К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.

Недвижимость ОАЭ: от рекорда к рекорду

Фото Metropolitan Group
Фото Metropolitan Group
В минувшем году ОАЭ стали вторым домом для многих россиян. Наплыв наших сограждан в солнечные эмираты привел не только к тому, что русская речь стала звучать на улицах Дубая и Абу-Даби так же часто, как и английская: премиальная недвижимость в ОАЭ подорожала на десятки процентов. Что будет определять рынок в 2023 году и почему сегмент недвижимости эмиратов все еще далек от ценового пузыря, рассказал партнер Metropolitan Group Евгений Рацкевич.

Рекорд за рекордом

Новый, 2023 год ознаменовался очередным рекордом на рынке недвижимости Дубая. После публикации данных Земельного департамента Дубая (DLD) эксперты сошлись во мнении: 2022 год стал лучшим за всю историю рынка недвижимости эмирата. Причем не только по динамике роста стоимости, но и по объемам продаж как в натуральных показателях, так и в количественных. 

По данным DLD, в течение 2022 года в эмирате сделок с недвижимостью было заключено на 265 млрд дирхамов (около $70 млрд (~ 5 трлн рублей)). Этот показатель сопоставим с совокупным объемом продаж местной недвижимости за предыдущие три года: 295 млрд дирхамов или чуть более $80,2 млрд (~ 6 трлн рублей). По числу сделок (97 252) прошедший год превзошел показатели 2021-го на 59,5%. Аналитики Henley & Partners пришли к выводу, что в 2022 году ОАЭ привлекли наибольшую долю частного капитала в мире.

Рост ставок аренды не отставал. В конце III квартала 2022 года средняя цена аренды виллы в эмирате достигла $73 000 (~ 5,5 млн рублей) в год, апартаментов — $24 500 (~ 1,8 млн рублей) (рост на 27%). Все это создает идеальные предпосылки к выбору в пользу покупки недвижимости для сдачи в аренду.

Элитное место

Дубай продолжает привлекать в первую очередь представителей самых богатых слоев общества со всего мира. Вслед за спросом следует и предложение. За 12 месяцев к III кварталу 2022 года прирост предложения элитной недвижимости составил 88,9%, это максимальное в мире значение. Для сравнения: прирост в Майами и Токио за то же время составил 30,8% и 17% — второй и третий показатели в мире соответственно.

Всего в 2022 году в Дубае было сдано в эксплуатацию около 27 000 апартаментов и около 4000 вилл. В этом году, как ожидается, цифры будут еще более впечатляющими: около 40 000 и 7000 единиц соответственно. 

В Абу-Даби было сдано примерно 8500 апартаментов, на 2023 год планируется сдача еще 5000. В сегменте вилл ситуация уникальная: в прошедшем году их было сдано очень мало, буквально одно комьюнити, а в 2023 году ожидается уже около 1000 единиц. Это говорит о том, что в Абу-Даби достаточно высокий потенциал роста средней цены на готовое жилье. 

Выручка Metropolitan Group уже в середине 2022 года достигла годового уровня 2021-го. При этом в I квартале 2022 года объем продаж в сегменте готового жилья ОАЭ вырос на 200% по сравнению с январем — мартом 2021 года. Несмотря на то что рынок жилой недвижимости Дубая демонстрирует признаки стабилизации цен, элитная недвижимость остается его драйвером. Высокий спрос на нее обеспечит не менее 10% роста цен по рынку в целом в этом году. 

Игра вдолгую

Показательно, что в прошлом году в ОАЭ среди покупателей стало заметно меньше инвесторов, стремящихся быстро заработать на спекулятивных схемах. И серьезно увеличилась доля тех, кто покупает недвижимость для себя, предпочитая полностью оплачивать 100% объекта и рассматривая его в качестве долгосрочной инвестиции. 

Спрос на готовые к заселению апартаменты и виллы в Дубае также неуклонно рос. Только в первом полугодии 2022-го объем сделок на вторичном рынке вырос, по данным Metropolitan Group, в четыре раза к тому же периоду 2021-го. Стоит заметить, что по местным законам вторичным считается жилье, введенное в эксплуатацию. К концу года на этот сегмент пришлось более половины общего объема сделок с жильем. 

Динамика цен в Дубае за год — 16–19%. Она сильно замедлилась в конце года: на фоне значительного роста спроса на строящуюся недвижимость увеличилась и цена кредитования. К тому же из-за нехватки доступного жилья на вторичном рынке снизилось число инвесторов и конечных пользователей с более ограниченным капиталом.

Для сравнения: стоимость апартаментов и вилл в Абу-Даби выросла за год в среднем на 4%. Наибольшая динамика отмечена на острове Саадият (Al Saadiyat Island) и пляже Аль-Раха (Al Raha Beach), где некоторые объекты подорожали в 2022 году на 8–10%. Как отмечают аналитики, премиальные виллы продолжили пользоваться высоким спросом, причем цены на некоторые из них с 2020 года выросли почти на 25%. 

Фото Metropolitan Group

Еще не поздно

Цены на недвижимость в Дубае еще не достигли пиков 2014 года. С учетом инфляции, которая снизила реальную стоимость денег за последнее десятилетие почти на 20%, разница будет еще больше. Стоит упомянуть абсолютно иное качество строительства и проектирования, что серьезно увеличивает ликвидность современных объектов. Наглядным индикатором улучшения качества проектов можно назвать медианную цену, выросшую почти на 20% по сравнению с тем же 2014 годом. 

