Реновация по-питерски: чему учит опыт северной столицы | Бизнес | Forbes.ru
$57.51
68.77
ММВБ2051.63
BRENT56.88
RTS1123.24
GOLD1297.31

Реновация по-питерски: чему учит опыт северной столицы

читайте также
От Кузьминок до Арбата: в итоговый список программы реновации вошли 5144 дома +1 просмотров за суткиНалоговые льготы: фонд реновации хотят освободить от налога на прибыль и НДС +2 просмотров за суткиПраво имею: могут ли граждане претендовать на землю под многоэтажками Пора потесниться: приведет ли «реновация» к снижению цен на недвижимость +1 просмотров за суткиРеновация или деградация: кому на пользу новый закон? Путин о сносе пятиэтажек: «Нельзя насильно втаскивать в реновацию» Триллионы инвестиций и политическая проблема. Госдума окончательно утвердила закон о реновации +1 просмотров за суткиИсправленному верить? Проект закона о реновации прошел второе чтение в Госдуме +1 просмотров за суткиМикрорайон Бейлмермеер: как обновляют жилье в Европе +2 просмотров за суткиРеновация пятиэтажек: с какими испытаниями столкнется малый бизнес +2 просмотров за суткиРеновация 2.0. Как сделать программу сноса жилья успешной? Стимуляция продаж: что дает чиновникам и застройщикам реновация жилья Собянин и Лужков: как различаются программы реновации двух московских мэров Ипотека века: будут ли банки кредитовать жилье в пятиэтажках «Операция реновация»: большевистские методы в эпоху частной собственности +1 просмотров за суткиРеновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву +5 просмотров за суткиВне закона: снос пятиэтажек как юридический тупик Сергей Собянин о сносе пятиэтажек: «У нас жилья на одного человека меньше, чем в Токио» Закон о сносе пятиэтажек: Собянин спасает бюджет и надеется на инвесторов Итоги приватизации. Как квартирный вопрос испортил москвичей

Реновация по-питерски: чему учит опыт северной столицы

Фото Виктории Ватановской / ТАСС
При реализации программы реновации Москва может столкнуться с теми же проблемами, с какими столкнулась северная столица при осуществлении схожего проекта: сейчас программа там реализована менее чем на 10% от заявленного объема.

Подход законодателя к предоставлению равнозначного жилья предоставляет больше преимуществ органам публичной власти и инвесторам для реализации данного законопроекта и не отвечает компенсационным принципам, которые должны быть заложены в данный закон. С точки зрения соблюдения конституционной гарантии на защиту частной собственности более уместным является предварительное и равноценное возмещение стоимости жилья при осуществлении его принудительного отчуждения, с обязательным учетом возможности компенсации жильцу стоимости произведенных им улучшений своего жилья, которые он не сможет перенести с собой в новую квартиру. Иначе будет нарушаться баланс интересов жильца, попавшего в программу реновации, и органов публичной власти.

Начиная с 2008 года власти Санкт-Петербурга осуществляли программу реновации хрущевок, которая должна была быть реализована к 2019 году, однако с учетом сложившейся ситуации ее перспективы туманны.

В этой программе принимают участие два застройщика — компании «Воин-В» и «СПб Реновация», которые по проекту должны построить на 23 территориях 8440,4 тыс. кв. м жилья и передать в собственность городу 1012,3 тыс. кв. м для переселения жителей. Однако в настоящий момент программа реализована менее чем на 10% от заявленного объема. Одной из причин такой низкой эффективности стало отсутствие свободных мест для начала строительства домов и объектов социальной инфраструктуры, которые необходимы для расселения жителей сносимого жилья. Помимо уплотнения застройки фактором, существенно сказавшимся на реализации программы, стали многочисленные иски по отмене проектов межевания и планировки со стороны жителей соседних домов.  Основной причиной недовольства граждан стала застройка внутриквартальных скверов, а также разрушение их домов в результате сноса и строительства домов по программе реновации. Верховный суд России встал на защиту прав граждан в данном вопросе, оставив в силе судебный акт Санкт-Петербургского городского суда об отмене проектов межевания и планировки территории квартала.

