Чьи интересы столкнулись на «Красном Октябре» и что из этого выйдет | Forbes.ru
$59.15
69.5
ММВБ2151.24
BRENT64.31
RTS1145.68
GOLD1242.74

Чьи интересы столкнулись на «Красном Октябре» и что из этого выйдет

читайте также
+894 просмотров за суткиАмериканский нефтяник Бун Пикенс рассказал, как не потерять оптимизм в 89 лет +7601 просмотров за суткиОсобый подозреваемый. Генпрокурор Чайка хочет забрать дело миллиардера Керимова +1000 просмотров за суткиЗолотые метры. Рынок элитного жилья в Москве оценили в 45,7 млрд рублей +1988 просмотров за суткиТайна «Спасителя». Кто купил полотно да Винчи у миллиардера Рыболовлева за $450 млн +9651 просмотров за сутки«Цифровое золото»: Павел Дуров заработал на биткоинах больше $30 млн +20401 просмотров за суткиПодарок миллиардеру. Рыболовлев начинает стройку на острове Скорпиос +631 просмотров за суткиКина не будет: Александр Мамут не успевает в срок отремонтировать кинотеатр «Художественный» +3449 просмотров за суткиМиллиардер Рональд Перельман рассказал, как обогнать конкурентов +2233 просмотров за суткиБитва на Пресне: экс-глава ВЭБа судится с Олегом Дерипаской из-за Трехгорной мануфактуры +736 просмотров за суткиСоучредитель Facebook стал самым богатым человеком Сингапура +534 просмотров за суткиИнвестиции для миллионеров. Какую недвижимость покупать за рубежом +128 просмотров за суткиИстория Брэда Парскаля, который помог Дональду Трампу выиграть выборы +84 просмотров за суткиПражский торт: семья Бажаевых — крупный девелопер в Чехии +1369 просмотров за суткиСправедлива ли фемида? Усманов напомнил МОК о принципах римского права +26612 просмотров за суткиМиллионы за молчание. В допинг-скандал втянули миллиардера Прохорова +204 просмотров за суткиХит-парад афер с недвижимостью. Как не попасть в кредитный капкан +266 просмотров за суткиБизнес Дональда Трампа теряет одного из ключевых арендаторов +76 просмотров за суткиКиносети Александра Мамута лишились онлайн-продаж на «Звездные войны» +921 просмотров за суткиМиллиардер против дилера. Рыболовлев судится из-за самой дорогой картины в мире +119 просмотров за суткиВладимир Евтушенков потерял больше $100 млн +333 просмотров за суткиПокупателем шедевра Леонардо да Винчи у миллиардера Рыболовлева за $450 млн оказался саудовский принц

Чьи интересы столкнулись на «Красном Октябре» и что из этого выйдет

Фото Виталия Раскалова
Группа «Гута» получила первые разрешения на строительство жилья на территории кондитерской фабрики

Что такое «Красный Октябрь»? Шоколадная фабрика у Кремля. Штаб декабрьских волнений. Студия Земфиры. Бар «Стрелка», где студенты могут оказаться лицом к лицу с миллиардером Александром Мамутом. Загадочный пятачок Москвы, который становится полем самых причудливых экспериментов. Однако с точки зрения бизнесменов Юрия Гущина и Артема Кузнецова, владельцев группы «Гута», «Красный Октябрь» — это на десятилетие растянувшийся девелоперский проект и закопанные сотни миллионов долларов. Недавно забрезжила надежда: правительство Москвы стало выдавать документы на реконструкцию территории фабрики и новое строительство. Удастся ли девелоперам из «Гуты» наконец-то заработать на площадке, за которую они бились столько лет? И что будет с «Красным Октябрем»?

