Андрей Багаев, «Донстрой»: «Кто не смотрит в будущее — не живет настоящим»

— Последние несколько лет у девелоперов горизонт планирования ограничен днями, работает лишь тактика. А если заглянуть за горизонт? Какие долгосрочные тренды влияют на отрасль?

— Да, тактика и оперативное управление доминируют. Но кто не смотрит в будущее — не живет настоящим. Мы не можем позволить себе строить «в стол», проекты должны быть актуальными и через 10, и через 20 лет. Так что «смотреть за горизонт» для нас не абстракция, а часть стратегии.

Ключевые тренды связаны с развитием технологий. Речь не только про BIM, это давно уже не новость, но и про оцифровку всего девелоперского цикла, от проектирования до управления зданием.

Для каждого нового проекта мы разрабатываем высокополигональные 3D-модели с максимальной детализацией, вплоть до заклепок на фасаде. Это позволяет избежать ошибок, сэкономить время и деньги. И реализовать именно то, что задумал архитектор.

— Но стройка предельно материальна. Вкалывают роботы или все-таки люди с лопатами?

— Сам по себе кирпич не взлетит с поддона и не ляжет в кладку. Да, нужны люди и лопаты. Стройка вообще консервативна. Автоматизация — да, но класть стены роботом хорошо, если стоит задача соорудить 200 метров ровной стены в чистом поле. У нас объекты сложнее.

Но мы, например, в восьмом квартале «Острова» в тестовом режиме используем цифровую систему на основе искусственного интеллекта, разработанную компанией AITERUS, она, в отличие от зарубежных аналогов, имеет более широкий функционал, заточенный под российский климат и прочие особенности. Там камеры кругового обзора, лидар, тепловизоры и датчики. На сканирование помещения на 14 категорий недостатков нужно три минуты, трехкомнатной квартиры — 15 минут. Полный анализ по дефектовке занимает не больше суток. На первых порах ИИ обрабатывает 80% данных, но мы его учим. Система позволяет отслеживать ход строительства в режиме реального времени и выявляет не только видимые недостатки — фиксируются влажность, температура, наличие газов и даже забытого мусора. Невероятно удобный инструмент.

— Как придумали римляне бетон 2000 лет назад, так из него и строим. Есть какие-то прорывные технологии? 3D-печать используете?

— Бетон остается главным материалом. Следующий скачок обеспечит не одна технология, а их синергия: искусственный интеллект, модульное строительство и новые композитные материалы.

Мы следим за экспериментами с 3D-печатью несущих конструкций, но пока она не подходит для массового многоэтажного строительства. Нам важна прочность, ее обеспечивает армированный бетон, сталь или кирпич, если дом не слишком высокий. Пока я не слышал о полимерах, которые позволяли бы возводить несущие конструкции небоскреба. Но для малых архитектурных форм, элементов благоустройства, фасадных материалов технологии 3D-печати подходят великолепно.

— И позволили бы быстрее возводить дома?

— Скажу так: мы движемся в хорошем темпе, параллелим все процессы. На «Острове» полтора-два года назад не было ничего — сейчас уже стоит новый город. Думаю, мы близки к минимально возможным срокам без ущерба качеству, прочности, безопасности. Условно 20 этажей за месяц не возвести. Бетону нужно время, чтобы набрать прочность. На ЖК 90 метров высотой с отделкой, озеленением и инженерными системами нужно 27–28 месяцев. Мы упираемся в физические свойства материалов. И гравитацию никто не отменял.

— То есть дома не изменятся принципиально через 15–20 лет?

— Через 15–20 лет классный объект недвижимости — это будет не просто здание, а автономная, адаптивная экосистема. Возможно, оно будет не потреблять, а генерировать энергию. И уж точно интеллектуальные системы смогут предсказывать пиковые нагрузки и оптимизировать расход. Мы видим, как уже сейчас меняются запросы покупателей и требования государства к энергоэффективности, ответственному потреблению ресурсов.

Исчезнут некоторые привычные вещи. Ключи, домофоны, пульты управления — все это уйдет в смартфон. Комфорт будет измеряться персонализацией: дом будет знать, какая вам нужна температура, освещение и музыка.

