К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.

Новости

Реклама на Forbes

Одноэтажный Сочи: почему жилье у моря подорожало на 40% и продолжится ли этот рост

Фото Дмитрия Феоктистова / ТАСС
Продавцы из-за ажиотажного спроса меняют цены по несколько раз в день. Власти планируют запретить строительство многоэтажек с 1 июля. Интерес к индивидуальным жилым домам вырос в два раза

Сначала на 20 000, потом на 30 000 рублей в день 

Цены на жилье в Сочи растут сумасшедшими темпами. По данным ЦИАН (есть в распоряжении Forbes), средняя стоимость квадратного метра новостройки увеличилась на 40% год к году, составив 240 000 рублей (170 000 рублей в 2020-м). Даже в Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке за год увеличилась на 24%, а в Санкт-Петербурге — на 30%, замечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. За апрель квадратный метр в Сочи подорожал почти на 10%.

Это средние показатели, а в некоторых точках цены растут еще быстрее. «Если рост цен на ликвидные варианты в прошлом году по сравнению с 2019-м составил порядка 20%, то цены 2021 года выше прошлогодних на 300-400%. Квартиры в новостройках, продававшиеся по 90 000-100 000 за квадратный метр, теперь стоят в районе 300 000-400 000 за квадратный метр, однако и на них спрос остается высоким», — говорит директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. — У нас были случаи, когда застройщик только за первую половину дня дважды поднимал стоимость квадратного метра, сначала на 20 000 рублей, затем на 30 000 рублей. В итоге те, кто успел приобрести даже небольшую студию площадью 30 квадратных метров, зарабатывали на этом 1,5 млн рублей за день».

Палаццо со скидкой. Италия распродает исторические здания из-за долгов

Реклама на Forbes

Данные застройщиков рисуют схожую картину. «Компания «Альпика Групп» стабильно поднимает цены два-три раза в год, однако, учитывая ситуацию на рынке, в 2021 году изменение цены осуществлялось уже трижды», — говорит руководитель девелоперской группы компаний «Альпика» Шамиль Нунаев. По словам генерального директора риелторской компании Nedvex Юлии Галимовой, в мае квадратный метр в апарт-комплексе «Морская Симфония 2» подорожал на 60% (до 280 000 рублей), в «Лучезарном» — на 45% (480 000 рублей), в «Гранд Роял» — на 110% (950 000 рублей). «Уровень цен зависит от ситуации на рынке жилой недвижимости и от самого объекта. Цена может меняться один раз за месяц, а может и два раза за день», — говорит Галимова. По данным компании, прирост выручки от реализации лотов объекта «Моне» составил 152%, «Лучезарный» — 56%, «Морская Симфония 2» — 57%, «Гранд Роял» — 375%.

На вторичном рынке тоже ажиотаж. По данным ЦИАН, вторичные метры подорожали в среднем на 23% к 2020-му и на 46% к 2019-му. Средняя стоимость квадратного метра составляет 191 000 рублей против 155 000 рублей и 130 000 рублей соответственно. За год Сочи обошел по цене квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербург, вытеснив его на третью строку. Скорой остановки роста цен опрошенные Forbes эксперты не ожидают.

Спрос нереальный

Спрос на жилье в Сочи бьет рекорды. «По итогам апреля количество сделок на первичном рынке выросло на 80% относительно марта и побило рекорд осенних показателей 2020 года. Всего в апреле было реализовано 60 000 квадратных метров жилья, в то время как в конце 2020 года на пике спроса ежемесячно в Сочи реализовывалось примерно 50 000-55 000 квадратных метров», — говорит Галимова. По данным ЦИАН, число просмотров объявлений на покупку квартир в новостройках Сочи в январе-мае в два раза выше, чем в аналогичный период 2020 года, на вторичном рынке — почти в два с половиной раза.

После IPO гендиректор девелопера «Самолет» стал кандидатом в рейтинг директоров-капиталистов

Такой ажиотаж на рынке эксперты объясняют закрытыми границами, появившейся возможностью работать удаленно и возросшей инвестиционной привлекательностью курорта. «С ослаблением курса рубля зарубежная недвижимость оказывается существенно дороже. С учетом стагнирующих доходов населения количество потенциальных покупателей, готовых приобретать квартиру у моря в другой стране, снижается, — замечает Попов из ЦИАН. — Удаленный режим работы позволил многим россиянам переехать в город с более благоприятным климатом, чтобы жить здесь на постоянной основе, а не только в отпуске». Свою роль сыграла и льготная ипотека. Но есть и еще один фактор: искусственное ограничение предложения.

Запрет на многоэтажки

Многие годы Сочи застраивался хаотично. В марте власти объявили, что вводят мораторий на строительство многоквартирных домов в Сочи с 1 июля 2021 года. Запрет, как планируется, будет действовать около двух лет — до создания Генерального плана города, который, по словам вице-мэра курорта Дениса Юрковского, не обновлялся с 2009 года. Ранее мэрия запретила точечную застройку на территории всего Сочи. Все это, по мнению опрошенных Forbes экспертов, привело к истощению запасов жилья и беспрецедентно высоким ценам.