Большие надежды. Летом 2004 года 37-летний Артем Кузнецов, президент многопрофильного холдинга «Гута» и зять его основателя Юрия Гущина, имел все основания пребывать в прекрасном расположении духа. К нему на фабрику «Красный Октябрь» приехал на совещание по строительству нового моста через Москву-реку мэр Юрий Лужков. После совещания Кузнецов объявил: «Гута» договорилась с городом о переносе производства с шоколадной фабрики дореволюционной постройки за пределы Третьего кольца. На освободившихся 5 га земли можно было построить 150 000 кв. м жилья. Это жилье оказалось бы в сотне метров от Кремля и через реку от храма Христа Спасителя, от его продажи можно было бы выручить $2–3 млрд. Есть предварительная договоренность о финансировании стройки с ВТБ. В общем, жизнь Артему Кузнецову явно улыбалась.

Он потратил немало сил в борьбе за этот актив. Кузнецов был президентом компании «Госкинкор-Холдинг» в 2002 году, когда будущая «Гута» собирала кондитерский холдинг из крупнейших предприятий страны. В группу «Объединенные кондитеры» вошли московские комбинаты «Рот Фронт», «Красный Октябрь» и «Бабаевский». Бывшую фабрику «Эйнемъ» Юрий Гущин и Артем Кузнецов сумели увести у менеджмента «Красного Октября» во главе с Анатолием Даурским, сделав то, что не удалось в свое время группе «Менатеп» и команде Юрия Мильнера. О своем неудачном опыте Мильнер даже написал книгу, а Harvard Business School разработала по этому эпизоду специальный кейс. При биржевой цене акции «Красного Октября» $5 Мильнер пытался скупить контрольный пакет акций по $9,5 за акцию на рынке и у трудового коллектива, но Даурский, контролировавший только 12,6% акций, выстоял: предостерег трудовой коллектив от сотрудничества с молодыми банкирами-выскочками и заручился поддержкой столичных властей, дав городу долю — 20% капитала фабрики.

Новые хозяева. За семь лет энергичный директор Даурский, скупая фабрики в разных городах России и наращивая объемы производства, сумел создать на базе «Красного Октября» холдинг, в который входят 43 предприятия. Однако в марте 2002 года созданный на базе государственной инвестиционной корпорации «Госинкор-Холдинг» скупил у миноритарных акционеров-фондов 29% акций, и это стало для директора, выстоявшего против «Менатепа», полной неожиданностью. Он привычно обратился к трудовому коллективу, которому принадлежало 32% акций, однако на этот раз защита не сработала: «Гуте» акции продавали более охотно. В конце концов и сам Даурский продал Кузнецову долю, сохранив место генерального директора. Всю операцию провернули за весну 2002 года.

«Красный Октябрь» вошел в созданный Артемом Кузнецовым холдинг «Объединенные кондитеры» наряду с «Рот Фронтом» и «Бабаевским». Председателем корпорации «Госинкор» тогда был Владимир Чернов, выходец из Национального резервного банка и сослуживец по посольству в Финляндии тогдашнего министра обороны России Сергея Иванова. В том же 2002 году на работу в «Госинкор» пришел окончивший МГИМО младший сын Иванова Сергей. Но корпорация доживала свой век, а созданный на ее базе «Госинкор-холдинг», будущая «Гута», набирал обороты. В конце 2002 года Чернов пересел в кресло председателя совета директоров Гута-банка, подвинув Артема Кузнецова, а в 2003 году после ликвидации «Госинкора» ушел к Иванову в советники. Артем Кузнецов и Юрий Гущин остались владельцами разношерстного набора активов, в который входили предприятия пищевого блока, «Пермские моторы», Гута-банк и многое другое.

Воронья слободка. К моменту «высадки» «Гуты» Болотный остров не был необитаемым. Объектами на нем владели «Роснефть», Сбербанк, группа «Декра», а аборигеном была «Корпорация развития территорий» (КРТ) бизнесмена Юрия Гусева. Гусев с 1980-х годов работал в исполкоме Октябрьского района (к нему относился Болотный остров), а в 1991 году возглавил районное Управление коммунальной собственности. Как чиновник, он распоряжался муниципальным имуществом, а создав в 1992 году компанию КРТ, стал обладателем нескольких участков, в том числе примыкающих к «Красному Октябрю», и большого объема коммерчески важной информации об устройстве инженерных коммуникаций, грунтов и т. д.

