Локация с молотка: как аукционы стали методом формирования городской среды

За последний год вектор потребительского спроса сместился из центра Москвы и крупных ТЦ на окраины. Результат виден каждому — на престижных прикремлевских улицах пустует почти каждый пятый магазин. Сетевые операторы устремились в спальные районы. Самые лакомые места застройщики теперь продают на аукционах. Одной из первых к этой практике обратилась девелоперская группа «А101».

Не жильем единым

Снижение ставки рефинансирования и изменения законодательства о долевом строительстве резко ударили по двум главным инвестиционным продуктам россиян: депозитам и квартирам для сдачи в аренду. И там и там доходность составляет теперь в среднем 5%, что лишь немногим превышает инфляцию. В то же время помещения стрит-ретейла в Москве приносят от 6% до 15% годовых в зависимости от множества факторов, основным из которых является локация, указывает коммерческий директор компании Realty4Sale Ирина Буренко. Инвесторы, рассматривающие покупку таких помещений, ориентированы сегодня на срок окупаемости вложений от 8 до 11 лет, добавляет Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами CBRE в Москве. Еще больше, разумеется, могут принести акции. Но и риски несопоставимы: при игре на бирже инвестор может потерять все, а покупая помещение стрит-ретейла, он всегда сохранит квадратные метры.

Неслучайно наиболее активная часть инвесторов, которые вкладывали средства в покупку квартир, в прошлом году переориентировалась на помещения стрит-ретейла, говорит партнер Colliers International Станислав Бибик. «Стоит отметить, что это перераспределение не является драматичным, в основном в этот сегмент перешли инвесторы с чеком от 10 млн рублей до 30 млн рублей», — отмечает эксперт. При этом если цены на квартиры за прошлый год выросли на 15–20%, то в стрит-ретейле, напротив, остались на уровне 2019-го с небольшой коррекцией вниз, на 10% в рублях. К тому же если спрос на аренду квартир в прошлом году снизился, то интерес со стороны сетевых торговых операторов к стрит-ретейлу, по словам Елены Масловой из CBRE, только вырос. А арендаторы из таких сегментов, как e-commerce, продукты, алкоголь, банковский сектор, несмотря на пандемию, демонстрировали стабильный жизненный цикл на протяжении 2020 года.

«Если цены на квартиры за прошлый год выросли на 15–20%, то в стрит-ретейле, напротив, остались на уровне 2019-го с небольшой коррекцией вниз, на 10% в рублях», — Станислав Бибик, Colliers International

С другой стороны, из-за увеличения темпов строительства жилья доступность предложения самых интересных помещений стрит-ретейла — на окраинах — выросла. «Новые жилые комплексы предполагают наличие коммерческих помещений на первых этажах, — объясняет Станислав Бибик из Colliers International. — Рост предложения активизировал спрос, более инвестиционно-привлекательные варианты притянули новую аудиторию». В долгосрочной перспективе, уверен эксперт, инвесторы будут переключаться на некрупную коммерцию, поскольку емкость инвестиционного рынка с точки зрения покупки жилья ограничена — особенно с точки зрения сдачи его в аренду.

Более консервативной инвестицией на этом рынке может считаться покупка готового бизнеса — уже сданных в аренду торговых помещений. Так, например, у метро «Алтуфьево» на севере Москвы сейчас за 42 млн рублей продается помещение площадью 24,6 кв. м, где уже работает салон сотовой связи, который платит арендодателю 4,2 млн рублей в год. Таким образом, доходность вложений в него достигает 10% годовых. Существенно больший доход могут принести коммерческие помещения в сердце спальных районов. Как правило, девелоперы продают их по фиксированной цене.

Фото предоставлено А101
Фото предоставлено А101 / Фото предоставлено А101

Игра на повышение

В Европе для продажи недвижимости любого типа активно используются аукционы. На продажу выставляются самые разные коммерческие объекты: от небольшой обувной лавки до пятизвездочного отеля. Этот отработанный на Западе механизм решила перенести на столичный рынок девелоперская группа «А101». 

