Легкие, индустриальные: промышленные объекты как часть истории и современной среды
История, архитектура, конъюнктура
Во всем мире у городов с производствами на их территории трехвековая история в статусе «все сложно»: в разное время фабрики и заводы бывали пугающе новыми объектами, градообразующими кормильцами, «ржавым поясом», ресурсом для редевелопмента и необходимым звеном инфраструктуры.
Что касается Москвы, она, избавившись к настоящему времени от значительной части тяжелой промышленности, начинает обзаводиться промышленностью более «легкой», но не менее важной для экономики города.
Сектор производства является одним из крупнейших в структуре валового продукта России, и в 2023 году он наращивал обороты. Как сообщал в блоге мэр Москвы Сергей Собянин, за последние пять лет объемы производства выросли более чем в два раза, в столице работает более 4000 предприятий, на которых трудятся около 720 000 москвичей. Москва по состоянию на 2023 год лидирует по объему выручки производства кабельной продукции в РФ, объемы производства в Москве в 2023 году в приборостроении, микроэлектронике, кабельной отрасли, полиграфии, сфере изготовления медицинских изделий выросли. Ежегодно открывается от 40 до 50 средних и крупных предприятий, а также около 100 малых, и всем им нужны современные, удобные площадки.
И любимые московским креативным классом краснокирпичные здания цехов, вокзалов, контор и торговых домов, построенные на рубеже XIX–XX веков в духе промышленного модерна, и более поздние заводы из бетона и стекла, исключительно утилитарные, не всегда подходят для современных производств без существенной модернизации. Утратившие в новых экономических условиях полезные функции промышленные и «коммунальные» зоны все еще занимают значительную часть «старой» Москвы (около 18 000 га), и многим бизнесам приходится работать в «старом фонде». Но стремительное изменение технологий и градостроительных норм позволяет освободить территории от громоздких предприятий, заменив их более эффективными и эффектными внешне объектами. Развитие формата light industrial (лайт индастриал, совокупность малых и средних производственных предприятий, складов и офисов) дает производителям современную альтернативу старым цехам и конторам и обновляет представление о промышленной архитектуре.
Новое время — новые параметры
Современные предприятия остаются (или появляются) в городской черте, поскольку уже не вступают в конфликт с актуальными представлениями об экологичности и эстетике.
Так выглядят современные пространства для размещения легких производств, которые могут располагаться в черте города.
К работе над проектами современных промпарков опять привлекают архитекторов. Облик новых производств должен работать на престиж компании и радовать глаз горожан, живущих неподалеку: никаких глухих заборов, зеленая территория, визуально интересные фасады. Дорогие и стильные решения приходят на смену набору складских коробок. Например, в проектах от Parametr («Параметр», входит в состав ПИК), одного из активных игроков на индустриально-складском рынке, контраст благородного темного и легкого светлого цветов, пластика фасадов задают динамику и придают объемность, большая площадь остекления в офисных блоках делает пространство комфортным для сотрудников, а само здание — «открытым» для внешнего мира.
В красивых и эффективных зданиях, куда приятно пригласить клиентов и партнеров, где есть все необходимое для обеспечения рабочего процесса, производительность труда может быть выше, считают в компании Parametr.
В промышленных парках от Parametr есть несколько видов объектов: light industrial — пространства для легких производств: хранение, офис и шоурум рядом с производством; big box, классические склады с рабочей высотой 12 метров, шагом колонн 12х24 метра и погрузочными доками с двумя типами погрузки, cross-dock — кросс-докинговый склад с возможностью сквозной разгрузки для увеличения оборачиваемости складских запасов.
Помогают повысить производительность и энергоэффективные технологии — за счет них не только уменьшается потребление ресурсов. Комфортный климат и безопасность в зданиях больше способствуют продуктивной работе. Например, промпарк «Бутово» стал первым объектом формата light industrial, получившим серебряный сертификат КЛЕВЕР (национальная система сертификации проектов в сфере недвижимости). Проект реализован с соблюдением требований экологической эффективности, и она на 43% выше стандартной за счет высокоэффективного внутреннего и наружного освещения.
