Праздник на улице застройщика: кто получит выгоду от гаражной амнистии

Фото Виктории Вотоновской/ТАСС
Москва. Вид на гаражи в районе Печатники Фото Виктории Вотоновской/ТАСС
Предлагаемая Росреестром и Минэкономразвития «гаражная амнистия» поможет создать в стране новый сектор цивилизованного рынка недвижимости, а упрощение изъятия земель под застройку позволит полностью освободить города от неприглядных территорий нынешних ГСК. Но не приведет ли это к нарушению прав хозяев гаражей? На этот вопрос пока нет однозначного ответа.

Объявляя о «гаражной амнистии», власти заявили, что она способна облегчить жизнь 4,5 млн россиян. Вероятно, во многом это просто громкие слова: жизнь этих миллионов — независимо от того, валяется ли у них в комоде пожелтевшая книжечка членства в гаражном кооперативе или она давно потерялась — не была такой уж сложной. Однако во многом предполагаемая амнистия действительно способна сделать жизнь проще и гармоничнее: она сделает гаражи частью цивилизованного рынка недвижимости, поможет государству консолидировать налогооблагаемую базу, а главное — существенно повлияет на девелоперский бизнес.

Вожделенная земля

На территории Москвы в ее текущих границах гаражей довольно много. Как правило, эти территории похожи на свалки или в лучшем случае на «неорганизованную застройку» и не вызывают симпатии ни у местных жителей, ни у прохожих, ни в особенности у городских властей. При этом во многих районах гаражные комплексы на удивление хорошо расположены. Эти территории вызывают большой аппетит у застройщиков: как хорошо там встал бы жилой комплекс!

Девелоперы, с одной стороны, всегда «охотились за гаражами», однако, с другой стороны, относились к ним с опаской: никогда не было понятно, как их выкупить. Все понимали, что такие попытки чреваты столкновением с толпой полуофициальных собственников, с которой невозможно договориться. В гаражном кооперативе официально может быть 200 гаражей, однако из них собственниками по назначению используется не больше двух десятков, а остальные — сараи, платные стоянки, неофициальные автосервисы. Этот хаос не поддавался здравому смыслу.

Если «гаражная амнистия» наберет ход, через несколько лет можно ожидать изменения ситуации: станет возможен цивилизованный выкуп таких территорий. Можно ожидать появления государственных программ обмена гаражей на машино-места на цивилизованных многоуровневых парковках или в подвалах строящихся жилых комплексов. Несомненно, если гараж станет официальной собственностью его владельца, с ним станет гораздо проще работать.

Закон, налоги, рынок

При этом нельзя сказать, что «амнистия» невыгодна фактическим владельцам. Здесь можно провести аналогию с дачной амнистией. В свое время было построено много загородной недвижимости без документов, которую потом стало возможным ввести в собственность. Это позволило категорически упростить рынок загородной недвижимости. К росту цен это не привело, однако рынок упростился и цивилизовался. И главное, каждый объект приобрел понятную рыночную стоимость, став предметом беспроблемной и защищенной законом купли-продажи.

Рынок гаражей в Москве существует и сейчас: на «Авито» можно найти предложения от одного-полутора миллиона рублей за капитальный гараж до 100 000 за ветхое строение с потерянными документами на дальней городской окраине. Возможно, в результате «амнистии» цены на этом рынке слегка подрастут, появятся брокеры, предлагающие владельцам «упрощенную» легализацию за определенную мзду. Однако в итоге гараж станет официальной недвижимой собственностью, в перспективе возможным объектом ипотеки или банковского залога.

И, разумеется, гаражи станут объектом налогообложения. В этом один из мотивов гаражной амнистии с точки зрения властей, однако этим, мне кажется, государственные интересы не ограничиваются. Амнистия, несомненно, облегчит изъятие тех объектов, собственника которых установить не удастся. Но главным образом она позволит цивилизованно выкупать у собственников гаражные территории, ставя в конечном итоге цель окончательно избавиться от этого неприглядного элемента городской застройки.

Очевидный пример, который в связи с этим приходит на ум, — избавление от уличных киосков, проведенное московскими властями несколько лет назад. Результатом стало заметное улучшение городского ландшафта, однако много споров вызвал вопрос о нарушении прав собственников. Надолго запомнилась фраза мэра о том, что собственники киосков «прикрывались какими-то бумажками». Может ли это повториться в случае гаражей? Конечно, абсолютной гарантии от нарушений закона не существует. Однако само введение собственности на гаражи в легальное поле, предполагаемое «амнистией», даст гражданам больше возможностей для защиты своих прав: вместо «каких-то бумажек» в виде членских билетов ГСК у них будет официальный документ на владение объектом недвижимости. Это хотя бы отчасти гарантирует, что процесс пройдет в цивилизованном русле.