Отсутствие достаточно продуманного порядка реализации реновации в Москве может повлечь за собой схожие результаты. У жильцов — участников программы реновации могут возникнуть проблемы, связанные не только с нарушением их прав на судебную защиту (обжалование решения о выселении только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения), но и с ситуацией, когда власти города Москвы не смогут создать надлежащие условия для осуществления прав на жилье. В частности, в случае неразумного подхода при реализации программы реновации — ненадлежащей подготовки проектов документов территориального планирования для сдачи новых домов могут возникнуть судебные тяжбы. В итоге это может вылиться в долгие годы ожидания получения жилья как для жильцов, расселяющихся по программе реновации, так и дольщиков, которые приобретают квартиры в данных домах за свои деньги. Это еще больше может усугубить проблему расселения жильцов.

Отметим, что согласно новому законопроекту Фонд содействия реновации жилищного фонда в Москве выполняет функции распорядителя государственного имущества, которое перешло ему по программе реновации.

По сути, принятие законопроекта приведет к тому, что будут созданы возможности по изъятию у любого гражданина, проживающего в том населенном пункте, который войдет в территорию реализацию программы, жилья, возможно даже единственного, которое по основному закону страны является неприкосновенным. Между тем, уважение со стороны государства к частной собственности намного ранее было закреплено в Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Применение подобных жестких мер по принудительному выселению жильцов, отказавшихся добровольно переезжать в новые дома, никак не связаны с интересами национальной безопасности и общественного порядка, экономического благосостояния страны. В данном же случае превалирует государственный интерес, хотя по задумке должно все делаться для населения. Поэтому порядок применения данных мер в вопросе расселения жильцов выглядит как минимум незаконно.  

Стоит обратить внимание на то, что в самом законопроекте не учтено множество аспектов, требующих досконального анализа, для реализации в дальнейшем гражданами своих прав, вытекающих из жилищных правоотношений. Со стороны законодательной власти законопроект по реновации требует серьезной доработки по ряду вопросов.

Так, в законопроекте следует предусмотреть порядок реализации прав залогодержателями на объекты ипотеки при выселении жильцов-залогодателей в новые дома и в то же время сохранение у данных жильцов, добросовестно исполняющих свои обязанности, тех же условий по сделкам перед кредиторам. Соответственно, законопроект должен содержать гарантийные меры в целях снижения возможных неблагоприятных последствий для залогодержателей и залогодателей в результате изменения объекта ипотеки.

Также в законопроекте не прописан вопрос о том, как будут гарантироваться права наследников при реализации своих прав на завещанное жилье или его долю в старой пятиэтажке, попавшей по программе реновации под снос. Получается, в той ситуации, когда в завещании прописана конкретная квартира, но наследник не успел ее принять в результате сноса здания, данное лицо будет попросту лишено имущества, что может сильно ударить по социально незащищенным слоям общества.

Не совсем понятна ситуация с реализацией прав кредиторов в рамках процедуры банкротства на объекты недвижимого имущества, находящихся в собственности должников-банкротов и попавших в программу реновации, в результате реализации которой они были снесены. Особенно это касается кредиторов-залогодержателей, включающихся или включенных в реестр должника-банкрота.

Снос объекта залога в результате реализации проекта реновации в процедуре банкротства неминуемо повлечет утрату статуса залогового кредитора у данных лиц и, соответственно, возможности преимущественного удовлетворения своих требований за счет продажи данного объекта. Это прямо скажется как на имущественном положении подобных кредиторов, так и на распределении голосов кредиторов при проведении собраний кредиторов должника.

Подход законодателя к предоставлению равнозначного жилья дает больше преимуществ органам публичной власти и инвесторам для реализации данного законопроекта и не отвечает компенсационным принципам, которые должны быть заложены в данном законе.

С точки зрения соблюдения конституционной гарантии на защиту частной собственности более уместным является предварительное и равноценное возмещение стоимости жилья при осуществлении его принудительного отчуждения с обязательным учетом возможности компенсации жильцу стоимости произведенных им улучшений своего жилья, которые он не сможет перенести с собой в новую квартиру. Иначе будет нарушаться баланс интересов жильца, попавшего в программу реновации, и органов публичной власти.