С 2020 года элитный загородный сегмент демонстрирует поступательный рост. Если в предыдущие годы на рынок выходило не более трех новых проектов в год, то в 2025 году их число увеличилось до 11. По подсчетам NF GROUP, всего в конце 2025 года на первичном рынке открытые продажи велись в 30 коттеджных поселках. По данным аналитиков компании, за 2025 год общий объем предложения (коттеджи, таунхаусы, земельные участки) на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона увеличился более чем в 1,5 раза за год (+63%), до 660 лотов. На вторичном рынке предлагается 1970 лотов.
Спрос также прошел несколько фаз. Его пик пришелся на пандемию, затем рынок пережил турбулентность 2022 года, а текущий этап эксперты характеризуют как период устойчивого развития. «Трижды за городом прокатилась волна срочных продаж с дисконтом до 40–50% (и создала окно возможностей для новых покупателей), сегодня этот период завершен», — отмечает руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Ecosystem Олеся Евсеева. По словам директора «Intermark Загородная недвижимость» Нины Резниченко, в 2025 году покупатели элитных домов и участков инвестировали в подмосковный рынок более 330 млрд рублей.
Во многом стабильность спроса объясняется ограниченными возможностями зарубежных инвестиций и волатильностью финансовых рынков. «Резиденции в лучших подмосковных поселках воспринимаются не только как комфортное место для жизни, но и как инструмент хеджирования рисков, особенно на горизонте 5–10 лет», — отмечает Нина Резниченко.
Президент AREA, основатель консалтингового сервиса Fine.ru Евгений Скоморовский также указывает на привлекательность элитного коттеджа как осязаемого актива внутри страны, если, конечно, он соответствует требованиям качества. «Цена, архитектура, общая концепция, статус локации, инфраструктура поселка и транспортная доступность должны быть гармонично сбалансированы. Загородный сегмент превращается в сложный и высококонкурентный рынок», — подчеркивает эксперт.
Концептуальная революция
На фоне меняющегося спроса архитектура и концепция поселков становятся не менее важными, чем площадь домов, цена или локация. По словам Олеси Евсеевой, пока рынок перегружен коттеджами 15–20-летней давности, именно современная архитектура, продуманная среда и цельная идея позволяют проектам выделяться. «Покупатель все чаще смотрит на проект как на целостный продукт — с собственной идеологией, образом жизни и архитектурным кодом», — отмечает Евгений Скоморовский.
Архитектурный код в последнее время заметно поменялся: если 10–20 лет назад были в ходу колонны, башенки и небольшие окна, то сегодня в тренде минимализм, хай-тек или стиль прерий. «Продать коттеджи в стиле неоклассики все сложнее», — говорит управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садов.
Спрос смещается в сторону современных домов с плоской кровлей, панорамными окнами и лаконичным дизайном.
Одним из примеров сбалансированного продукта участники рынка называют «Маслово Forest Club» от «Галс-Девелопмент» в одном из наиболее престижных и экологичных мест западного Подмосковья. Поселок премиум-класса расположен в 28 км от Москвы по Ильинскому шоссе, в окружении Масловского лесопарка и вблизи Николиной Горы. Здесь удачно сочетаются статус локации, развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность.
В «Маслово Forest Club» площади домов варьируются от 290 до 520 кв. м, участков — от 10 до 22 соток. По меркам премиального рынка это умеренные параметры. 119 домов, спроектированных бюро IND architects, вдохновлены современным стилем и идеями «органической архитектуры» Фрэнка Ллойда Райта. Простая геометрия, панорамное остекление, естественный свет и тесная связь с природой дополняются отделкой из кирпича ручной формовки и натурального дерева — материалов, рассчитанных на долгий срок службы в местном климате.
Развитию внутренней среды в «Маслово Forest Club» уделили немало внимания: здесь создан пешеходный зеленый бульвар протяженностью 600 метров, вдоль него размещены вело-беговая дорожка, гамаки, детские игровые зоны и спортивная площадка. На центральной площади с теневым навесом оборудованы амфитеатр, качели, столы для шахмат и игры в настольный теннис. На севере поселка, рядом с Масловским лесопарком, построена площадка для выгула собак с оборудованием для тренировок питомцев.
Востребованность таких проектов, как «Маслово Forest Club», наглядно фиксирует изменения в спросе аудитории. Сам факт появления поселка с умеренными по премиальным меркам площадями и акцентом на среду, а не на демонстративный масштаб, рассуждает Скоморовский, свидетельствует о том, что рынок элитной загородной недвижимости прошел этап статусного избыточного потребления и перешел к более рациональной и зрелой модели.
Поколение нового загорода
Внутренняя аналитика девелопера показывает: подавляющее большинство покупателей рассматривают загородный дом как основное место проживания. Это как москвичи, стремящиеся снизить интенсивность городского ритма, так и жители регионов. Инвестиционные сделки составляют около 12–13% — показатель, близкий к среднему по рынку жилой недвижимости.
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», отмечает также изменения в возрастной структуре спроса: «Основную часть покупателей премиального коттеджного поселка «Маслово Forest Club» сегодня составляют представители поколения икс и миллениалы. Как правило, это предприниматели, топ-менеджеры, владельцы бизнеса и высокооплачиваемые специалисты — семейные, с детьми. В последние годы мы также фиксируем рост интереса со стороны более молодой аудитории — покупателей от 25 лет. Это представители креативных индустрий, IT-специалисты и основатели стартапов, хотя их доля пока остается существенно ниже по сравнению с традиционными категориями клиентов. При этом всех покупателей объединяет общее понимание загородного дома как основного места проживания и полноценной альтернативы городской квартире. Именно этот запрос лег в основу концепции проекта: формат коттеджей и продуманные планировки с кабинетами и террасами, высокая энергоэффективность домов и благоустроенные общественные пространства поселка создают условия для комфортной жизни за городом круглый год».
Затоваривания ждать не стоит
Эксперты сходятся во мнении: качественных проектов на загородном рынке Подмосковья по-прежнему не хватает. «Средняя цена коттеджа премиум-класса уже достигла 250 млн рублей, спрос уверенно смещается в диапазоны от 300 млн», — отмечает Нина Резниченко. — «И в 2026 году цены на ликвидные загородные объекты продолжат расти». Олеся Евсеева отмечает, что за 2025 год участки земли на Рублевке и Новорижском шоссе выросли в цене на 15–20%, а к 2027-му возможно подорожание до 30% на фоне дефицита земель и удорожания стройматериалов. По словам Резниченко, удачные проекты продаются еще на старте. В «Маслово Forest Club» более 90% домов уже куплено, сам поселок полностью готов и вводится весной 2026 года.
По словам Евгения Скоморовского, в сегмент загородной недвижимости все активнее заходят городские девелоперы и региональные компании, усиливая конкуренцию и повышая планку качества. Однако, как подчеркивает Нина Резниченко, риск затоваривания рынку пока не грозит: количество действительно качественных проектов растет значительно медленнее спроса.
В итоге рынок элитного загородного жилья вступает в фазу зрелости, где выигрывают не самые масштабные и дорогие, а наиболее продуманные и сбалансированные решения. Именно это сегодня и определяет понятие рационального премиума.