Дом для большого бизнеса: какие здания предлагает московский рынок
На сегодняшний день девять бизнес-центров в Москве причислены экспертами к этому классу. Два из них реализуются девелопером STONE и были признаны премиальными еще до ввода в эксплуатацию. Один из таких объектов — STONE Ходынка 3, на примере которого можно рассмотреть, что делает бизнес-центр премиальным.
Основными критериями для присвоения класса Prime являются расположение объекта (внутри ТТК, в деловом районе Москва-Сити или Ленинградском коридоре), наличие единого собственника и соответствие высоким техническим требованиям. Бизнес-центр STONE Ходынка 3 отвечает всем 28 обязательным критериям этой классификации и большинству из 13 дополнительных параметров.
Главный критерий: бизнес-центр общей площадью 72 000 кв. м реализуется целиком для размещения штаб-квартиры крупной компании. В общей сложности до 6500 человек могут в нем работать. Расположен бизнес-центр на пересечении Ленинградского делового коридора и Большого сити, в шести минутах ходьбы от станции метро «ЦСКА». У здания будет прямой выход в парк, удобный выезд на Ленинградский проспект, собственный подземный паркинг, необходимые коммуникации, а также выделенный земельный участок в собственности у владельца. Это редкий в Москве формат отдельно стоящего офисного здания, сочетающего в себе такие характеристики.
Архитектура для солидной компании
Архитектурную концепцию STONE Ходынка 3 разработало бюро Kleinewelt Architekten. Бизнес-центр высотой 150 м станет одной из архитектурных доминант Ходынского поля — района, который активно модернизируется в последние годы. Каждый из трех ступенчатых блоков в проекте опоясывает открытая терраса. Графический рисунок фасадов подчеркнет панорамное остекление и ламели. Основой L-образной структуры станут колонны, которые будут поддерживать верхний объем, благодаря чему снизу откроется пространство для пешеходных маршрутов.
Бизнес-центр класса Prime будет полностью обособленным — с собственным подземным паркингом и автономными инженерными коммуникациями. STONE Ходынка 3 оснащен круглогодичной системой центрального кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляцией с функцией охлаждения и подогрева, системами видеонаблюдения, электроснабжения и другими инженерными решениями, характерными для офисного объекта самого высокого класса. Дополнительно повседневный комфорт пребывания в офисе обеспечат высокие потолки от 3,79 до 5,44 м, а лобби с авторским дизайном и потолками до 10 м станут визитной карточкой компании-резидента.
У девелопера STONE есть и другой проект, подходящий под штаб-квартиру, — бизнес-центр класса Prime STONE Курская. Бизнес-центр расположен в пешей доступности от станций метро «Курская» и «Чкаловская», в 700 метрах от Садового кольца и в минуте езды от благоустроенной набережной вдоль реки Яузы.
Десятиэтажное здание площадью 15 600 кв. м сможет вместить 1500 сотрудников. Авторы проекта из архитектурного бюро WALL тщательно продумали каждую деталь фасадных решений и наполнения здания. Построенный объект позволяет оценить все авторские решения в полном объеме. Например, предусмотрели возможность размещения логотипа компании-резидента так, что он буден виден с Садового кольца, но целостность архитектурного облика объекта сохранится. Фасады здания выполнены из натурального камня светлого оттенка, по всему периметру остекление в пол, площадь которого увеличивается к верхним этажам.
В сочетании с правильной конфигурацией здания и оптимальной глубиной помещения это обеспечивает максимальный доступ солнечного света в помещения на каждом уровне. Соответственно, простенки становятся более узкими от уровня к уровню, такой прием отсылает к древней каменной кладке. За счет заглубления первого этажа со стороны главного входа архитекторы сформировали прогулочную анфиладу. Здание оснащено современными инженерными системами: здесь предусмотрена система центрального кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция с функцией охлаждения и подогрева, а также многоступенчатая система очистки воздуха, высокоскоростные лифты.
В обоих проектах — STONE Ходынка 3 и STONE Курская — девелопер постарался учесть базовые запросы целевой аудитории. А требования у капитанов бизнеса к будущей штаб-квартире довольно высокие. Такое здание должно выполнять сразу несколько ключевых функций: оно является стратегическим активом, центром принятия решений, символом лидерства, стабильности и важным элементом HR бренда и репутации и местом для эффективной работы всех сотрудников.
Строительство или покупка офисного здания под собственную штаб-квартиру — стратегически важное решение для крупных компаний, способ заявить о статусе, успешности и безупречной деловой репутации. Однако строить бизнес-центр под одного собственника стоит дорого. Такие проекты редки: они под силу лишь девелоперам с опытом, способным взять на себя финансовую нагрузку на весь период строительства.
Эксперты называют несколько важных характеристик офисов для крупных компаний. Так, по словам Ивана Соколова, заместителя директора департамента офисной недвижимости NF GROUP, здание должно соответствовать масштабам бизнеса. «При выборе объекта оцениваются качество строительства и профессиональное проектирование, обеспечивающие комфорт и эффективность эксплуатации», — перечисляет он. Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate, добавляет, что при выборе офисного объекта крупные компании отдают предпочтение районам с высоким уровнем деловой активности или субрынкам, имеющим перспективы быстрого развития.
