на такие апартаменты будет всегда.

Фото пресс-службы «Башня Федерация»
Фото пресс-службы «Башня Федерация»

Считаем доходность

Рассмотрим модель инвестирования в апартаменты «Башни Федерация», здания одного из главных бизнес-кластеров страны — «Москва-Сити».

На сегодняшний день прогноз доходности от вложения в апартаменты небоскреба составляет рекордные 12,5% годовых — если брать горизонт инвестирования в 7 лет, то за счет роста стоимости цены квадратного метра из-за дефицита предложений в «Сити», а также сдачи апартаментов в аренду, после продажи апартаментов и расчета доходов.

Еще один вариант: взять ипотеку с небольшим первоначальным взносом (30%) и сдавать апартамент в аренду. Если речь идет о недвижимости площадью, например, 46 кв. м на 79-м этаже по цене 470 000 рублей за 1 кв. м, апартамент обойдется в 25–27 млн рублей с учетом стоимости чистовой отделки и мебели. Это входной порог инвестирования в таком именитом небоскребе. Инвестор получает готовый апартамент, который начинает сразу сдавать в аренду.

Через 7 лет можно будет закрыть ипотеку за счет аренды. Затем можно начать зарабатывать или продать эту недвижимость. С учетом того, что цены на апартаменты в «Сити» растут минимум на 3% в год, прирост стоимости за 7 лет составит около 21%. Так что за 7 лет можно стать богаче, продав свою недвижимость за 30 млн рублей. 

Башня Федерация, Москва-Сити
Башня Федерация, Москва-Сити

Доходность разных инструментов инвестиций

  • 2–3% годовых — чистый доход по вкладам
  • 3–5% годовых — доходность от покупки квартиры и сдачи ее в аренду
  • 5–7% годовых — доходность от приобретения и сдачи в аренду коммерческой недвижимости
  • 8–15% годовых — доходность от вложений в премиум-апартаменты
  • 6–6,5% годовых — доходность от инвестиций в ОФЗ
  • 12,5% годовых — доходность от вложений в недвижимость «Москва-Сити»

Окупаемая аренда

Чтобы повысить доходность вложений, приобретенные апартаменты сдают в аренду по одному из двух основных сценариев: классическая долгосрочная аренда или посуточная сдача. В первом случае можно рассчитывать на доход в 6% годовых, во втором эта цифра будет выше — около 9,5% в год при условии стандартной загрузки в 65%. Именно на такую загрузку можно рассчитывать, сдавая апартаменты на сутки в течение года (это статистика до кризиса, и она очевидным образом восстановится). 

При этом, приобретая апартаменты в собственность, инвестор не обязан самостоятельно заниматься сдачей их в аренду, для этого существуют компании, которые берут недвижимость в долгосрочную аренду, чтобы сдавать ее посуточно. Такие компании зарабатывают порядка 20% от выручки, но экономят время и усилия инвесторов. Многие управляют активом самостоятельно или через нанятого управляющего. Это сложнее, но и маржинальность выше.

Стоимость аренды апартаментов площадью 50 кв. м может доходить до 300 000 рублей в месяц при средней стоимости в 240 000 рублей в месяц. В деловом квартале «Москва-Сити» спрос превышает предложение, уже сегодня сложно найти номер в отеле в «Сити». На комнату здесь можно рассчитывать только через 14 дней, а аренда обойдется в 16 000 рублей в сутки. При этом в апартаментах стоимость краткосрочной аренды 13 000–16 000 рублей в сутки.

Да, это не абсолютные цифры — иногда на рынке происходят события, которые подстегивают цену или роняют ее, но тем не менее актив сохраняет свою фундаментальность и потенциал. Сегодня мы находимся в правильном горизонте инвестирования: платежи, продажи, кредиты и другие расчеты у нас идут в национальной валюте, в которой можно все это обслуживать. 