Продолжает толкать цены вверх и тот факт, что спрос на аренду и покупку жилья в Дубае превышает предложение. Особенно это заметно в таких популярных локациях, как прибрежные Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Bluewaters, Beachfront, Palm Jumeirah и Port de la Mer. Популярны у покупателей и районы Downtown и Business Bay, Dubai Creek и Jumeirah Village Circle. Что касается вилл, наиболее востребованными являются Damac Hills, Emirates Living, Dubai Hills, Arabian Ranches 1-2-3 и Villanova.

По планам правительства Дубая к 2040 году население эмирата увеличится до 5,8 млн человек против нынешних 3,5 млн. Власти Дубая делают очень многое для этого. Например, недавно был расширен и упрощен регламент, касающийся «золотых виз» ОАЭ, резидентской программы для пенсионеров и «цифровых кочевников». Так что предпосылок для снижения цен нет. 

Особенности национального спроса

По нашим наблюдениям, в последний год гораздо большее число клиентов, покупая недвижимость в Эмиратах, нацелены на получение постоянного дохода. Кроме того, все больше россиян покупают именно элитную недвижимость, рассматривая ОАЭ как второе, а иногда и основное место жительства. В этой категории покупателей заметен сильный рост доли наших соотечественников. Многие россияне пришли вместе с российскими риелторскими компаниями, открывшими здесь представительства. 

Мотивов для приобретения жилья в ОАЭ у наших сограждан, как правило, три. Первый — квартира для собственного проживания, второй — вложение в недвижимость на старте продаж с целью заработать на гарантированном росте цен, третий — пассивный доход от сдачи в аренду, который может достигать 7–10% в год. При этом законодательство ОАЭ не предполагает, что такой доход будет облагаться налогом.

В ближайшем будущем россияне сохранят значимую долю среди покупателей, но вряд ли будут формировать основной рыночный спрос, в структуре которого ожидается увеличение доли граждан КНР и Индии. 

Дефицитный люкс

Несмотря на грандиозные планы застройщиков, как в Дубае, так и в Абу-Даби недвижимости, отвечающей запросам состоятельных инвесторов, катастрофически не хватает. Например, предложение суперпремиальных вилл размером от 1500 кв. м упирается буквально в несколько проектов: не из чего выбрать. Дело в том, что в самых престижных районах Дубая почти не осталось прибрежных участков, и те не купить. 

Рынок недвижимости продолжит оставаться флагманом экономики Дубая и в следующем году. По оценке рейтингового агентства Moody's Investors Service, компании, занимающиеся недвижимостью в ОАЭ, находятся в хорошем положении благодаря мощному восстановлению экономики. Ликвидность остается высокой, банки хорошо капитализированы, иностранный спрос устойчив. Исходя из этого, аналитики сходятся во мнении, что цены на недвижимость в Дубае продолжат расти, хотя и более медленными темпами. 

Более высокие ставки по ипотечным кредитам и увеличение стоимости строительства, вероятно, снизят спрос на более доступное жилье, поэтому застройщики воздержатся от значительного повышения цен. В любом случае перспективы 2023 года выглядят многообещающими, а объем сделок и их количество, скорее всего, значительно превысят показатели 2022 года как в сегменте готовой, так и в сегменте строящейся недвижимости. Все это делает недвижимость Дубая благодатной почвой для инвестиций с хорошей доходностью на фоне трудностей на других крупных мировых рынках.


О компании Metropolitan Group

Группа компаний Metropolitan Group успешно работает на рынке недвижимости с 2008 года и гордится высоким качеством риелторских услуг, консультационной и правовой поддержки, которую предоставляет клиентам не только в ОАЭ, но и в других странах мира.

В 2022 году Metropolitan Group вошла в пятерку лучших работодателей Ближнего Востока среди компаний среднего размера по версии глобального рейтинга Best Workplaces™. 

Metropolitan Group включает три агентства недвижимости полного цикла (Metropolitan Premium Properties в Дубае, Metropolitan Capital Real Estate LLC в столице ОАЭ Абу-Даби и Luxury Immobilien GmbH в Вене) и консалтинговое агентство Metropolitan Consulting FZE. С сентября 2022 года компания открыла новое подразделение Penthouse.ae, ориентированное на состоятельных инвесторов в ультрароскошную недвижимость стоимостью от 20 млн дирхамов ($5,5 млн (~ 405 млн рублей)), а в декабре объявила о запуске бренда Metropolitan Homes с фокусом на вторичный рынок недвижимости. 

По итогам 2022 года компания получила более десятка отраслевых наград, в том числе международные, а количество сотрудников достигло 500 человек. Общий объем продаж группы за год составил 11 миллиардов дирхамов ОАЭ — почти $3 млрд (~ 221 млрд рублей).

Реклама
Metropolitan Premium Properties LLC

Мы в соцсетях:

Мобильное приложение Forbes Russia на Android

На сайте работает синтез речи

иконка маруси

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06

На информационном ресурсе применяются рекомендательные технологии (информационные технологии предоставления информации на основе сбора, систематизации и анализа сведений, относящихся к предпочтениям пользователей сети «Интернет», находящихся на территории Российской Федерации)

Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2024
16+