Небо как актив: офисы «выше облаков» становятся новой страстью крупнейших компаний

Трофейная «десятка»

Рынок недвижимости предлагает немало качественных, но довольно похожих друг на друга бизнес-центров с преимущественно однотипными эффективными планировками. Главное, что отличает от них объект, который достоин титула passion investment, — его эксклюзивность. Трофейный офис — это всегда штучный товар, «авторская работа», существующая в единственном экземпляре. Такие активы рождаются на стыке архитектурного гения и инженерной дерзости. Притом чаще всего «коллекционные» офисы расположены на вершине знаковых небоскребов, которые сами по себе формируют силуэт города и являются точками, отмеченными на мировой карте.

Исследование NF GROUP, фиксирующее топ-10 самых высоких офисных пространств мира, говорит о том, что это явление глобальное, но штучное. Лидер рейтинга — Burj Khalifa в Дубае, где офисы расположены на 154-м этаже. Далее следуют Lotte World Tower в Сеуле (114-й этаж) и Ping An Finance Centre в Шэньчжэне (112-й этаж). В десятку также вошли Shanghai Tower (110-й этаж, Шанхай), China Zun (102-й этаж, Пекин), International Commerce Centre (99-й этаж, Гонконг), Merdeka 118 (96-й этаж, Куала-Лумпур) и Taipei 101 (84-й этаж, Тайбэй).

Россия в этом ряду представлена двумя объектами: «Башня Федерация. Восток» в Москве (95-й этаж) и «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге (82-й этаж).

Обращает на себя внимание тот факт, что почти все небоскребы из этого списка находятся в Азии. Этот континент сегодня стал главной площадкой, где высота офиса превращается в аргумент статуса. В Европе высотных офисных лотов в небоскребах меньше, основная доля приходится на Лондон, а высота башен не превышает 310 м.

Три уровня над городом

В России примером феномена passion investment можно назвать офисный пентхаус F-375 в «Башне Федерация. Восток». Пространство, согласно исследованию NF GROUP, входит в элитный клуб самых высоких офисов планеты наряду с небоскребами Дубая, Сеула и Шанхая. Но, пожалуй, для его будущего владельца привлекателен будет не только факт присутствия в рейтинге, но и то ощущение, которое создает этот адрес.

Расположенный на высоте более 360 метров, F-375 —самый высокий деловой адрес в Европе. Это не просто офис, а трехуровневый бизнес-хаб, увенчанный 14-метровым стеклянным куполом. От архитектурного бюро VOX Architects и строительной компании АРС проект потребовал инженерных решений, сопоставимых с возведением небольшого здания внутри уже существующего небоскреба — с перекрытиями, несущими элементами и расчетом нагрузок, который учитывал каждый килограмм. Для этого на высоту было поднято 150 тонн металла, а разгрузочные рамы интегрированы в существующие конструкции здания. В результате на площади 2642 кв. м появилось пространство, где грань между интерьером и небом оказалась практически стерта: вся полусфера от горизонта до горизонта открывается взгляду, превращая облака в часть архитектуры.

Стремясь сохранить чистоту линии купола, архитекторы VOX спроектировали лестницы, для которых каждая ступень была смоделирована индивидуально в 3D, после чего вырезана из цельного камня. В результате в проекте практически нет прямых углов и повторяющихся элементов — бетонные, металлические и стеклянные поверхности намеренно получили обтекаемые формы, подчиненные эллипсу купола. В этом пространстве даже лестница превращена в арт-объект, а функциональность неотличима от скульптуры.

Авторы проекта продумали сценарии работы в F-375 до мельчайших деталей. Первый уровень, на высоте 360 метров, — это мир команды. В открытом пространстве площадью более 1300 кв. м рождаются идеи и воплощаются прорывные проекты. Инфраструктура этого уровня — от безупречных технологий до вдохновляющего дизайна — создает исключительные условия для работы. Просторный open-space**, переговорные, библиотеки, комнаты тишины и даже отдельный апартамент для гостей — все, чтобы талантливые умы чувствовали себя не сотрудниками, а творцами.

Второй уровень, на высоте 365 метров, — зона стратегического командования. Это уровень руководителей. В кабинетах для высшего звена и приватных переговорных важна каждая деталь: от акустического комфорта, гарантирующего полную конфиденциальность, до безупречной логистики. Мягкие зоны ожидания для гостей, кафе и неформальные лаунжи продуманы так, чтобы встреча любого уровня — от рабочих совещаний до приема делегаций — проходила в атмосфере, соответствующей статусу компании. Это не просто переговорные, это места, где позиции усиливаются самим фактом того, где именно они проводятся.

Третий уровень, на отметке 370–375 метров, — верхняя точка офисного пентхауса, где расположены два кабинета для первых лиц и представительские зоны для закрытых встреч. Конфиденциальность обеспечивает интеллектуальная система доступа, а высота исключает любой внешний обзор — из соседних башен ничего не видно. Город внизу остается единственным свидетелем происходящего. На этом уровне небо становится лишь фоном, а границы — вопросом личного восприятия.

В единую экосистему все три уровня связывают два панорамных лифта, привилегией доступа к которым обладают только резиденты F-375.

 Высокие технологии

Высота 360 метров предъявляет особые требования ко всем инженерным системам. То, что прощает небоскреб на пятидесятом этаже, становится критичным на девяносто пятом. В F-375 эти требования обернулись сочетанием технических решений, которое едва ли можно встретить в любом другом небоскребе мира.

Воздух внутри офисного пентхауса полностью обновляется каждые двадцать минут. Система забирает его снаружи на отметках 200 и 320 метров, прогоняет через двухступенчатую фильтрацию и только потом подает в помещения. На такой высоте концентрация выхлопных газов в 15–18 раз ниже, чем у земли, а за счет инженерных систем под стеклянным куполом в центре мегаполиса воздух по качеству сопоставим с загородным.

Климатические установки поддерживают стабильную температуру и влажность круглый год, а автоматика каждый день проверяет состояние фильтров. Но ни один воздуховод не нарушает визуальной чистоты пространства — все коммуникации выведены под фальшпол или скрыты в конструктивных элементах здания.

Система «умный офис» снимает рутинные настройки. Через приложение в смартфоне будущие резиденты F-375 смогут затемнить окна, подобрать освещение под текущую задачу или отрегулировать температуру в конкретной комнате. Свет, шторы, климат — все подчиняется сценариям, которые не требуют участия технического персонала.

Эмоция, ставшая инвестицией

Такие объекты, как бизнес-хаб в Burj Khalifa в Дубае или офисный пентхаус F-375 в «Башне Федерация. Восток», относятся к категории passion investment — покупкам, где эмоциональная ценность не уступает финансовой. Это активы, статусность которых сама по себе работает на рост капитализации компании. Их приобретают не для перепродажи или сдачи в аренду, а для себя и своей команды. Ради ощущения, что мир принадлежит тебе, которое возникает каждый день, когда собственник поднимается на свой этаж.

Для владельца крупного бизнеса трофейный офис становится не просто местом для совещаний, а личным пространством, отражающим масштаб его решений. В таких пространствах нет случайных деталей: от инженерных систем до вида из окна — все работает на то, чтобы напоминать, где именно вы находитесь. И кто вы.

* Инвестиции в страсть

** Открытое пространство