Философия девелопмента: как LEGENDA создает сценарии жизни современной семьи

Девелопер из Санкт-Петербурга, реализующий свой первый проект в Москве, предлагает столичному рынку собственные опыт и философию «дизайна жизни».

Москва и Петербург: темпы и смыслы

— LEGENDA традиционно воспринимается как петербургский бренд. Как вам Москва, оправдала ожидания?

— Безусловно, рынок Москвы интересный, а градостроительная ситуация здесь позволяет значительно больше. Так совпали звезды, что нашим первым проектом стал «Северный порт»: у него сильные отличительные характеристики и по масштабу, и по качеству локации, а также есть мощный градостроительный фундамент, на который органично ложится продукт LEGENDA. 

Но цыплят считают по осени: важно не только зайти в проект, но и завершить его на том уровне, который был заявлен.

— Петербург часто описывают как созерцательный город, а Москва живет в бешеном ритме. Как эта разница отражается в поведении покупателей? 

— Разница ощущается сразу. В Москве темп намного выше, и это чувствуется во всем. Покупатели принимают решения и активнее, и, я бы даже сказал, более агрессивно. Они хорошо понимают, чего хотят, и быстро поняли особенности нашего продукта.

Мы никогда не говорим, что продукт от LEGENDA — это квартира. Речь идет о доме в широком смысле, о той среде, которую мы создаем.

В современном ритме — а в Москве это чувствуется даже лучше, чем в Петербурге — мы часто забываем о том, что для нас действительно важно, а что — просто суета. Поэтому в LEGENDA мы тратим много времени и сил на создание множества решений для жизни, которые в совокупности позволяют человеку понять, подходит ли ему этот дом, хочет ли он проводить в нем больше времени со своей семьей и близкими.

— Локация «Северного порта» кажется неочевидной: и от исторического центра далеко, и от «Сити». Как изменит эту территорию ваша концепция?

— Инвестиционная политика Москвы направлена на децентрализацию столицы. «Северный порт» — яркий пример формирующегося северного кластера. Здесь появится не только жилье, но и деловые центры, а также коммерческая и социальная инфраструктура. В результате нет необходимости постоянно перемещаться в центр города — можно находиться в самодостаточном, интегрированном в город пространстве. От этого выигрывают и транспортная система, и жители, и деловая среда. Возможность ходить на работу пешком — это огромный плюс для жизни в мегаполисе.

— Ваш первый московский объект расположен у воды, как и большинство ваших проектов. Это сознательная стратегия или совпадение?

— Скорее осознанный выбор, чем совпадение, хотя в каждом конкретном случае многое определяется наличием подходящих площадок. Сейчас мы активно готовим к выходу на рынок наш проект совместно с ФСК в их большом кластере Sydney City: у нас там есть несколько участков на первой линии — в более дорогом сегменте. Надеюсь, мы представим их в этом году.

При выборе площадки мы оцениваем ее градостроительный потенциал, перспективы развития локации. Еще один важный критерий — наличие согласованной документации, так как мы предпочитаем не тратить годы на непредсказуемые операции. Когда есть утвержденные градостроительные параметры, ты хорошо понимаешь, каким будет проект и как он интегрируется в городскую ткань. Это позволяет сосредоточиться на продукте, а не на борьбе за исходные условия.

— Насколько важна для вас «история места» в «Северном порту»? 

— Мы изначально понимали ключевые преимущества локации: рядом парк Северного речного вокзала, сам вокзал как архитектурный памятник и действующий речной порт.

И в Петербурге, и в Москве проекты в городских границах сегодня возможны только через сложные и длительные циклы осмысленного редевелопмента, когда на смену одной функции — морально устаревшим промзонам, транспортным площадкам — приходит другая.

В любом крупном городе есть такие неэффективные, но удачно расположенные участки, и город обязан вовлекать их в оборот, стимулировать собственников и девелоперов, устранять «рваные заплатки», трансформировать их в полноценные фрагменты городской ткани. Редевелопмент в этом смысле — это «починка» городского лоскутного одеяла, и задача градостроительной политики — дать таким территориям понятный набор возможностей, в котором сходятся и экономика девелопера, и интересы города.

— Какие еще факторы для вас ключевые при выборе локации?

— Правильная локация либо уже обладает удобной городской средой, либо имеет понятный потенциал для ее формирования.