«Сейчас на рынке спрос очень высокий, а предложение продолжает сильно сокращаться по причине введенных ограничений на застройку со стороны администрации города, РНС (разрешения на строительство. — Forbes) не выдаются», — говорит Галимова.

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

По словам Дмитрия Алексеева из «Авито Недвижимости», объем предложения на первичном рынке по итогам первого квартала сократился почти на 40%, на вторичном — на 15%. За апрель количество лотов в новостройках в продаже снизилось на 8% (c 670 до 620), приводит данные ЦИАН. По данным Nedvex, текущий объем предложения на рынке составляет 200 000 квадратных метров. С апрельскими показателями спроса этого запаса жилья хватит на три с половиной месяца.

Чем вызваны запреты? За последние десять лет, по словам Юрковского, в Сочи было построено 4,5 млн квадратных метров жилья без необходимой социальной инфраструктуры — образовался дефицит детских садов, школ и медучреждений. «Ограничения связаны с тем, что Генеральный план города до сих пор не утвержден, а строительство новых инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры не успевает за потребностью города», — объясняет Галимова из Nedvex. После новости о введении моратория компания ускорила процессы проектирования и подачи документов на РНС на некоторых объектах. Часть из них — коттеджные поселки, апартаментные комплексы, реконструируемые санатории — под мораторий не попадут.

Город коттеджей

В силу запрета на строительство высотного жилья вырос интерес к частным домам. «По итогам апреля 2021 года интерес к покупке дач, домов, коттеджей и таунхаусов в городе вырос в 1,8 раза год к году, — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости». — При этом объем предложения в городе стал выше в 1,7 раза относительно апреля 2020 года. Средняя стоимость объекта достигла 19 млн рублей, что в 1,6 раза больше аналогичных отметок прошлого года». По данным ЦИАН, средняя цена дома в продаже в Сочи сегодня — 36 млн рублей при средней площади 260 квадратных метров, годом ранее было 27 млн рублей при средней площади 240 квадратных метров.

Как девелопер «Самолет» помогает миллиардерам и крупнейшим землевладельцам России зарабатывать

«Раньше прирост средней цены был на уровне 7-10%. Сейчас часть тех, кто планировал инвестировать средства в сочинскую недвижимость, из-за роста цен начали переориентироваться на земельные участки и дома. Цены начали активно расти, — рассказывает Быков из «Этажей». — По сравнению с первым кварталом прошлого года средняя стоимость домов в востребованных локациях выросла вдвое, а земельных участков с разрешением на строительство — в пять-десять раз». По словам Быкова, многие сначала обращаются за подбором квартиры, а в итоге, когда анализируют рынок, делают выбор инвестировать в землю. Набирает обороты тренд на покупку больших участков — в целях их последующего деления и перепродажи.

Что дальше 

«Запрет на строительство точечных объектов — это логичное продолжение решения вопроса с возведением многоквартирных домов на землях ИЖС (индивидуальное жилое строительство), что является одной из главных проблем в Сочи, — рассказывает Попов из ЦИАН. — Однако не стоит забывать о том, что свободных площадок в Сочи мало. Вероятно, девелоперы будут рассматривать в качестве новых площадок неиспользуемые сегодня территории домов отдыха, санаториев и прочее. Одновременно запрет точечной застройки простимулирует снос и расселение ветхих домов, на месте которых удастся реализовать проекты комплексной застройки по типу московской реновации».

«Плохая репутация может покупателя отпугнуть»: как Алексей Тулупов зарабатывает и на продаже элитного жилья, и на хлебе

Реклама на Forbes

По мнению Павла Быкова из «Этажей», столь затяжной мораторий на строительство ничего хорошего не сулит. «Городу необходим комплексный подход к строительству, но при этом необходимо соблюсти баланс, чтобы к моменту снятия моратория не оказалось так, что строить будет просто некому, — говорит он. — Поэтому не исключено, что стоит ускорить процесс за счет выделения нового участка под строительство Нового Сочи до решения вопроса с принятием плана комплексной застройки уже существующего города. Естественно, что сделать это не так просто, поскольку свободных земель вокруг Сочи не так много». Попов из ЦИАН напоминает, что выбор у девелоперов ограничен еще и из-за того, что Сочи — район, в котором активны оползни.

Что говорят сами девелоперы? По словам Шамиля Нунаева из ГК «Альпика», принятое решение внесло существенные корректировки в планы компании. «Мы планируем плавный переход от многоквартирной застройки к ИЖС». Кроме того, девелопер участвует в программе по достройке проблемных объектов и переселения горожан из ветхого жилья.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Фотогалерея «Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes»
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media LLC. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2021