В центре деловой энергии: как формируются бизнес-кластеры

В этом уже много раз убеждались в девелоперской компании MR, которая более 20 лет строит офисы в Москве и в этом году объединила проекты коммерческой недвижимости под брендом MR Office. В планах — предложить рынку более 10 новых деловых комплексов общей площадью 1 млн кв. м в ключевых локациях, и одна из них — район метро «Белорусская». 

Там к 2028 году девелопер планирует построить премиальный бизнес-центр BELL на без малого 85 000 кв. м. Уже сейчас в компании отмечают интерес потенциальных покупателей к этим площадям. «На старте реализации всегда больше инвесторов, но с учетом высокого интереса рынка к BELL и премиальной локации уже заключены сделки и с конечными пользователями», — говорит Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR.

Синергия интересов

За двадцать лет развития офисного рынка в Москве сформировалось несколько деловых кластеров. Началось все с центра, ограниченного Садовым кольцом. Но вскоре, ввиду отсутствия свободных участков, застройщики обратили внимание на другие локации с хорошими перспективами.

На офисной карте столицы появились ММДЦ «Москва-Сити» и ведущие к нему Ленинградский, Павелецкий и Белорусский деловые коридоры. Сегодня на них расположено наибольшее количество бизнес-центров класса А и Prime*. По данным NF Group, уровень вакантных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составляет (на май 2025 года) 1,9%, в Ленинградском деловом районе — 1,6%, в Павелецком — 1,1%, Белорусском — 2,2%, в ЦДР — 3,6%.

Офисные кластеры формируются как результат стремления к более эффективной организации бизнеса, логистики и городской инфраструктуры, уверена Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Таков эффект агломерации — компании получают выгоду от близости друг к другу, это облегчает поиск клиентов, партнеров и подрядчиков, снижает трансакционные издержки. 

Концентрация офисов в одном районе также создает удобную среду для арендаторов. Широкий выбор помещений, развитая инфраструктура, гибкие условия аренды от конкурирующих между собой собственников тому способствуют.

«Городские власти и девелоперы, развивая такие районы, активно инвестируют в транспортную доступность, благоустройство, парковочные места и объекты сервиса. Это делает деловые кластеры привлекательными не только для бизнеса, но и для сотрудников, которым важны комфорт и дополнительные возможности, от кафе и фитнес-центров до быстрой доступности общественного транспорта».

Деловые кластеры выгодны всем причастным. «Удачная локация позволяет девелоперам быстрее реализовать (продать или сдать) недвижимость, что немаловажно в условиях дорогого заемного финансирования и роста цен на строительные материалы, — говорит Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. — Увеличиваются налоговые поступления в городскую казну, также город вовлекает слабо используемые городские территории в экономическую деятельность». 

Синергетический эффект оказывает влияние и на другие сегменты коммерческой недвижимости, например стрит-ретейл. Кафе, рестораны, спа-салоны, фитнес-клубы, операторы сферы услуг охотнее открываются в местах с высоким платежеспособным спросом, который формируют арендаторы бизнес-центров класса А и Prime*. 

BELL на Белорусской

Деловой кластер рядом с «Белорусской» престижен и пользуется популярностью и у бизнеса, и у девелоперов. Рядом крупнейший транспортный хаб Москвы — Белорусский вокзал, он связывает район с аэропортом Шереметьево, севером столицы и другими регионами.

«Бизнес-кластер у станции метро «Белорусская» исторически был наиболее востребован среди крупных компаний для размещения штаб-квартир. Уход иностранных арендаторов после 2020 и 2022 годов вызвал краткосрочный рост вакансии, однако все эти площади были заняты российскими компаниями в течение 2023–2024 годов», — рассказывает Мария Зимина. По ее данным, всего в Белорусском деловом районе построено около 0,5 млн кв. м офисов. 