Цикл проекта у нас занимает не меньше пяти лет, поэтому важно понимать, каким станет город к моменту ввода дома и удастся ли сохранить ту самую бесшовную среду. Если мы видим, что территория развивается в этом направлении, мы готовы вкладываться, понимая, что наш объект станет частью будущего городского пространства и сам будет на него влиять.

Мы создаем продукт с горизонтом жизни около 150 лет, и любая серьезная ошибка фиксируется на десятилетия. В отличие, условно, от партии сосисок, которую можно снять с полок и утилизировать, в нашем деле дом невозможно «выбросить» через месяц. Нельзя просто переделать, снести и перестроить то, что ты уже реализовал. Поэтому ответственность девелопера за принимаемые решения крайне высока.

— Не слишком ли много ответственности сегодня лежит на девелоперах? Или вы разделяете это бремя с властями?

— Я хотел бы видеть такую градостроительную политику и такие принципы взаимоотношений бизнеса и власти, при которых с девелопера требуют качества, одновременно создавая ему условия для того, чтобы он боролся за это самое качество. Не всегда так получается, но, на мой взгляд, развитие городов сильно зависит от способности мегаполиса удерживать баланс интересов. Когда город четко определяет границы своей ответственности и границы ответственности девелопера внутри его площадки, чтобы застройщик мог сосредоточиться на главном — качестве продукта, не отвлекаясь ни на что другое. А все градостроительные вопросы — инженерные, транспортные и социальные — должны решаться на уровне города, помогая застройщику сконцентрироваться на своей ключевой задаче.

Правда сегодня, на фоне не самой лучшей экономической конъюнктуры, даже понимая, как сделать продукт лучше, ты вынужден думать о том, как не сделать его хуже. Рост нестроительных издержек в структуре себестоимости ограничивает возможности для развития качества.

Матрица планировочных решений

— Одним из ключевых преимуществ жилых комплексов от LEGENDA вы называете огромное количество оригинальных планировочных решений. Откуда все это богатство?

— Да, у нас собственный принцип проектирования и большой портфель решений. Когда мы стартовали, в активе было около 250 планировок, сейчас их более 800, и этот пул продолжает увеличиваться. Иногда мы выводим на рынок не только понятные всем «бестселлеры», но и варианты, которые поначалу кажутся спорными или неочевидными, сознательно тестируя вкус покупателя и оценивая его реакцию на новый формат.

Одно из ключевых правил компании — не повторяться. Разумеется, есть наработанные решения и продуктовые стандарты, но каждый новый проект — это шаг вперед с выводами, работой над ошибками и развитием продукта. Демонстрируя эволюцию нашего подхода, мы фактически предлагаем потребителю ответить на вопрос: «Готовы ли вы к решениям, которые смогут открыть что-то, о чем вы раньше даже не думали?»

И московский опыт только укрепил в нас уверенность, что можно двигаться смелее и развивать линейку планировок поверх базового продукта. Мы подбрасываем в рыночный огонь новые планировки — и видим здесь хороший отклик на них.

— Создавая свою матрицу планировок, вы что взяли за основу?

— Сначала мы описали типы домохозяйств (пара без детей, пара с одним ребенком, с двумя детьми и так далее) и их потребности, а после «перевели» бюджетные ограничения и возможности семьи в метры. Для каждого домохозяйства определили, какой функционал минимально нужен в квартире, а что будет добавлять комфорт, после чего поставили архитекторам задачу спроектировать квартиры без оглядки на нормы и стандарты в разном метраже. Параллельно мы изучали и вдохновлялись функциональными решениями, применяемыми в густонаселенных мегаполисах по всему миру — в Японии, странах Южной Америки, — анализируя, как организованы отдельные планировочные узлы.

Так, первые пару лет мы проработали в режиме НИИ. На определенном этапе становилось понятно, что в ограниченном метраже невозможно реализовать обязательный перечень функций, в других случаях, наоборот, квартиры становились чрезмерными, потому что все функции уже реализованы, и дополнительная площадь не добавляла ценности.

В дальнейшем весь планировочный ассортимент мы пропустили через жернова норм и правил, которые «перетерли» половину решений. Так мы набрали тот самый пул первых планировок — 250 вариантов, по несколько десятков на каждый тип домохозяйства в размерной линейке S, M, L и XL. Такой подход к проектированию помогает нашим покупателям понять, что они платят не за абстрактные квадратные метры, где-то растворившиеся в коридорах, а за конкретные абсолютно полезные опции.

