От дворянских гнезд к пентхаусам: как менялась самая престижная недвижимость Москвы

Усадьбы: путешествие во времени 

Классическая русская усадьба — это гармоничный ансамбль жилых и хозяйственных построек в городе или деревне. Господский дом с мезонином и непременно широким крыльцом был разделен на парадную и жилую части. Его фасад украшали колоннами, портиками и лепниной. Но главной ценностью, роскошью и украшением служили приусадебные парки с аллеями, цветниками, садовыми скульптурами и беседками.
Если в городских усадьбах сады были небольшими, то в загородных угодьях площадь территории превышала десятки гектаров.
В усадьбе, как правило, постоянно проживали слуги и помощники. В некоторых случаях число слуг доходило до нескольких десятков — тогда на территории появлялись многочисленные служебные постройки.

Сегодня интерес к историческим усадьбам растет. Так, член Российской ассоциации реставраторов и основатель архитектурного бюро Bomar Марианна Петренко считает, что усадьбу для покупки рассматривают в пять раз чаще, чем 3–5 лет назад. Редкий лот на рынке в этом жанре — «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском». Она расположена в трех километрах от Кремля и окружена собственным парком площадью 2 гектара — сочетание центральной локации и большой территории стало ее ключевой особенностью.

Архитектурный ансамбль из четырех особняков, возведенный в XIX веке по заказу графа Орлова-Давыдова, был бережно отреставрирован девелопером элитной и премиальной недвижимости Sminex. В результате были сохранены 80% исторических фасадов, а жемчужиной парка стала реконструированная по архивным чертежам липовая аллея.

Особняки: победа над каноном

На рубеже XIX-ХХ веков экономика России переживала трансформацию — грандиозного успеха стали добиваться промышленники, банкиры, купцы. Заработав состояния, многие из них строили в столице роскошные особняки и привлекали к проектам самых известных архитекторов. Здания того времени стали образцами классицизма, ампира, модерна и эклектики, появились и новые стили — неорусский и неоклассицизм.

В отличие от классической усадьбы, где действовал общий канон устройства, особняк был «индивидуальным проектом». Здесь воплощались даже самые причудливые фантазии владельца и чувствовался почерк архитектора. Пространство дома во многом определяли пожелания заказчика.

Так, банкир и коллекционер Степан Павлович Рябушинский был старообрядцем, архитектор Федор Шехтель учел это в проекте знаменитого особняка на Малой Никитской и предусмотрел на верхнем этаже тайную молельню для хозяина дома.

Три деликатно отреставрированных особняка вошли в собрание клубных особняков «Ильинка 3/8» в 160 метрах от Красной площади. Это павильоны знаменитых Теплых торговых рядов, возведенных по проекту архитектора Александра Никитина в XIX веке. Девелопер восстановил выразительные фасады исторических зданий, воссоздал арочные своды XIX века, а внутри создал резиденции с пятизвездочным сервисом. Коллекцию дополняют четыре современных особняка. Их фасады украшены барельефами мифологических существ из геналдонского доломита, а внешние стены зданий чуть расширяются к основанию за счет дополнительных боковых опор — именно так, с контрфорсами, в царской Москве строили белокаменные палаты. Возведенные с разницей в 150 лет, особняки выглядят гармоничным архитектурным ансамблем. 

Доходные дома как прообраз клубных домов

На фоне экономического бума в конце XIX — начале XX века население Москвы стало расти. Приток новых жителей способствовал появлению доходных домов и спросу на квартиры. Это было удобнее, проще и в то же время давало возможность не отказываться от комфорта, ведь некоторые доходные дома в столице были очень статусными.