В нужном масштабе
В настоящий момент общий уровень вакансии на офисном рынке Москвы, по данным IBC Real Estate, составляет всего 4,7%. Наиболее острым продолжает оставаться дефицит крупных блоков — всего 1% от общего количества свободных помещений будет более 10 000 кв. м. В NF GROUP подтверждают нехватку на офисном рынке крупных лотов. «Десять объектов из 60, находящихся на первичном рынке продажи офисов, реализуются целиком. Лишь семь из десяти объектов имеют арендопригодную площадь более 10 000 кв. м», — говорит Иван Соколов, добавляя, что не менее 200–250 компаний заинтересовано в аренде более крупных офисов. По словам эксперта, рост спроса на крупные офисные блоки во многом обусловлен стремлением российских компаний создавать комфортную, ориентированную на сотрудников рабочую среду. Что предполагает, кроме всего прочего, увеличение площадей для размещения зон отдыха и сопутствующей инфраструктуры. Однако подходящего предложения на рынке крайне мало, констатируют аналитики.
В настоящее время основным форматом офисного девелопмента в Москве остается строительство объектов для дальнейшей их продажи «в нарезку». Реализовать несколько офисных блоков многим покупателям быстрее и выгоднее, чем искать интересанта на здание целиком. «С 2023 года вложения в офисы блоками в строящихся и проектируемых объектах растут рекордными темпами, к концу 2025 года объем таких продаж может составить 250 000 кв. м, что на 11% выше показателя год к году. Спрос на качественные помещения небольшими блоками во многом сформирован тем, что малый и средний бизнес все чаще приобретает их как для собственного использования, так и для инвестиций: перепродажи или сдачи в аренду», — объясняет Екатерина Белова.
STONE, долгие годы удерживающий лидерство на офисном рынке (компания выступила в свое время драйвером сегмента офисов на продажу), планирует поменять правила игры и уже в 2026 году нарастить долю проектов под штаб-квартиры крупных компаний в портфеле до 50%. Такое решение, как объясняют в компании, является стратегическим и направлено на формирование актуального продукта в ответ на растущий спрос со стороны корпоративных клиентов.
Востребованность крупных форматов девелопер подтверждает продажей своих двух проектов — строящегося бизнес-центра STONE Белорусская и офисного здания Tower A монорезидентам. «В ближайшие 3–5 лет рост спроса на крупные офисные объемы будет только усиливаться, особенно со стороны развивающихся российских компаний и крупных заказчиков. Основные драйверы спроса — это государственные структуры, представители банковского сектора, промышленности, энергетики, IT-индустрии, фармацевтики и биотехнологий», — прокомментировала Виктория Васильева, первый заместитель генерального директора STONE.
Сейчас крупные объемы (от 5000 кв. м) и здания целиком в линейке компании STONE занимают треть предложения. Объекты сосредоточены преимущественно в ключевых деловых кластерах Москвы и представляют собой офисные здания класса А и Prime. Это бизнес-центры с яркой архитектурой, оснащенные передовой инженерной инфраструктурой и имеющие гибкую внутреннюю структуру (функциональные планировочные решения, высокие потолки, остекление).
Среди таких проектов заслуживает внимания STONE Калужская, расположенный рядом с одноименной станцией метро. В офисном квартале класса А клиентам предлагаются два интересных лота. Первый — офис площадью около 10 000 кв. м с собственной террасой, рассчитанный на 1180 сотрудников. Второй лот — отдельно стоящее здание под штаб-квартиру площадью 24 260 кв. м на 2390 сотрудников. В бизнес-центре спроектировано просторное лобби с двусветной зоной и высотой потолков до 8 м, функциональные офисные этажи, а также терраса на 15-м этаже. Резидент также сможет разместить на здании логотип своей компании. «Расположение в сложившемся деловом районе на юго-западе, где преобладают офисы класса В+, позволит удовлетворить отложенный спрос на качественные пространства в этой локации», — отмечают в STONE.
В ближайшее время девелопер, следуя стратегии увеличения доли крупных форматов в портфеле, анонсирует еще несколько проектов. Как отмечают в компании, они будет расположены на престижном западном направлении — в Мневниковской пойме и на Кутузовском проспекте. «Строительство бизнес-центра под одного собственника — дорогостоящее решение, поэтому брать ответственность за реализацию таких объектов могут лишь профессиональные офисные девелоперы с опытом. По этой причине здания целиком и крупные блоки будут оставаться дефицитом на московском рынке коммерческой недвижимости, несмотря на высокий и устойчивый спрос со стороны компаний, находящихся в фазе активного роста. Компания STONE за долгие годы работы накопила достаточно компетенций, чтобы предложить крупным игрокам востребованный ими продукт. Нам интересно поддерживать амбиции крупных компаний, возводить здания, отвечающие их высоким требованиям, — все это стимулирует постоянно развиваться, совершенствоваться, внедрять инновации в наших проектах», — резюмировала Виктория Васильева.
* Прайм, первый, или высший класс — объекты с наилучшим качеством, расположением и техническими характеристиками.