Когда летом 2003 года мэр Москвы подписал постановление «О реализации программы «Золотой остров», заказчиком проектирования и строительства всех объектов программы назначили компанию «КРТ-Мегаполис». По программе предполагалось построить 600 000 кв. м недвижимости от стрелки Болотного острова до Большого Москворецкого моста. Но на долю «Красного Октября» приходилось только 50 000 кв. м. Крупные объекты располагались восточнее, инвестором одного из них была сама КРТ.

По словам участника событий из окружения Артема Кузнецова, «подвинуть» КРТ не составило труда: «за Гусевым никто не стоял». Собственники многочисленных объектов острова отказались по призыву КРТ объединиться и совместно финансировать обновление ветхих коммуникаций — требовалось около $550 млн.

Юрий Лужков лишил КРТ статуса заказчика, и тут же пошли разговоры о том, что управляющей компанией станет «Гута-Девелопмент». Тем временем «Гута» с 2004 по 2007 год постепенно выводила со своей фабрики производство, а в 2007 году выкупила у Москвы землю под своими зданиями — за 30 ставок налога на землю под приватизированными предприятиями, заплатив 173 млн рублей за 5 га, каждый из которых на рынке стоил бы $10–20 млн. Параллельно «Гута» проводила архитектурные конкурсы с участием Жан-Мишеля Вильмотта и Нормана Фостера. Площади жилого района увеличивались на бумаге до 150 000 кв. м. На территории микрорайона планировали построить около 400 единиц жилья: в фабричных корпусах — лофты, в новых зданиях — элитные квартиры. На стрелке Болотного все еще выпускали конфеты, когда риелторы уже прогнозировали, что цена квадратного метра в новом проекте «Гуты» превысит $25 000, то есть будет такой же или даже выше, чем в самом дорогом московском районе — на Остоженке.

К 2007 году, когда закончился вывод производства, у «Гуты» были уже утверждены предпроектные предложения и генплан. Однако Юрий Лужков медлил с окончательным согласованием проекта «Золотого острова» и постоянно корректировал его масштаб. До осени 2008 года, когда грянул кризис и свернулись все крупные девелоперские проекты, «Гута» так и не успела выйти на площадку и осталась на зиму с пустующими цехами. Почти пустующими.

Замок богемы. Художник Владимир Дубосарский, который первый открыл на «Красном Октябре» культурный объект «АРТ-Стрелка», начал проводить выставки еще в перестроечные времена, а в 2000-х организовал фестиваль «Арт-Клязьма» на месте заброшенного пансионата, куда съезжались летом ведущие московские галереи и художественный люд. «Я видел в Лондоне, Нью-Йорке, Берлине, как из города выводятся промышленные предприятия и на их месте зарождается художественное пространство, — вспоминает Дубосарский в интервью Forbes. — Я знал Артема Кузнецова и обратился к нему с этой идеей». Так к 1 сентября 2004 года в бывших фабричных гаражах открылась галерея «АРТ-Стрелка».

Другой знакомый Артема Кузнецова, промоутер Андрей Лобжанидзе долго работал в клубе First на Софийской набережной и понимал преимущества района для своего бизнеса: близость к Кремлю и удобный подъезд. «Я смог убедить всех, что именно мы — хорошая реклама для этого острова», — говорит Лобжанидзе. Лобжанидзе с партнерами, вложив $6 млн в реконструкцию помещений, открыли клуб «РАЙ». Вложения окупились за полгода.

До кризиса появление подобных арендаторов можно было считать прихотью Артема Кузнецова, но в 2009-м именно они подсказали, как можно приспособить проект к кризисным условиям и окупать хотя бы коммунальные платежи. «Гута» решила сдать 40 000 кв. м производственных помещений в трехлетнюю аренду по сверхнизким для центра города ставкам $200–400 за кв. м в год, — но с условиями, что ремонтирует помещения сам арендатор.

Сотрудники компаний, которые набрались смелости и пошли на такие условия, любят рассказывать истории, как с потолка на них капала вода, зимой невозможно было согреться, а способы проникновения в офис постоянно менялись, будто в школе волшебства Хогвартс. Однако за год весь массив помещений сняли 80 компаний, деятельность которых не была связана с нефтью или финансами, а удовлетворяла потребности «креативного класса»: студия 3D-дизайна, клуб йоги, студия звукозаписи, хостел и т. д. Ремонт арендованного тогда помещения площадью 600 кв. м обошелся студии графики «Трехмер» в 2,5 млн рублей, и, по словам генерального директора «Трехмера» Андрея Савицкого, вложения уже окупились за счет низкой арендной ставки. «Гута» следила только за наружным оформлением — ставила фонари, очищала улицы.

Бизнес рос, постепенно стали появляться и крупные арендаторы, ориентированные все на ту же территорию. «АРТ-Стрелка» закрылась, не выдержав повышения арендной ставки, зато на месте этой галереи возник Институт архитектуры, медиа и дизайна «Стрелка», который финансируют Александр Мамут и Сергей Адоньев. Руководителем проекта стал основатель журнала «Афиша» Илья Осколков-Ценципер. «Стрелка» закрепила за площадкой звание творческого кластера — здесь проводились лекции, кинопоказы, конференции, а после мероприятия можно было провести вечер в одном из расположенных тут же клубов или баров.

На «Красный Октябрь» обратили внимание инвестор Александр Винокуров и его жена медиаменеджер Наталья Синдеева, арендовавшие шоколадный цех для создававшегося телеканала «Дождь». После добавления в холдинг портала Slon.ru и журнала «Большой город» общая снимаемая ими площадь приблизилась к 2000 кв. м. Еще один крупный арендатор появился в конце 2010 года — технический центр Digital October, соучредителем которого стала группа Ru-Com бизнесмена Михаила Абызова, занимает площадь чуть больше, чем у «Дождя». Средневзвешенная ставка для арендаторов офисов на «Красном Октябре» составляет сейчас около 16 500 рублей за кв. м.

В общем, жизнь на «Красном Октябре» закипела, и не без выгоды для девелопера. Если в 2009 году выручка от аренды составила, по расчетам Forbes, $12 млн, то в 2011-м превысила $30 млн. «Красный Октябрь» был особенно популярен благодаря тому, что творческая вольница организовалась в двух шагах от Кремля, в историческом центре Москвы, месте, приближенном ко всем городским событиям. Во время зимних и весенних акций протеста в 2012 году в ресторанах «Красного Октября» собирались, обсуждая сценарии народных выступлений, лидеры и участники демонстраций.

Оборона острова. «Если у меня отнимут студию, то больше мне в этой стране ловить нечего», — говорит музыкант Земфира в коротком интервью, которое берет у нее Ксения Собчак на каком-то светском событии. Земфира долго искала подходящую для себя звукозаписывающую студию, нашла ее на «Красном Октябре» и записала альбом, но прошлой зимой поползли слухи: мэр Москвы Сергей Собянин разрешил застроить Болотный остров и снести фабричные строения, творческий кластер теперь разгонят.

Действительно, Артем Кузнецов не мог забыть о своем девелоперском проекте, потому что на вывод фабрики, который обошелся «Гуте» в $500 млн, брал кредит и ежегодно платит по нему проценты. Цены на недвижимость, пережив кризис, поползли вверх. Хотя «Гута» несколько раз повышала ставку аренды в помещениях «Красного Октября» и сейчас средневзвешенная цена торговых помещений составляет 18 000 рублей за кв. м в год, построить и продать квартиры с видом на Кремль и храм Христа Спасителя значительно выгоднее.

Землю и помещения фабрики Кузнецов внес в уставный капитал ЗПИФа «Берсеневский», а в прошлом году Градостроительно-земельная комиссия выдала «Гуте» градостроительные планы на три из семи ее участков. Они позволяют реконструировать здание площадью 20 000 кв. м на пересечении Берсеневской набережной и переулка, где находится телеканал «Дождь», и построить элитный дом площадью 5500 кв. м.

Творческий кластер возмутился, применив всю освоенную артиллерию средств выражения протеста. Активисты создали в Facebook группу «Спасем «Красный Октябрь», провели пикет и стали собирать подписи «в защиту творческой среды». В январе 2012 года Ксения Собчак обратилась с открытым письмом к Сергею Собянину и Артему Кузнецову с призывом прислушаться к мнению общественности. «Конечно, построить жилье «luxury-сегмента» — самый простой и самый выгодный девелоперский проект, — пишет Собчак. — Но разве мало в центре Москвы элитного жилья? Разве элитное жилье формирует городскую среду, разве в элитных квартирах с видом на Кремль раскрывается творческий потенциал целого поколения?»

Правильно ли возлагать на «Гуту» ответственность за судьбу арт-кластера? «Мои претензии адресованы не к девелоперу, который размышляет, что ему построить на своем участке, а к городу, — говорит член попечительского совета «Стрелки» Илья Осколков-Ценципер. — Это невероятная возможность создать здесь общегородскую достопримечательность, а не очередной жилой квартал. Другого шанса не будет». Группа «Гута» пока не раскрывает своих новых планов, связанных с «Красным Октябрем». По словам источника, близкого к Артему Кузнецову, никаких конкретных согласований от города у компании пока нет.

Forbes поговорил с представителями девяти компаний, арендующих площади на «Красном Октябре». Из них съехала только одна, клуб йоги, да и то не по инициативе хозяев помещения, а из-за роста арендных ставок. «Когда я летом пришел в отдел аренды и спросил о стройке, мне сказали, что реконструкция начнется через два года, — рассказывает владелец звукозаписывающей студии проекта Umaker Константин Копытов. — Позже я слышал разные слухи: что еще пять лет ничего не будет происходить, что начнут как минимум с дальнего угла, где расположен памятник Петру».

Но похоже, что московские власти все же приняли решение, которое позволит и Кузнецову начать отбивать инвестиции, и творческому кластеру просуществовать еще несколько лет. Как сообщил Forbes пресс-секретарь главы стройкомплекса Москвы Марата Хуснуллина Светлана Мудрая, строительство 25 000 кв. м уже согласовано — возможно, на месте упомянутого здания на углу Берсеневского переулка. Из них 20 000 кв. м приходится на жилую недвижимость. Вопросы сноса зданий будет рассматривать городская Комиссия по достопримечательным местам, то есть дело по остальным объектам может затянуться.

Но инвестор готов ждать, сколько придется, и понятно почему. Подсчитаем: стоимость квартир в переулках Остоженки, которая находится на другом берегу реки, составляет $31 000 за кв. м, жилье на «Красном Октябре» не будет дешевле. То есть просто распродав этот небольшой объем квартир, Кузнецов сможет выручить $600 млн. А если ему удастся добиться согласования 100 000 кв. м, как предусмотрено проектом планировки, выручка может превысить $3 млрд. «Потенциал этого места изучен недостаточно. Никакого смысла продавать его нет. Если бы вы владели Красной площадью и вам предложили ее продать, вы бы согласились?» — иронизирует источник в группе «Гута».

Тем временем арендаторов воодушевляет пример клуба «РАЙ», который закрылся было, а потом открылся под новым названием ICON. «Бывший «РАЙ» — своеобразная гарантия спокойствия, — объясняет владелец хостела Fabrika Роман Сабиржанов. — Вряд ли они стали бы вкладывать свои миллионы в помещение, которое снесут. Впрочем, я, слава богу, успел вернуть свои инвестиции и теперь работаю в прибыль». Чего пока нельзя сказать о владельцах «Красного Октября».

— При участии Елены Березанской

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться