Правила полезного питания: почему рестораторы выбирают для открытий бизнес-центры

По данным аналитиков компаний, основной спрос на помещения под инфраструктуру в составе бизнес-центров уже приходится на рестораны, столовые и кофейни — 50% всех новых открытий 2024 года, и их доля продолжает расти в 2025 году. Уже в первый год после ввода в эксплуатацию БЦ арендаторами может быть занято до 50% таких площадей.

«Несмотря на стремление девелоперов к диверсификации арендного пула, заведения общественного питания — кафе и рестораны — остаются ключевыми элементами инфраструктурного ретейла в бизнес-центрах, — отмечает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP. — Рост потребительских расходов на питание вне дома фиксируется даже в условиях нестабильного спроса в других сегментах. Высокая платежеспособность и значительный объем целевой аудитории бизнес-центров делают коммерческие помещения особенно привлекательными для операторов гастрономического профиля». С марта 2024 по март 2025 года в действующих офисных центрах классов Prime* и А в Москве открыто 28 новых заведений общественного питания, что на 17% больше, чем годом ранее. Особенно активно развиваются кофейни и рестораны, на них пришлось 75% всех новых гастрономических открытий.

Слом парадигм, привычек и трафиков

Возвращаясь к изменениям моделей потребления, нельзя не отметить, что общий уровень требований офисных сотрудников к условиям труда изменился, и особенно это заметно по бизнес-центрам класса А. Внутренняя инфраструктура давно уже победила в конкурентной борьбе с внешней: сотрудники предпочитают питаться, заниматься спортом и даже проводить досуг в том же месте, где проводят за работой большую часть жизни. Вслед за потребителем качественного продукта устремляются и рестораторы, чем и объясняется растущий спрос на помещения в БЦ с их стороны. 

«Еще несколько лет назад сложно было представить, что бизнес-центры станут центрами притяжения для рестораторов, — отмечает шеф и совладелец Layerz Cafe Том Халпин. — Но тренд действительно набирает обороты. Бизнес-центры класса А предлагают рестораторам возможность создать концепцию, адаптированную под современный ритм жизни. Если в пандемию офисные здания пустовали, то сейчас мы видим обратную динамику: компании возвращаются к офлайн-формату, а значит, растет и спрос на качественные гастрономические проекты рядом с рабочими пространствами».

И в будни, и в праздники

Именно в лице офисных сотрудников операторы общепита получают предсказуемый стабильный трафик, который при удачном расположении БЦ обогащается за счет жителей ближайших жилых комплексов. Если в будние дни ресторанная матрица в основном работает на аудиторию офисного квартала, то в выходные дни рестораны делают выручку на корпоративных, частных или собственных авторских мероприятиях, а кроме того, имеют возможность организации любого концепта, привлекающего массовый трафик. А учитывая, что сегодня почти все заведения практикуют доставку, для сетевых ресторанов наличие нескольких точек в стратегически верных местах позволит улучшить логистику и нарастить клиентскую базу, распространив зоны охвата на несколько районов.

«Потребительский трафик с понедельника по пятницу с большими доходами и понятным графиком потребления позволяет рестораторам хорошо зарабатывать, — уверен генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин, эксперт в области управления торговой недвижимостью. — В субботу и воскресенье, если БЦ находится в правильном окружении, ресторан работает в том числе и на семейное потребление. Получается, что главный критерий выбора для того или иного ресторатора — это целевая аудитория и окружение. То есть совокупность подходящей для БЦ локации, количества сотрудников, на которое он рассчитан, и желательно нахождение хорошей ЦА в ближайших жилых комплексах». 