Мы уже интегрируем такие стандарты в проекты. Я говорю о системе «Умное здание», DSmart, не путать с умным домом в квартирах. Полезный инструмент для управляющей компании: можно вызвать лифт, контролировать освещение и движение в МОП, просматривать изображение с видеокамер и домофонов, настраивать климат в общественных пространствах или фасадную подсветку по сезону.

И конечно, объект должен быть гибким. Мы уже сегодня проектируем более высокие потолки, более мощные инженерные сети, чтобы через 10 лет можно было безболезненно провести апгрейд: установить новую технику или зарядку для электромобиля.

— А строить в будущем в Москве будут из местных материалов российской техникой?

— С вопросом импортозамещения мы довольно быстро справились. Уже сейчас конструктив на 100%, отделочные материалы на 80–90% российские. Посадочный материал для парков и дворов на 99,9% из подмосковных питомников. Оконные профили для большей части наших проектов делает фирма из Малоярославца, их окна стоят и на российских антарктических станциях. Крышные котельные, которые мы используем в Раменках — для них Мосгаз быстро заменил всю импортную технику на российскую, и прекрасно все работает.

Слаботочное оборудование, серверное, компьютерное, видеокамеры пока импортное, но есть великолепные партнеры из Китая, других стран. В основном закупаем лифты. Хотелось бы ставить российские, но пока они недостаточно скоростные для нас.

— Девелоперы сейчас ориентируются на молодежь. Но глобальный тренд таков, что население стареет. Вы это учитываете?

— Мы создаем жилье для всех категорий людей. Для молодежи — небольшие квартиры, с большим количеством развлекательной инфраструктуры вокруг и высокоскоростным интернетом, у нас на «Острове» уже готова инфраструктура для технологии 5G, такая же появится и в других наших проектах. Большие квартиры для семей с детьми с образовательными учреждениями рядом. Для приверженцев спорта —масштабная спортивная инфраструктура и километры беговых и велодорожек, а для старшего поколения разработан «серебряный» маршрут для неспешных прогулок, с лавочками для отдыха в тишине и минимальным перепадом высот.

Безбарьерная среда, универсальный дизайн, планировки для разных поколений — это уже не опция, а стандарт.

— Столичные застройщики отвечают уже не просто за возведение объекта, но и за эксплуатацию, комьюнити, соцкультбыт. Оно вам надо? Что является конечным продуктом работы девелопера?

— Да, все так. И да, это нам надо — это дополнительные затраты, но они окупаются. Мы в 2023 году построили в «Символе» и передали городу школу — Бауманский лицей. Несколько миллиардов вложили. Теперь люди хотят купить квартиру именно здесь, чтобы их ребенок пошел конкретно в эту школу. Ну это ли не счастье для девелопера?

Мы начинаем проектировать и строить офисы, они дополнят инфраструктуру наших жилых кварталов местами приложения труда. Создали для этого специальное подразделение, пригласили хороших специалистов, ведь «Донстрой» прежде фокусировался только на жилье. И в «своей» сфере экспериментируем с новыми форматами, например, готовимся вывести на рынок доходный дом с управлением, он может стать привлекательным инвестиционным инструментом.

Конечный продукт — качество жизни и готовая среда обитания. Мы отвечаем за качество и уровень сервиса, потому что именно это создает лояльность и ценность. Мы продаем не стены, а возможность жить в определенном сообществе, с определенным уровнем комфорта. Это и есть девелопмент будущего, и «Донстрой» уже работает в этой парадигме.

— Говорят, маржа застройщиков уже не та, что раньше.

— Уменьшилась в разы, но в убыток себе никто работать не будет. Кроме всего прочего, сильно подорожала рабочая сила, с июля 2023 по июль 2025 года — примерно в три раза. А стройке нужны руки рабочих. На мой взгляд, надо искать компромиссы между миграционной политикой и реальной экономикой. Только на наших площадках единовременно 15 000 рабочих каждый день, и в один момент заменить людей из других регионов просто некем. Кадровый голод — угроза для всей отрасли. Но мы справляемся. Никакой ИИ не заменит прораба, который может принимать нестандартные решения, или креативного архитектора.