Такие проекты, как «Белая площадь», «Белые сады», AFI2B и Four Winds Plaza, задали, по словам Зиминой, определенный уровень качества, по итогам реклассификации получив высший класс Prime*. Как известно, в 2024 году ЦБ РФ приобрел бизнес-центр в городском квартале SLAVA (проект «ВЭБ.РФ» и MR) под штаб-квартиру, а в начале 2025 года компания из сырьевого сектора приобрела офисное здание AFI2B. Устойчивая деловая активность со стороны крупных компаний в бизнес-кластере повышает интерес других игроков, не только финансового сектора, стремящихся разместиться в развитом районе. 

К 2028 году предложение в локации может составить 790 000 кв. м офисов, прогнозирует Екатерина Белова. По ее данным, в стройке находится более 200 000 кв. м и планируется еще более 150 000 кв. м. 

Один из знаковых бизнес-центров класса Prime*, который планируется сдать здесь в 2028 году, — BELL на 1-й улице Ямского Поля. Здание высотой 220 м (48 этажей), несомненно, будет выделяться среди небоскребов Москвы за счет футуристичной архитектуры от UNK project. Плавные линии, изящные обтекаемые формы архитекторы подчеркнули ламелями из нержавеющей стали на фасадах. В то же время новый небоскреб вписан в окружение, образуя ансамбль с историческими и новыми строениями и премиальным городским кварталом SLAVA. Вместе они формируют новый финтех- и IT-кластер. Соответственно, в BELL девелопер намерен предусмотреть все, что ценят крупные корпорации: передовые инженерные решения, повышающие эффективность и безопасность работы (доступ через Face ID (идентификацию по лицу), двухуровневые лифты Double Deck, экологичная система управления климатом в здании, возможность «проветривания» на всех этажах, увеличенные оконные рамы шириной 2,4 м и пр.), благоустройство по принципам биофильного дизайна, при котором растения и природные элементы гармонично интегрированы в общий архитектурный замысел. 

Например, концепция благоустройства предполагает создание на территории бизнес-центра открытой террасы, где, по словам авторов проекта из компании Derevo Park, будет происходить «диалог массивных форм и мягких линий». В центре расположится переливной фонтан, заключенный в матовое стекло, рассеивающее свет. «Вода здесь тоже не просто элемент — это тактильный опыт, глубина в отражении, пространство между реальностью и абстракцией», — объясняют ландшафтные дизайнеры. 

Арендаторы заинтересованы

Перспективы делового кластера рядом со станцией метро «Белорусская» и расположенных в нем бизнес-центров, по мнению экспертов, выглядят позитивно. По данным NF Group, 74% площадей в строящихся БЦ уже реализовано. На фоне высокого спроса и ограниченного объема нового предложения арендные ставки остаются высокими. По данным IBC Real Estate, наиболее дорогим деловым субрынком в столице остается «Москва-Сити», однако Белорусский деловой кластер уступает ему лишь немногим и по некоторым показателям опережает другого «соседа» — ЦДР.

Запрашиваемые ставки аренды и цены в ключевых деловых районах Москвы, класс А

* Руб./кв. м в год без НДС, OPEX и КУ. ** Руб./кв. м с НДС.

Источник: IBC Real Estate

«Качественное и «дорогое» предложение редко выходит в рынок. Поэтому прогноз изменения индикаторов в локации зависит в первую очередь от нового предложения в аренду от инвесторов, которые приобрели здесь офисные площади», — отмечает Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers. 

В целом же, как показывает практика, арендаторы из большого бизнеса готовы переезжать, но только в кабинеты более высокого класса. Поэтому ситуация, когда при появлении на рынке нового проекта с улучшенными характеристиками, а на сегодня это бизнес-центры, строящиеся в соответствии с критериями класса Prime*, к моменту сдачи в эксплуатацию полностью выкуплены или арендованы, вполне объяснима. 

«Мы рассчитываем, что офисы в BELL приобретут не только компании, заинтересованные зайти в локацию, но и те, кто уже имеет офисы в районе метро «Белорусская» и хотят переехать в современное и технологичное пространство, соответствующее требованиям времени», — комментирует Кермен Мастиев. 

^{* Первый/высший класс — объекты с наилучшим качеством, расположением и техническими характеристиками.}

---