Ресторатор Виталий Шиманский, сооснователь BURO GROUP (BURO. TSUM, Grace Вistro, BURO Вistro, Sixty, Locanda, Gloria Рizza), отмечает, что в случае с бизнес-центрами, расположенными в не самых «проходных» местах, рассчитывать на потоки из офисов в здании не всегда правильно: люди зачастую приносят еду из дома, или сами компании создают столовые для сотрудников. Еще одной проблемой может стать отсутствие посадки в ресторане вечером. Все это надо учитывать, рассматривая предложения помещений под рестораны. Он подтверждает, что для успеха ресторанного проекта в БЦ многое зависит от локации. И важно не только метро рядом («люди из метро не идут в ресторан»), но и наличие жилых массивов с потенциальной ЦА поблизости.

Прогнозируемым на этом фоне становится не только трафик, но и доход: офисная аудитория качественных бизнес-центров достаточно платежеспособна, формирует большие чеки и, что немаловажно, становится постоянной. Сотрудники БЦ не только завтракают и обедают в бизнес-центре, но и проводят здесь же деловые встречи, собрания, или отдыхают за кофе с десертом. 

Но даже в самом развитом с точки зрения насыщенности инфраструктурой БЦ внутренняя конкуренция низкая. Как правило, в целом под инфраструктуру отводится лишь около 10% всех площадей, из них под ресторан девелоперы выделяют единичные лоты, обеспечивая им полную заполняемость. 

Немаловажными конкурентными преимуществами новых БЦ служит высокая техническая оснащенность помещений, которая позволяет рестораторам в полной мере реализовать авторскую концепцию и отвечает современным технологическим требованиям. 

«Как правило, девелоперы с опытом умеют выбрать правильное расположение для БЦ, — продолжает Дмитрий Томилин. — Приведу в пример проект STONE на Ходынском поле. Этот проект, безусловно, будет иметь успех, в том числе — заполнится ресторанами, поскольку там есть все составляющие для их развития — близость к центру и максимально мотивированная аудитория: гуляя по парку, люди не прочь где-то рядом перекусить. Показательны здесь и высокий уровень компаний-резидентов, и их количество. Численность сотрудников свыше 5000 даже в рамках конкурентной борьбы с другими ресторанами означает, что на хороший продукт можно привлечь свою ЦА. И, конечно, нельзя не отметить наличие около бизнес-центра других офисов и ЖК в радиусе 5–10 минут пешком, а также тех, от которых легко и быстро добраться на машине».

Рассуждая о критериях выбора коллегами помещения под ресторан, Том Халпин называет схожие: «Первое — это, конечно же, класс объекта и его целевая аудитория. Второе — транспортная доступность и пешеходный трафик. Важна для ресторатора общая концепция развития территории БЦ, и, конечно, на выборе ресторатора скажется наличие или отсутствие прямых конкурентов». 

Меню для инвестора

Любой растущий сегмент привлекает интерес инвесторов. Помещения под рестораны, которые можно сдавать в аренду, перспективны ввиду следующих факторов:

Какие помещения предлагает STONE

В портфеле девелопера STONE в настоящее время 15 современных офисных проектов на разной стадии реализации, в которых предусмотрена широкая ассортиментная линейка помещений под рестораны. Среди доступных — помещения с технологией под ресторан от 200 до 1500 кв. м, включая видовое отдельно стоящее здание под ресторан на Ходынке.

Рестораны в центре Ходынского поля и на острове

В составе STONE Ходынка вниманию рестораторов предлагается отдельно стоящее двухэтажное здание под ресторан площадью чуть менее 1500 кв. м. Фасад здания будет выполнен из натурального камня, предусмотрены места для размещения вывесок, выполнено витринное остекление. Высота потолков главного зала 10 метров, организован второй свет.

В офисном квартале STONE Ходынка 2 предлагаются три помещения под ресторан. В том числе на первой линии парка Ходынское поле — ресторан площадью 1 100 кв. м с собственной панорамной террасой на высоте 20 метров. Гармоничное сочетание современной архитектуры и городского ландшафта станет центром притяжения в районе с развитой жилой и офисной застройкой, который уже является любимым местом многих москвичей благодаря парку. 

