Нежадная Москва: продавцы квартир на вторичном рынке не стали поднимать цены
По данным московского Росреестра, в июле было зарегистрировано 14 932 перехода права на жилье на основании договоров купли-продажи (мены). Это на 5,2% меньше, чем в июне. Но при этом, как свидетельствует Росреестр, никогда прежде по итогам второго месяца лета не было зафиксировано большей активности на вторичном рынке жилья. К примеру, в июле 2019 года, до пандемии и «спецоперации»*, было совершено 12 563 сделки.
Несмотря на устойчиво высокий спрос, собственники квартир, в отличие от застройщиков, не стали поднимать цены и до сих пор согласны на торг при заключении сделок, рассказали эксперты, опрошенные Forbes.
Минимальный рост
Средняя цена московской вторичной недвижимости растет крайне медленно, говорят участники рынка. При этом рост связан не с тем, что продавцы просят за свои объекты больше, а с тем, что с рынка уходят наиболее дешевые лоты. «На вторичном рынке была тенденция к росту цен, но связана она была с тем, что все самые доступные объекты были раскуплены, то есть вымывание дешевых объектов привело к росту средней цены», — объясняет генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков.
«Средняя цена квадратного метра в июле по сравнению с июнем повысилась на 1%. Наибольший рост — на 2% —зафиксирован в Западном, Северо-Восточном, Северо-Западном и Южном округах», — подсчитал управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. По его данным, средняя стоимость квадратного метра «вторички» в границах МКАД в июле составила 288 174 рубля.
«За семь месяцев средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы выросла на 3,4%, или на 9300 рублей, — уточняет генеральный директор компании Skolkovo Realty Борис Борискин. — Сейчас средний квадрат торгуется в столице на уровне 287 000 рублей. В ЦАО средняя цена вторичного метра выросла на 2,27%, или почти на 16 000 рублей, до 720 000 рублей».
«Средние цены практически не меняются, — констатирует директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость квадратного метра составляет 276 000 рублей (рост на 0,3% за месяц). На вторичном рынке жилья Новой Москвы средняя стоимость метра составляет 202 800 рублей (минус 0,1% за месяц), в Подмосковье квадратный метр стоит 139 300 рублей (плюс 0,2%)».
При этом часть собеседников Forbes уточняет, что рост цен в июле хоть и был небольшим, но оказался максимальным с начала года. «Согласно индексу стоимости жилья IRN.RU, в конце июля квадратный метр на вторичном рынке жилья старой Москвы подорожал на 1,1%, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Для сравнения: за все первое полугодие 2023 года квартиры в Москве подорожали лишь на 1,2% в среднем».
Торг уместен
Продавцы готовы предоставлять покупателям дисконт, но не очень большой, а получить его становится сложнее, говорят собеседники Forbes. По подсчетам «ДомКлик», средний размер скидки на вторичное жилье в Москве по итогам июля составил 1,6%, а в Подмосковье — 0,5%.
«В июле размер дисконта на вторичном рынке сохранялся на уровне 3-5%, — приводит свои данные Репченко из IRN.RU. — Но после повышения ключевой ставки до 12% уровень скидок, вероятно, увеличится». Клиенты активно торгуются, добавляет Летенков из Агентства инвестиций в недвижимость Москвы: «Часто из-за этого увеличивается срок поиска. Сегодня торг вниз идет тяжело».
«Сейчас 70% продаж на вторичном рынке Москвы совершаются со скидкой, а в июне сделки с дисконтом занимали 80% в общем объеме», — обращает внимание Шлома из «Инком-Недвижимость». «В 2023 году на вторичном рынке недвижимости Москвы наблюдается снижение количества продаж с дисконтом, что свидетельствует о росте покупательского интереса, — резюмирует Борискин из Skolkovo Realty. — Проще говоря, когда спрос высокий, то продавцам не нужно идти на уступки для потенциальных покупателей».
Предложение усыхает
Одна из причин, которая не позволяла продавцам существенно поднять цены, — большой объем предложения, однако он постепенно снижается, говорят эксперты. Объем предложения вторичной городской недвижимости в июле 2023 года составил 43 300 объектов, что на 6% меньше, чем в июне, подсчитал Москатов из «Миэль».