Спрос и предложение
«Легкая индустрия» — light industrial — формат перспективный. Его ключевой характеристикой является то, что эти проекты специально создаются под потребности производства — конструкция, планировка, лимиты по коммуникациям, широкий перечень производственных ВРИ — и совмещают самые разные функции («поселить» рядом производство, хранение и офис компании, например) в пределах одной площадки. Они реализуются на благоустроенной, охраняемой территории с удобными подъездными путями, необходимой инфраструктурой и дополнительными сервисами.
По данным Parametr, основная доля запросов приходится на площади до 1000 кв. м. Однако с приходом на рынок более крупных игроков, ситуация меняется. Например, по факту завершенных продаж в промпарке «Бутово» более 67% сделок пришлось на лоты площадью более 2000 кв. м. 55% покупателей или арендаторов — это производители, 25% в спросе занимают компании из сферы электронной торговли и логистики, 15% — торговые организации и 5% — инвесторы.
Одним из ключевых драйверов роста спроса именно на лайт индастриал, по мнению Александра Манунина, является развитие импортозамещения.
«В условиях импортозамещения многие компании малого и среднего бизнеса стали значительно расширяться. По нашей статистике, более 50% компаний, рассматривающих покупку помещений light industrial, в том числе открывают новые площадки в других регионах. Дополнительный спрос создают резиденты московских промзон, которые попадают под программу редевелопмента»
Исследование*, проведенное компанией весной 2023 года, показало, что 40% резидентов промзон Москвы готовы к переезду в light industrial.
Среди прочих факторов роста спроса не последнюю роль играют различные меры господдержки (развитие промышленной ипотеки, программы субсидирования производителей), а также увеличение доли маркетплейсов и изменение логистики.
Господдержка производств играет важную роль в развитии новой индустриальной и логистической инфраструктуры. Но и внешний вид имеет не последнее значение. Промышленная архитектура вновь говорит о статусе того или иного дела и является одним из важных факторов привлечения высококвалифицированных специалистов.
Пространства современных промпарков для легких производств позволяют размещать хранение, офис и шоурум рядом с производством.
Однако сейчас в Московском регионе такая коммерческая недвижимость в большом дефиците: по данным CORE:ХР, в настоящее время в предложении 325 077 кв. м площадей формата light industrial, еще 347 405 кв. м строится, и 1,1 млн кв. м находится в стадии проектирования. А запросы на такие помещения в 2023 году компания Parametr оценивала в примерно в 5 млн кв. м. «С учетом того, что все площади продаются, как правило, еще до завершения строительства, ввод новых проектов существенно не повлияет на рынок и дефицит качественных помещений для производства сохранится, — комментирует Александр Манунин. — Например, из тех площадей, которые заявлены к вводу в текущем году, по данным IBC Real Estate, более 60% уже зарезервированы».
В настоящее время в портфеле девелопера шесть проектов в формате light industrial и big box** (1,2 млн кв. м) в Москве и области. Промпарк «Бутово» завершен и был полностью распродан еще до ввода в эксплуатацию; в «Сенькино», первая очередь которого будет готова летом этого года, забронировано почти 50% всех площадей; недавно стартовали продажи в промышленном парке «Кувекино», первая очередь которого будет реализована летом 2025 года. Еще два проекта компании находятся на стадии проектирования.
Их будущие резиденты — это в основном производители, которые одновременно используют площади в промпарках под хранение или сервисный центр. Кроме того, примерно пятая часть конечных пользователей light industrial приобретают площади «на вырост», поскольку принимают во внимание рост стоимости квадратного метра такой недвижимости и рассчитывают на увеличение собственной потребности в помещениях.
Немаловажно и то, что в проектах от Parametr покупатель (или арендатор) может выбрать нужную именно ему конфигурацию и площадь помещения, которая нарезается по шагу колонн. Нет готовых стандартных блоков, но есть готовность девелопера «собирать» каждый раз новый конструктор из требуемых площадей.
Отношения города с его производствами меняется в режиме реального времени, и внешний вид новых помещений в формате лайт индастриал, наряду с гибкостью и функциональностью объектов, играет в этой истории не последнюю роль.
*Выборка исследования была сформирована Parametr из компаний малого и среднего бизнеса, которые имеют помещения в промзонах Москвы и потенциально могут являться целевой аудиторией формата light industrial
**В данном контексте классический склад класса А