Начав проводить онлайн-аукционы несколько месяцев назад, компания уже реализовала с их помощью около 1800 кв. м с доходностью 12–16%. В ближайшие месяцы на торги могут быть выставлены еще около 5000 кв. м. Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева отмечает, что на торги идут только самые ликвидные помещения под супермаркеты, рестораны и автомойки в местах с максимальным пешеходным трафиком — на бульварах, набережных, центральных площадях районов. «Это часть игры: покупатели соревнуются за объект, и если он ликвидный — цена быстро растет, если нет — никто не приходит на аукцион, и стартовую цену приходится заметно снижать», — говорит эксперт. По словам Оксаны Моисеевой, в среднем на лот претендуют по пять инвесторов. В будущем в группе не исключают возможности проведения аукционов по голландскому сценарию, когда торги организуются «на понижение». 

Традиционно покупать помещения на аукционах предпочитают профессиональные рыночные игроки, поскольку в момент торгов необходимо быстро принимать решение о максимально возможной стоимости и оценить все риски, связанные с покупкой, считает Ирина Буренко из Realty4Sale. Однако в ГК «А101» отмечают, что создали все условия для того, чтобы участвовать в их аукционах без проблем смогли и частные лица. Пока от них и идет большинство заявок.  

Фото предоставлено А101
Фото предоставлено А101 / Фото предоставлено А101

Как это работает

Чтобы избежать лишнего ажиотажа, регистрация на онлайн-аукционы открывается за две-три недели до начала торгов, продолжительность которых зависит от ликвидности лота. Обычно аукционы идут два-три дня. Чтобы стать участником, необходимо пройти идентификацию на аукционной платформе, сделав обеспечительный взнос. Он составляет примерно 60 000 рублей для помещений в ЖК комфорткласса и варьируется от 1% до 2% от цены для ЖК бизнес-класса. Разумеется, впоследствии его вернут. 

Так сделка становится прозрачнее для всех ее участников. В результате применения такого механизма в ГК «А101» дают равные условия всем участникам, одновременно препятствуя монополизации внутрирайонной инфраструктуры. От этого качество последней сильно возрастает. «Конечно, не будем кривить душой — уже на этапе проектирования ЖК мы знаем, какое помещение под какой тип арендатора предназначено, — раскрывает замысел Оксана Моисеева. — Ведь первые этажи в наших ЖК изначально создаются как одноэтажный аутлет с продуманным зонированием». Потенциальному покупателю максимально просто понять, каких ретейлеров не хватает жителям и где что стоит открыть, для этого достаточно зайти на интерактивную карту нашей платформы «А101 Бизнес», где есть не только все геоаналитические данные и начальная цена на перспективные лоты, но и количество акцептов от держателей франшиз, которые уже готовы арендовать определенное помещение. 

«Это часть игры: покупатели соревнуются за объект, и если он ликвидный — цена быстро растет, если нет — никто не приходит на аукцион, и стартовую цену приходится заметно снижать», — Оксана Моисеева, ГК «А101»

По словам Оксаны Моисеевой, в пуле ГК «А101» уже более 60 франчайзи из разных сегментов бизнеса. Управлять своим активом можно будет через мобильное приложение. Главный риск работы на рынке стрит-ретейла заключается в поиске надежного арендатора по ставке, которая обеспечит приемлемую доходность для инвестора, отмечают эксперты. Но в ГК «А101» готовы его минимизировать, взяв на себя часть забот. Если даже изначально на помещение нет акцептованных перспективных арендаторов, специалисты девелоперской компании готовы выступить брокерами и в короткий срок найти их. Кроме того, девелопер совместно с городскими властями планирует проводить цикл семинаров о том, с чего начинать и как развивать свой бизнес, а также знакомить всех желающих с программами, стимулирующими малое предпринимательство. 

Таким образом, аукционы по продаже помещений стрит-ретейла могут стать надежным подспорьем для начала своего бизнеса. При этом всю подготовительную работу, в том числе акцептовку помещений держателями франшиз, выбор перспективного направления и подходящего помещения, помощь в открытии и формировании пула лояльных клиентов, в ГК «А101» берут на себя. Почему? Девелопер кровно заинтересован в формировании не очередного «спального», а «комфортного для жизни» нового района Москвы.