В составе STONE Мневники предусмотрены рестораны с летними верандами и видами на Москву-реку прямо на благоустроенной набережной. Мневниковская пойма к 2030 году должна стать уникальным московским районом, который сочетает в себе мощную спортивную инфраструктуру, культурную составляющую, а также жилую и офисную функции. Точкой притяжения городской среды станут благоустроенные набережные. Таким образом, рестораны в современных зданиях с летними верандами и видами на реку дополнят новую городскую инфраструктуру и будут востребованы не только жителями острова и резидентами бизнес-центров, но и гостями и участниками спортивных мероприятий. 

Рестораны на выходе из метро в составе проектов МФК

В самом центре Юго-Западного округа формируется абсолютно новый квартал в mixed-use-формате**. Территория на выходе из метро «Воронцовская» и «Калужская» до улицы Обручева в ближайшее время качественно преобразится. Здесь будут построены жилые комплексы класса бизнес и выше, бизнес-центры класса А, спортивные и инфраструктурные объекты. Офисный квартал STONE Калужская расположится прямо на выходе из метро с большой центральной благоустроенной площадью. Здесь разместятся торговые помещения и ресторан с возможностью организовать летнюю веранду, гостеприимно встречая всех будущих жителей и резидентов обновленного района. Комплексное развитие данной локации позволит создать стабильный трафик для ретейла в целом и ресторанов в частности.

Аналогичное предложение есть и в бизнес-центре STONE Римская. Ресторан будет расположен на выходе из метро, вокруг которого сосредоточены жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. Здесь девелопер также планирует строительство жилого комплекса, резиденты которого обогатят уже существующий стабильный трафик в локации. 

Помещения, готовые к открытию

В бизнес-центре STONE Савеловская ресторан можно открыть уже в ближайшем будущем — в видовом помещении на центральной площади комплекса. Ввод в эксплуатацию самого центра запланирован на 2025 год, и это последний свободный лот под ретейл в проекте. 

Еще из ближайших к вводу — бизнес-центр Tower D в составе квартала STONE Towers. Его готовность запланирована на первую половину 2026 года. У помещения под ресторан, которое предлагается в этом проекте, можно организовать летнюю веранду, выходящую в парк. Девелопер бизнес-центра может сразу заложить в проект необходимые для организации просторной веранды решения, это уже не два-три столика у кафе на торговой улице.

«Такие премиальные бизнес-центры, как проекты от STONE, привлекают определенный тип гостей, — рассказывает Том Халпин. — Это люди, которые ценят качество сервиса, разнообразие в меню и особую атмосферу». Наиболее перспективными концепциями для бизнес-центров высокого класса он считает многофункциональные гастрономические проекты: «Будущее именно за такими гибридными пространствами, которые могут адаптироваться под потребности гостей в разное время суток и дни недели. Это особенно актуально для современных бизнес-центров, которые все чаще позиционируют себя не просто как офисные здания, а как полноценные городские кварталы с развитой инфраструктурой».

Принимая во внимание мнения экспертов из ресторанной сферы, резюмируем, какими характеристиками обладают площади в проектах STONE.

Первое и самое главное — это преимущества развивающихся локаций, с уже сформировавшимся жилым окружением и трафиком, образующимся за счет наличия станции метро. Внешний трафик дополняется стабильным внутренним трафиком — офисными сотрудниками, их гостями и партнерами, которые все чаще проводят рабочее время в ресторанах, а не на рабочих местах. Что немаловажно: это новые современные здания, которые возводятся с применением передовых технологий и с учетом актуальных трендов. Престиж проектов STONE сам по себе способствует повышению статуса и узнаваемости бренда заведения, которое арендует помещение под ресторан. 

Как упоминалось выше, немаловажными для любого ресторатора будут специфические опции, отвечающие требованиям технологии производства. Это высокие потолки, витринное остекление, возможность разместить вывеску на фасаде и организовать летнюю веранду, а также выделенная зона разгрузки. 

^{* Первый/высший класс. ** Смешанного использования, многофункциональный.}