Загородный рынок элитной недвижимости проявляет большую приверженность определенным локациям, нежели рынок высокобюджетных новостроек столицы — они уже давно вышли за пределы «золотой мили». Более того, строительство постепенно смещается из центрального округа в соседние, в то время как коттеджные поселки премиум- и элитного класса по-прежнему сконцентрированы на западе от Москвы. Примечательно, что здесь основными покупателями, как отмечают эксперты, являются владельцы домов на этом же направлении. К ним еще добавляются жители Москвы (семьи с детьми) и приезжие из других регионов, которые проживали ранее в частных домах и хотят сохранить привычный уклад и комфорт.
Среди покупателей немало владельцев собственного бизнеса, управленцев и руководителей среднего и высшего звена. По словам Екатерины Батынковой, директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», клиенты такого уровня в меньшей степени привязаны к офису, у них гибкий график. «Выходные они стараются проводить с семьей, поскольку являются приверженцами семейных ценностей и домашнего уюта. У многих также есть недвижимость в Москве и за границей», — обрисовывает портрет покупателя эксперт. «Галс-Девелопмент», известный столичный застройщик, девелопер группы ВТБ, успешно реализовал элитный поселок «Берёзки River Village» на Рублево-Успенском шоссе и сейчас предлагает рынку другой интересный проект — «Маслово Forest Club» на Ильинском шоссе.
Что в портфеле
Как известно, главный ключ к стабильности — это диверсификация инвестиций. Поэтому портфель состоятельного инвестора, по словам Татьяны Алексеевой, директора департамента загородной недвижимости NF GROUP, сегодня включает и загородную элитную недвижимость — как актив с высоким порогом входа и потенциалом роста цены. В последние годы качественные проекты в премиальных локациях востребованы еще и потому, что сочетают важные характеристики для владельцев и инвесторов: комфортность проживания, возможность приватного отдыха и устойчивую ликвидность.
Между тем новое предложение на рынке высокобюджетного жилья ограничено. По итогам I квартала 2025 года на первичном рынке загородной недвижимости экспонировалось 479 лотов (+ 19% за квартал), 85% предложения приходилось на лоты класса премиум (данные NF Group). На рынок вышло два новых проекта премиум-класса на Новорижском направлении, один с готовыми коттеджами, один с земельными участками, и стартовали продажи новых очередей в проектах «Кристал Истра» и «Ильинские Холмы». А спрос остается высоким.
Переоценка ценностей
В последние годы загородная элитная недвижимость все чаще воспринимается как основное жилье, а не как дача. В связи с этим для покупателей стали важны вполне определенные критерии. Появилась архитектурная осознанность — от типовых проектов домов выбор перешел к индивидуальным. Ценится приватность и экология — в приоритете лесные участки, минимальное соседство, но также покупатели акцентируют внимание на сервисе и комьюнити, поскольку, по словам Татьяны Алексеевой, «хотят жить не просто в красивом доме, а в среде, где понятны соседи, ценности, уровень сервиса».
В некоторых случаях выбрать загородный дом для собственного проживания проще, чем объект с инвестиционным потенциалом. Руководствоваться только личными вкусовыми предпочтениями во втором случае будет плохой практикой. «В элитном загородном сегменте основные риски связаны не столько с рынком, сколько с неверным выбором объекта», — говорит Татьяна Алексеева. Не стоит вкладываться в переоцененные или неликвидные проекты, неудачно расположенные в местах без инфраструктуры, тем более если есть сложности с юридическим статусом земли. По словам Алексеевой, важны следующие параметры: «Локация с перспективой роста — в радиусе до 40 км от МКАД, с хорошей транспортной доступностью; природное окружение; формат поселка — охрана, инфраструктура, единая архитектурная концепция, ландшафтный дизайн, детские и спортивные зоны, сервис; площадь участка — от 15 до 50 соток; планировка дома — второй свет, мастер-спальня с террасой, каминная зона, сауна/спа, продуманные гардеробные». Павел Трейвас, управляющий партнер Point Group, рекомендует выбирать «земельные участки правильной формы, дома — с грамотными планировками и интерьерами».
Инвесторам имеет смысл обращать внимание на загородные проекты в рекреационных зонах, своего рода «курортную недвижимость» Подмосковья, — ликвидность будет выше. В таких местах, говорит Павел Трейвас, девелоперы создают обширную качественную инфраструктуру (фитнес-центры, отели, рестораны, спортивные объекты и прочее), поэтому проживание в них очень комфортное и такие поселки пользуются спросом.
Элитная загородная недвижимость вблизи лесов, водоемов и охраняемых природных территорий — это не только про эстетику и экологию, но еще и про защиту капитала. «Такие объекты становятся альтернативой зарубежной недвижимости, которая в настоящее время менее доступна; обеспечивают высокую приватность, которую ценит состоятельный клиент; пользуются постоянным спросом, особенно при ограниченном предложении. Локации с развитой инфраструктурой и скоростной логистикой, например, как у «Маслово Forest Club» (28 км от МКАД по Ильинскому шоссе), становятся новыми «точками притяжения» для тех, кто ищет баланс между природой и городским комфортом», — объясняет Татьяна Алексеева.
Баланс природы и комфорта
Эксперт не случайно привела в качестве удачного примера коттеджный поселок «Маслово Forest Club». По расположению, архитектуре, природному окружению (лесной массив из реликтовых сосен) он подходит как для инвестиций, так и для постоянного проживания. Поселок находится рядом со знаменитой Николиной горой, одной из самых престижных локаций Подмосковья с богатой историей. Удобные выезды сразу на три шоссе — Ильинское, Новорижское, Рублево-Успенское — и платную трассу «Северный обход Одинцова» позволяют добираться до столицы за полчаса, а маршрут через Северный дублер Кутузовского проспекта сократит время в пути от МКАД до Москва-Сити до семи минут.
Для «Маслово Forest Club» архитектурное бюро IND architects разработало семь типов коттеджей в двух стилях. Всего в поселке будет 119 двухэтажных домов. Все они отделаны натуральными материалами: керамическим кирпичом шоколадного, дымчатого, молочного или терракотового оттенков ручной формовки и лимитированной серии, а также планкеном из натурального дерева. Сейчас на продажу представлены дома 3 и 4, последней очереди, площадью от 284 кв. метров до 520 кв. метров с участками 10–12 соток. Планировочные решения позволяют организовать в них просторную кухню-гостиную с камином, террасой, мастер-спальни с ванными комнатами и гардеробными, детскую, кабинет. Во всех коттеджах на первом этаже оборудована котельная. Поселок будет подключен ко всем центральным коммуникациям и высокоскоростному интернету.
Вся территория поселка — 30 гектаров. Общественные пространства от бюро Scape занимают более 5 гектаров. В поселке уже обустроены центральная площадь с амфитеатром, детские площадки, зоны для занятий спортом и пешеходный бульвар, куда добавят гамаки, качели, проложат велодорожки и «тактильную тропу». Отдельная площадка будет для выгула собак. С трех сторон поселок окружает Масловский лесопарк с благоустроенными аллеями для прогулок, зонами для спорта и отдыха.
Рядом с поселком расположены престижные школы Рублево-Успенского шоссе, детские сады, рестораны, велнес-центры, магазины, пляж Москвы-реки — собственно, Москва может и не понадобиться.
Завершить строительство «Маслово Forest Club» планируется в 2026 году. По словам Екатерины Батынковой, за три года с момента старта продаж более 80% домов уже продано, а стоимость лота выросла более чем в два раза, что может свидетельствовать о высоком качестве проекта и востребованности премиальной загородной недвижимости для жизни и инвестиций.