Высокая транспортная доступность, плотность сервисов, качественное образование — эти преимущества делают мегаполисы удобным местом для работы и учебы. Но постоянная жизнь в таких условиях имеет оборотную сторону: хронический стресс становится нормой. Шумовое, световое и информационное загрязнение, стесненные условия влияют на физическое и психологическое состояние. К тому же просторная квартира рядом с работой доступна далеко не всем.
Многие семьи, особенно с родителями, работающими удаленно, видят выход в покупке недорогого участка в коттеджном поселке или дома под снос на вторичном рынке с последующим строительством. При сравнимой цене это дает ряд преимуществ, в первую очередь дополнительные квадратные метры.
Параллельно открывается второе дыхание у рынка загородных дач. Для многих семей это оптимальная возможность обрести свой дом, который позволит объединить представителей нескольких поколений и станет своего рода местом силы, где можно полноценно восстанавливаться после рабочей недели, заниматься творчеством, строить, проводить время с самими близкими.
Однако на рынке загородных дач и домов для постоянного проживания наблюдаются две крайности. С одной стороны — удобное, близко расположенное, но дорогое элитное жилье на Рублевке или Новой Риге со всей необходимой инфраструктурой. С другой — далекие, изолированные от инфраструктуры и часто неэстетичные, зато недорогие проекты эконом- или комфорт-класса.
Серьезный бум на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) наблюдался после пандемии: ввод в эксплуатацию вырос с 38,5 млн кв. м в 2019 году до 57 млн кв. м в 2022-м и превысил ввод квартир (45,5 млн кв. м). Однако спустя три года рынок застыл: за 11 месяцев текущего года введено всего 59,5 млн кв. м.
Сейчас в сегменте коттеджных поселков появляются новые игроки, которые стремятся создать доступный продукт бизнес-класса. Это улучшенная альтернатива жизни в мегаполисе: хорошая транспортная доступность, уникальные природные локации, пространства для сообщества, отдыха и занятий спортом.
Один из таких новых игроков — компания Noco*, которая подчеркивает, что не занимается просто продажей земли или домов. Бренд позиционирует себя как девелопер загородной культуры и вместо традиционных соток и квадратных метров предлагает экосистемы, за которыми стоит качественно другой образ жизни: с одной стороны — свежий воздух, близость леса и водоемов, с другой — все преимущества развитой инфраструктуры.
Название Noco складывается из двух слов — novelty, новшество (пер. с англ.) и coordinates, координаты (пер. с англ.) — и выражает суть проекта: находить на карте пока еще неосвоенные точки и превращать их в полноценные пространства для жизни. Так рождается новая система координат — ориентир современной загородной культуры.
Три опоры загородной культуры
Загородный образ жизни опирается на три взаимосвязанных столпа: здоровье, семью и сообщество. Чистый воздух, активный образ жизни, пляж, отдых, прогулки, тишина и здоровый сон — все это фундамент здоровья, основной составляющей философии Noсо.
По данным CDC**, в центре мегаполисов содержание в воздухе PM2.5 (мелкодисперсной пыли, проникающей глубоко в легкие) и двуокиси азота в 10–12 раз выше, чем в их пригородах. Как результат — доля детей с больными легкими в больших городах вдвое выше, чем у их ровесников, проживающих «на природе». При этом отсутствие транспортного шума и светового загрязнения улучшает сон и когнитивные функции у взрослых и детей. Так, по данным Национального института здравоохранения США, живущие за городом люди на 30% реже, чем горожане, страдают бессонницей.
Вторая важная ценность философии Noco — семья. Площадь коттеджа позволяет организовать личное пространство для каждого: кабинет для удаленной работы, игровую для детей, творческую мастерскую, библиотеку и в то же время общую гостиную с камином, где могут собираться представители всех поколений.
Другая ключевая составляющая философии Noco — комьюнити. Компания придерживается принципа «двух-трех рукопожатий»: размер поселка подбирается так, чтобы резиденты знали друг друга лично или через общих знакомых. Это создает горизонтальные связи и снижает городское отчуждение. Если в многоэтажках соседи могут не общаться годами, то в поселках отношения завязываются естественно и легко — через совместные праздники, обмен инструментами и советами. Вне городской среды привычная иерархия исчезает, а статус уступает место доверительным отношениям.
Культурный девелопер: как появилась компания Noco
В середине 2024 года команда экс-топ-менеджеров Банка ДОМ.РФ объединилась в инвестиционную группу «Эмуна» — холдинг, развивающий проекты в жилом и коммерческом девелопменте, туризме и промышленности. У истоков формирования команды стоит Анна Авдокушина, которая много лет отвечала за кредитование крупнейших девелоперов и участвовала в рассмотрении и финансировании масштабных проектов ИЖС. Ее партнерами стали бывшие коллеги по ДОМ.РФ Игорь Кузавов и Андрей Бахмутов. Кузавов руководил аналитикой и IT-проектами банка, Бахмутов отвечал за разработку финансовых продуктов для рынка ИЖС и участвовал в создании стандартов комплексного девелопмента.
Понимая, что одного финансового опыта будет недостаточно — необходимы сильные практические навыки и опыт запуска работающего продукта, команда нашла партнера с соответствующей экспертизой: загородного девелопера AVO Estate, уже запустившего четыре поселка и имеющего гибкий подход к созданию дальних дач бизнес-класса.
Сооснователи AVO Estate Аркадий Хохлов и Олег Герасимов, выпускники физфака МГУ с опытом в IT, во время пандемии искали дачу для своих семей. Не найдя подходящего предложения, они решили сделать собственный формат. Так появился первый коттеджный поселок Bayside Residence, за которым последовали не менее коммерчески успешные Woodside, Lakeside и Highwood. «Мы впервые на российском рынке объединили бережное отношение к ландшафту, архитектурную целостность и работающую инфраструктуру по приемлемой цене», — комментирует Аркадий Хохлов.
Две команды — с финансовой экспертизой и продуктовым мышлением — быстро нашли общий язык и увидели синергию: сильный продукт и лояльная аудитория плюс опыт масштабных проектов. Так на загородном рынке появился новый игрок Nocо.
«Noco — первый девелоперский бренд группы «Эмуна», его старт с поселка Highwood Residence оказался даже более успешным, чем мы могли себе представить в самых оптимистичных финансовых моделях. Запуск проектов нашей группы в других направлениях девелопмента запланирован на 2026 год», — отмечает Анна Авдокушина.
Масштабирование работающей продуктовой модели
Несмотря на то что Noco появился совсем недавно, сегодня в его портфеле 16 проектов (~3500 загородных лотов) общей площадью свыше 600 га, расположенных в престижных экологически чистых локациях Подмосковья. Сроки их реализации — от двух до 12 лет в зависимости от масштаба и сложности территории.
«В рамках текущих планов совокупный объем инвестиций в проекты Noco составляет около 15 млрд рублей», — говорит Игорь Кузавов. Он также отмечает, что сегодня компания фокусируется на масштабировании уже доказанной продуктовой модели, реализуя загородные поселки в разных локациях Подмосковья: «Это развитие проектов Noco бизнес- и премиум-класса в разных локациях, выход в сегмент домов для постоянного проживания, а также проработка гостинично-инвестиционных форматов. Параллельно мы рассматриваем расширение географии за пределы Подмосковья».
* От novelty, новшество (пер. с англ.) и coordinates, координаты (пер. с англ.). ** Национальный центр по контролю и профилактике заболеваний США.