Как региональным застройщикам выжить во времена коронавируса и снижения доходности

Фото Сергея Ермохина / ТАСС
Фото Сергея Ермохина / ТАСС
Жилищное строительство в регионах не выживет без системы государственного заказа. Это единственный быстрый способ поддержать отрасль в условиях снижающегося, а в некоторых регионах отсутствующего платежеспособного спроса, считает президент компании «Интеко» Александр Николаев

Сейчас в России 3369 компаний строят почти 99 млн кв. м. За год (с ноября 2019 года) оба показателя упали: тогда 3771 компании строили 115,8 млн кв. м. В целом падение не выглядит критическим. При этом стоит обратить внимание на статистику по тем регионам, где строят немного относительно миллионных показателей московской агломерации. Так, например, в Республике Алтай, Мурманской области, Мордовии за этот же период объем строящегося жилья сократился в полтора-два раза. В Мордовии и застройщиков стало пропорционально меньше — шесть вместо 11 год назад.

Число строительных компаний падает по всей стране. О растущем количестве банкротств сообщают отраслевые организации. Этот процесс был особенно активным во второй половине 2019 года, когда отрасль полностью перешла на проектное финансирование строительства и продажу квартир через эскроу-счета. По рейтингу крупнейших застройщиков страны и доле их строек в общем объеме ничего не изменилось. На топ-10, как и год назад, приходится почти 20% от всего жилья, которое строится в России. Но в этой десятке всего одна компания не из Москвы или Санкт-Петербурга.

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

К изменению главного отраслевого закона особенно чувствительными оказались небольшие региональные застройщики. Для них сложнее всего перестроиться на работу с механизмом банковского проектного финансирования. Проблема не только в размере компании, но и в ее организации. Скорость адаптации к изменениям зависит от способностей руководства организовать работу таким образом, чтобы соответствовать новым стандартам. Сейчас важно знать не только, как взять кредит, в какой банк обратиться, как пройти все его процедуры. Важно знать, как правильно работать с банком на протяжении всего проекта, сделать отчетность прозрачной, выстроить систему управления рисками, которая даст кредитору необходимую степень комфорта, и так далее — и в конечном итоге вернуть банку деньги.

Для компаний, которые всегда работали без привлечения проектного финансирования и в известной мере бесконтрольно использовали деньги дольщиков, появление контролирующего звена может если не парализовать, то существенно осложнить всю работу. Если посмотреть на рынок трех-пятилетней давности, то по сравнению с сегодняшней ситуацией развитие бизнеса зависело только от порядочности застройщиков. В компаниях с сознательными собственниками средства дольщиков шли на стройку и только после выполнения обязательств перед покупателями — на покупку новых площадок или нужды владельца. В компаниях, которые сейчас относятся к системообразующим, уже тогда был другой уровень корпоративного управления. Он позволил быстрее приобрести новые компетенции по работе с целевым, проектным финансированием.

«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок

Пандемия коронавируса, охватившая мир весной этого года и не отступившая до сих пор, заметно осложнила адаптацию к отраслевым изменениям. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, около половины строящегося жилья в России продается «по-старому», то есть без использования счетов эскроу. Это означает, что интенсивность такого строительства полностью зависит от активности покупателей. Многим покупателям из-за падения доходов не до покупки жилья. Плюс специфические сложности — вроде временного запрета на работу строек или противоэпидемиологических ограничений на перемещение рабочих между регионами (в том числе полное закрытие границ и отсутствие притока иностранной рабочей силы, без которой масштабное строительство просто невозможно).

Продление программы льготной ипотеки оказало существенную поддержку столичному рынку — продажи выросли почти на 70% по сравнению с октябрем прошлого года. Но данные Росстата о продолжающемся весь год падении реальных располагаемых доходов граждан могут указывать на то, что это локальный эффект. А для достаточно существенной части потенциальных покупателей, которые хотели бы улучшить жилищные условия, снижение ставки далеко не всегда делает покупку квартиры более реальной из-за низкого уровня доходов и отсутствия возможности сделать первый взнос при покупке. Прибавьте общее недоверие к застройщикам. Большинство россиян не хотят покупать строящееся жилье — почти 70% опасаются приобретать квартиру в недостроенном доме.

В условиях низкой маржинальности девелопмента в регионах местные застройщики оказались в почти экстремальной ситуации. Например, на проекты, которыми занималась «Интеко» в Ростове-на-Дону два года назад, приходилась четверть годового ввода объема жилья в этом регионе, маржа колебалась в диапазоне 8-10% по EBITDA. В целом низкая рентабельность строительства в регионах ограничивает возможности для достижения показателя национального проекта «Жилье и городская среда». Он уже в стадии обновления ориентиров. Едва ли сейчас актуально говорить об увеличении темпов строительства, достаточных для достижения объема ввода в 120 млн кв. м в год к 2024-му. Согласно озвученным оценкам коллег, чтобы к нему приблизиться, в 2021-2022 годах нужен портфель строящегося жилья в 150-160 млн кв. м.

Пузырь или перегрев: что происходит с рынком недвижимости

Без государственного заказа кардинально исправить ситуацию не получится. Уже озвучена актуальная программа Минстроя по субсидированию ставки в рамках проектного финансирования для застройщиков низкорентабельных проектов: кредитор получит субсидию разницы между величиной ставки по кредиту и ключевой ставкой Банка России. При этом крайне необходима системная работа местных властей по подготовке участков к застройке, в том числе с точки зрения сопутствующей инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной), минимизации административных барьеров. Это могло бы реально усилить федеральные меры и вывести рентабельность на уверенные 10% и выше независимо от региона. Это реально, потому что оптимизирует нагрузку на застройщиков, связанную с расходами на покупку участка, созданием качественной инфраструктуры, расходами на социально-культурные объекты. Но навести новый порядок быстро, к сожалению, очень сложно. Зачастую между любой идеей и ее воплощением есть заметный промежуток времени.

Относительно более быстрый способ поддержать региональных застройщиков — гарантировать выкуп установленного объема построенного жилья. Любому региону необходим новый фонд для расселения ветхого жилья, предоставления жилья очередникам разных категорий и в целом выполнения прочих социальных обязательств. Когда есть гарантия, что государство выкупает фиксированный объем по заранее определенной цене, появляется возможность качественного планирования, расчета себестоимости, которая позволит реализовать проект с маржой. Масштабируя этот подход от региона к региону с учетом местных ценовых особенностей, можно добиться сохранения бизнеса локальных застройщиков.

Дополнительные материалы

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes