Офисы класса Prime: инвесторы зарабатывают на дефиците премиальной недвижимости

Макроэкономика работает на инвесторов

В течение 2025 года Банк России последовательно снижал ключевую ставку с 21% в начале года до 16% в декабре. Максимальная процентная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках скорректировалась до 15,63%. При таких условиях альтернативные инструменты — в частности, коммерческая недвижимость — становятся более конкурентоспособными.

Наибольший интерес у покупателей вызывают офисы высшей категории. На класс Prime приходится 24% всех сделок купли-продажи в квадратных метрах, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Инвесторы готовы приобретать целые этажи и блоки при условии короткого срока до ввода объекта в эксплуатацию и быстрой окупаемости вложений.

«Покупатели понимают, что премиальные площади можно оперативно сдать в аренду и получать доход не менее 10,5% годовых. В нашем проекте VALTRI, который строится в Белорусском деловом районе, потенциальный рост стоимости актива к моменту завершения строительства может составить 30–35%», — отмечает Владислав Степанов, основатель и генеральный директор девелопера ESVE GROUP.

Штучный товар в дефиците

Высокая доходность премиальных офисов объясняется их редкостью. По обновленной классификации Moscow Research Forum, требованиям Prime соответствуют лишь 13 зданий в Москве. Из них 11 уже введены в эксплуатацию, а два находятся в стадии строительства — VALTRI на Белорусской и STONE на Ходынке.

Действующие бизнес-центры высшей категории распределены неравномерно: четыре объекта офисной площадью 186 000 кв. м расположены в Белорусском деловом районе, два (223 000 кв. м) — в «Москва-Сити», три (105 000 кв. м) — в Центральном деловом районе. Еще по одному зданию находятся на Павелецкой (22 000 кв. м) и Курской (11 000 кв. м).

Уровень вакантности в премиальном сегменте продолжает снижаться. По данным IBC Real Estate на октябрь, доля свободных площадей составила 3,8% — на 2,3 процентных пункта ниже, чем годом ранее. Для сравнения: общая вакантность на офисном рынке столицы стабилизировалась на уровне 4,8%, что на 0,4 процентных пункта меньше показателя 2024 года.

«Если оценивать динамику год к году, в премиальном классе по-прежнему наблюдается снижение доли свободных площадей. К концу текущего года общий уровень вакантности может составить не менее 5%, что выше прогнозируемого ранее», — говорит Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Белорусский кластер: престиж и ликвидность

Белорусский деловой район остается одной из самых востребованных локаций для размещения офисов — от штаб-квартир крупных корпораций до креативных стартапов. Преимущества очевидны: близость к центру, развитая транспортная инфраструктура, соседство с другими бизнес-кластерами. Объем вакантных помещений всех классов здесь минимален — около 31 000 кв. м.

Ставки аренды в существующих бизнес-центрах высшей категории варьируются от 55 000 до 85 000 рублей за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. В Белорусском кластере верхняя планка достигает 65 000 рублей. Цены продажи колеблются в диапазоне от 600 000 до 1 млн рублей за кв. м.

Деловой центр VALTRI на Грузинском валу общей площадью 35 200 кв. м строится по проекту бюро IND Architects в эстетике русского авангарда. Здание высотой 99,9 метра включает 24 наземных этажа и три уровня подземного паркинга. Проектировщик — бюро «Генпро», генеральный подрядчик — компания ФОДД. Проект реализуется с проектным финансированием ВТБ в объеме 9,5 млрд рублей. Завершить строительство планируется в III квартале 2027 года.

За первые полгода продаж реализовано около 35% площадей, хотя объект находится на стадии монолитных работ. Стоимость квадратного метра выросла с минимальных 550 000 до 650 000 рублей. «Спрос высок, и у нас уже есть запросы практически на все выведенные на рынок площади, — говорит Владислав Степанов. — Принципиально важно, что в VALTRI мы не дробим офисы на мелкие лоты. Тогда как на рынке 90% предложения представлено площадями до 500 кв. м. Множество собственников в одном здании создает сложности с управлением и снижает привлекательность объекта для крупных корпоративных арендаторов».