Студия 54 кв.м., шоурум на 74-м этаже Башни Федерация, Москва-Сити
Студия 54 кв.м., шоурум на 74-м этаже Башни Федерация, Москва-Сити

Почему «Москва-Сити» 

В «Сити» сегодня охотно покупают студии молодые предприниматели, стартаперы, представители IT-среды, топ-менеджмент и другие категории инвесторов, чтобы заставить свой капитал работать, а вложение при этом было безопасным, стабильным и престижным. Коммерческие площади в «Сити» покупают более возрастные категории инвесторов, которые склонны скупать большие площади для сдачи в субаренду.

Инвесторов можно условно поделить на тех, для кого это является основным источником дохода, и тех, кто предпочитает сохранять и приумножать капитал для себя и своих детей, занимаясь одновременно другим бизнесом или работой по найму. Доля вторых больше. Как правило, в эту категорию входят люди, у которых есть капитал и которые хотят заставить его работать, а также те, кто хочет создать семейный фонд недвижимости для следующего поколения.

Квартал небоскребов «Москва-Сити» сегодня — это город в городе, соединенный между собой под землей и предлагающий практически любые услуги и сервисы на своей площади. Одну только «Башню Федерация» каждый день посещают 25 000 человек, из них 15% — командировочные или экспаты, которые приезжают сюда на переговоры и нуждаются в жилье. 

Апартамент с 1-й спальней,  71 кв.м. на  79-м этаже Башни Федерация, Москва-Сити
Апартамент с 1-й спальней, 71 кв.м. на 79-м этаже Башни Федерация, Москва-Сити

«Москва-Сити» — это:

  • 3 станции метро, МЦК, МЦД
  • 55 минут до Шереметьево на аэроэкспрессе со станции МЦД
  • 60 га территории
  • 5 млн кв. м застройки 
  • 55 000 постоянных резидентов
  • 100 000 посетителей ежедневно

Большинство из тех, кто приезжает по делам в «Сити», предпочитают снимать жилье здесь же, в шаговой доступности от места переговоров. Часто они остаются на выходные, чтобы провести уик-энд в «Сити», многие из них — фанаты привычной бизнес-среды, тем более что инфраструктура позволяет быть на связи с культурным и историческим центром столицы.

Словом, в случае с «Сити» есть абсолютная уверенность в том, что недвижимость здесь будет востребована на протяжении десятилетий. Во-первых, это колоссальная поддержка Москвы. Во-вторых, уникальная инфраструктура: ключевые магистрали, две станции метрополитена, станция МЦК и Большой московский диаметр. Одни только транспортные потоки — это огромная работа, которая обеспечивает постоянное движение трафика, во всей Москве нет аналогового транспортного узла. Дополнительным плюсом сегодня становится и последовательный переезд в кластер «Сити» государственных структур.

На сегодня есть не так много доступных вариантов в «Сити». Самый ликвидный продукт — небольшие студии до 80 кв. м. Площади до 75 кв. м от застройщика есть только в «Башне Федерация», и только с 69-го по 80-й этаж — отсюда открывается захватывающий вид на Москву. Аналогичных предложений от застройщика в других зданиях классического «Сити» на сегодняшний день уже нет, а площади большего масштаба хуже приспособлены для сдачи в аренду.

В условиях экономической и финансовой нестабильности тянуть с решениями в вопросах инвестирования порой означает терять солидные суммы. Поэтому, пока еще есть возможность, имеет смысл определиться со стратегией сохранения и накопления средств в ближайшее время. 

Студия 54 кв.м. на 80-м этаже Башни Федерация, Москва-Сити
Студия 54 кв.м. на 80-м этаже Башни Федерация, Москва-Сити

 

 

 

Подробности о том, как это можно сделать при помощи активов «Башни Федерация», можно узнать по телефону +7 (495) 721-2050.

Персональный менеджер подготовит расчет для вашего апартамента. 

 

* На правах рекламы