Мы освободили арендуемую площадь, но не вернули помещение по акту. Арендодатель требует доплаты. Обоснованы ли его требования?

Требования арендодателя необоснованны, при условии что арендатор не осуществлял пользование помещениями после прекращения договора аренды.



Если у вас есть другие доказательства того, что вы не пользовались арендованным имуществом по истечении договора аренды, то отсутствие формального документа возврата этого имущества не имеет значения.



Так считает большинство арбитражных судов, в том числе и Высший арбитражный суд РФ. Однако последний свою позицию выражает только в определениях, которые,  как известно, не формируют судебную практику. ВАС РФ пока не дает официальных разъяснений по этому вопросу.



Видимо, по этой причине некоторые арбитражные все же встают на сторону арендодателя, тем самым, по сути, наказывая арендатора за не подписанный своевременно документ о возврате помещений.



Почему же сложилась такая неоднозначная судебная практика?



По статье 655 Гражданского кодекса, возврат помещений должен осуществляться арендатором по передаточному акту. Таким образом, именно передаточный акт является ключевым документом при завершении арендных отношений.



Однако, на наш взгляд, причина разногласий арбитражных судов заключается в законодательной недоработке статьи 622 Гражданского кодекса РФ. Приведем ее часть: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».  



Недоработка заключается в том, что статья не содержит логичной оговорки о ее применении при условии продолжения пользования арендатором помещениями после прекращения договора аренды.



На то, что в статье 622 речь идет именно о пользовании, указывает сама формулировка статьи, в противном случае она должна была быть определена в ином контексте, к примеру, как право арендодателя требовать от арендатора уплаты законной неустойки в размере арендных платежей.



Во-вторых, если законодатель не подразумевал здесь понятия пользования, то это противоречит самому определению арендных платежей (614 Гражданского кодекса РФ), которые являются «платой за пользование имуществом».



К тому же статья 622 Гражданского кодекса РФ устанавливает меру ответственности, которая возникает лишь при нарушении законных прав арендодателя. А если имущество фактически возвращено арендатором и арендодатель может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, то его права не могут считаться нарушенными, даже если при этом не подписан соответствующий документ.