«Объем активного предложения сокращается. За последние четыре недели показатель снизился на 7% , за последние три месяца — на 14%, — добавляет руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — Число лотов снижается уже 10 месяцев».
«Тем не менее, активный спрос все-таки не приводит к тому, чтобы сформировался настоящий дефицит ликвидного предложения, — уточняет Шлома из «Инком-Недвижимость». — Конечно, востребованное жилье быстро вымывается, но взамен на рынке появляются новые объекты, поэтому нельзя сказать, что покупать нечего». По оценкам Шломы, дефицит может образоваться спустя еще пять–шесть месяцев такого активного спроса. Но пока что, уточняет собеседник Forbes, объем нового предложения на рынке практически равен числу продаваемых объектов.
«Срок экспозиции тоже корректируется вниз, но тут снижение выражено слабее, — говорит Попов. — Сейчас средний срок нахождения квартиры в нашей базе — 131 день против 133 дней месяц назад и 138 дней в конце весны».
Ипотечный фактор
Большинство опрошенных экспертов сходятся на том, что эльдорадо высокого спроса скоро закончится, поскольку банки повысят ипотечные ставки для объектов вторичного рынка. Вслед за этим цены могут снова начать снижаться. «Доля сделок с ипотекой выросла до 40,4%», — подсчитала эксперт по недвижимости компании «Этажи» Евгения Койкелова.
«По сделкам «Миэль» на вторичном рынке доля ипотечных покупок составляет порядка 45%, — отмечает Москатов. — Как правило, эффект подорожания ипотечного кредита начинает работать примерно через два-три месяца, так как у всех уже одобренных ипотечников одобрение действует именно на такой период. Однако сейчас актуален вопрос не только на сколько банки поднимут ставки, но и сохранят ли ранее одобренные решения».
Шлома из «Инком-Недвижимость» оценил долю ипотечных сделок в 60%, директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский — в 50-60%. «Сейчас смело можно говорить, что деньги у людей есть и при наличии возможности они стараются покупать без ипотеки», — комментирует ситуацию Летенков из Агентства инвестиций в недвижимость Москвы.
Но когда ставки вырастут, спрос неизбежно пойдет вниз, предупреждают эксперты. «Как это обычно бывает, повышение ключевой ставки может спровоцировать кратковременный скачок спроса на жилье — люди поспешат купить квартиру по старым ставкам, пока они не взлетели, — рассуждает Репченко из IRN.RU. — Изменение ставок по ипотеке банки еще не анонсировали, но они не смогут удерживать их на текущем уровне вечно. Поэтому, вероятно, после всплеска покупательская активность существенно сократится — в первую очередь как раз на «вторичке», где ипотеку никто не субсидирует. На фоне снижения спроса продавцам придется скорректировать цены. На вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может снизиться на 10-15%, если ситуация существенно не изменится».
«Если [ключевая] ставка [на уровне] 12% сохранится на долгое время, то стоит допустить снижение цен на вторичном рынке», — говорит Чернокульский из «Жилфонда», уточняя, впрочем, что считает эту ситуацию маловероятной.
«Август и первая половина сентября, скорее всего, будут отличаться повышенным спросом, поскольку часть банков удерживают ставки и пока сохраняют условия по одобренным заявкам, — прогнозирует Койкелова из «Этажей». — Естественно, скорости сделок вырастут, а продавцы на этот период будут удерживать цены».
«Если весной этого года квартиры на «вторичке» часто были более привлекательным вариантом по сравнению с новостройками (разница в цене метра в сочетании с меньшими затратами на ремонт компенсировали разницу ставок), то в новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6-8% по льготным ипотечным программам на новостройки и 13% и более — по кредитам на жилье в готовых домах, — объясняет Попов из «Циан-Аналитики». — Произойдет смещение спроса на рынок новостроек. Собственникам квартир в недавно сданной «вторичке» придется корректировать ценник в сторону снижения. Этот же тренд мы можем увидеть в сегменте апартаментов, на который не распространяется действие льготных программ».
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.