Особое место в коллекции наших планировочных решений занимают дизайнерские квартиры, в которых осознанно используются приемы создания эстетичной среды. Один из примеров — квартира с детской гостиной. Если в семье двое детей и каждому выделять отдельную детскую площадью от 15 кв. м, то суммарная их площадь достигает 30 кв. м и более. Мы используем другой прием: общая детская гостиная плюс компактные персональные спальни. По площади это сопоставимо, а по функциональности — эффективнее: у детей есть и приватное пространство, и общая зона для совместных игр. Примеров дизайнерских квартир много — от анфиладных планировок до разных конфигураций мастер-спален с гардеробными и санузлами.

Благоустройство: красота должна быть функциональной

— Как вы подходите к благоустройству, чтобы оно было не только красивым, но и функциональным?

— Многие застройщики делают красивые дворы. Однако визуально эффектные решения могут быть дорогими, но бесполезными, например, если ребенок во всей этой красоте не находит ничего, что соответствовало бы его возрасту и уровню развития. Важно, чтобы жители — и взрослые, и дети — действительно пользовались пространством за пределами квартиры. Если саму квартиру человек может адаптировать под себя, то все, что находится за дверью, житель изменить не в состоянии. Двор, общественные пространства, места общего пользования — все это получается таким, каким это задумал девелопер. Красивый, но нефункциональный объект бессмыслен, а сугубо утилитарный, лишенный эстетики, не вызывает желания им пользоваться.

На наш взгляд, именно в этой части девелопмента есть большой потенциал для развития. Мы постоянно ищем новые способы сочетать функцию и эстетику.

Условно, в доме живут дети разных возрастов. Младшим нужно оборудование для активных игр с контролируемым риском, старшим — пространство для общения и командных игр. То же самое со взрослыми: кому-то важно быстро пройти от входа на территорию дома к своей парадной, а кому-то — провести время в тишине, вдали от детского шума.

Маршрут к дому — отдельный сценарий. Можно заехать в паркинг и подняться на лифте, но мы также сознательно даем человеку возможность пройти через двор, переключиться с активного и динамичного городского пространства на камерное и уютное: воспользоваться «замедляющими» элементами благоустройства, неспешно пройтись, остановиться, посидеть — и только потом подняться в квартиру. Это сильно влияет на качество повседневной жизни.

Три уровня пространства и бесшовность городской среды

— Один из модных сегодня сюжетов — «город в городе». Как вы относитесь к этой концепции?

— Это естественный этап эволюции потребительских предпочтений. Но лично я не ратую за то, чтобы комплекс был абсолютно самодостаточным. Большие парки, прогулочные набережные, транспортная система — всего этого не создать коммерческой застройкой. Да и человек, живущий в мегаполисе, должен ежедневно пользоваться его инфраструктурой, получать и сервис, и эмоции. Если жилые комплексы начинают изолироваться от города, то получается, что мы фактически строим резервации, а это означает, что город не справляется со своей задачей: он недостаточно комфортен и безопасен, поэтому людям хочется закрыться в собственном «микромире», за пределы которого они не выходят.

У человека должно быть три уровня пространства. Первый — весь город; второй — ближний радиус: пекарня у дома, кафе, студия танца, хорошее место, где можно поужинать, — и это все еще городское пространство. А третий — закрытый двор, где безопасно и тебя окружают соседи. Там тихо, и нет никакой излишней инфраструктуры. И уже после этого человек оказывается у себя дома.

Мы исходно придерживаемся правила трех уровней и ищем площадки, где городская роль не будет утрачена, где мы сможем обеспечить ту самую бесшовность города, общественного периметра и приватного двора. В такие проекты имеет смысл вкладываться, тратить силы, работать, понимая, что они станут полезным элементом будущей городской среды.

«Северный порт» — яркий тому пример. Помимо приватной закрытой территории, мы создаем полноценное общественное пространство: у нас запланировано строительство пешеходной набережной, которая станет одной из самых протяженных в столице. Она изначально задумывалась как городская и сквозная, а не как частная территория. Ее задача — связать цепочку разных городских локаций, от уже реализованных проектов до парков и спортивных объектов, в единую пешеходную линию. 

Застройщик ООО «СЗ «Северный порт 7». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.