«Дорогие доходные дома в Москве появились как отдельный вид комфортабельного жилья, поскольку не все состоятельные люди могли позволить себе покупку и модернизацию старой усадьбы, оснащение ее современными инженерными коммуникациями, — рассказывает Наталья Леонова, искусствовед, историк, автор проекта «Иди и смотри необычную Москву». — Считается, что первый в Москве доходный дом всего в 4 этажа был построен для Александра Пороховщикова, известного славянофила и владельца отеля «Славянский базар». Приметами фешенебельных доходных домов считались: авторская архитектура, расположение в центре и большое количество комнат. Но самое главное, обслуживание дома осуществлялось товариществом, которое взымало за сервис отдельную плату. Одним из самых престижных доходных домов Москвы того времени стал дом с рыцарями Якова фон Рекка на Пречистенке». Рекк был первым перфекционистом на новом рынке элитной недвижимости Москвы. В его доме были лифты, водопровод, ванные комнаты, а все помещения для прислуги выходили во двор — он предусмотрел даже мелкие детали для повседневного комфорта жителей. 

Доходные дома остались в прошлом, но ключевые ценности клубного формата перешли в XXI век. В лучшей части Остоженки, всего в 150 метрах от храма Христа Спасителя, строится клубный дом «Обыденский № 1». Здесь всего 26 роскошных лотов, среди которых и пентхаус стоимостью 7,5 млрд рублей. Сейчас это самый дорогой новый дом России, по версии Forbes.

Важная особенность проекта — значительная для клубного дома инфраструктура «только для жителей». Для встреч за чашкой кофе с друзьями или бизнес-партнерами — элегантный Lounge***, для комфортных тренировок — фитнес с тренажерами от лучших мировых производителей.

Для маленьких жителей Sminex создал игровую площадку и уютную детскую комнату по фирменному стандарту Kid’s Lab****.

Форматы нового времени

Сегодня на элитном рынке недвижимости растет популярность нестандартных лотов. Прежде всего, это пентхаусы с головокружительными панорамными видами, ситихаусы на первых этажах со своими патио, современные виллы и особняки. По данным Sminex, за три квартала 2025 года купили 29 таких редких лотов, что на 53% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Самый высокий спрос — на пентхаусы. В 2025 году купили уже 19 таких лотов, а рекордной сделкой 3-го квартала стала продажа пентхауса площадью 416 кв. м в доме «Лаврушинский» от Sminex за 2,5 млрд рулей. Девелопер дополняет свои пентхаусы дровяными каминами, просторными террасами, а в некоторых случаях и личными бассейнами. 

Если из пентхаусов в доме «Лаврушинский» открываются вдохновляющие виды на Кремль, то особенностью таких квартир в историческом доме «Чистые Пруды» стал вид на старую Москву с ее тихими извилистыми переулками. 

Вся палитра редких лотов представлена в клубном квартале «Фрунзенская набережная» с парком площадью 3,1 гектара — самым крупным на элитном рынке, согласно исследованию «ТеДо» (ранее — PwC). Здесь тихо, будто за городом: парадная сталинская застройка укрывает квартал от шума и посторонних глаз, а насыщенная инфраструктура позволит при желании не покидать квартал без крайней необходимости. Для удобства жителей есть двухэтажный фитнес  с 25-метровым бассейном и спа-зоной, гигантские детские площадки и воркауты, клубная гостиная для встреч с друзьями. 

Во все времена для состоятельных людей важно жить среди избранного окружения. И если в прошлом только усадьбы и особняки предоставляли своим владельцам максимальную приватность, то сегодня и в элитных домах формируется однородная социальная среда. Посторонних нет, а среди соседей — жители со схожими ценностями. Пространства для отдыха и отношений тоже достаточно — просторных дворах-парках создана инфраструктура для каждого члена семьи. Впрочем, и усадьбы все еще готовы встречать современных ценителей роскоши — в мире элитной недвижимости уважают традиции.

^{*Файн девелопмент. **Высокая кухня, изысканное вино и изящные искусства.}.^{***Лаунж. **** Кидз лаб, детская лаборатория. *****Абсолютная тишина.}