К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

«Бизнесмен, не чиновник»: как работает таинственный застройщик «Центр-Инвест»

Жилой комплекс Dialog на Большой Спасской (Фото компании «Центр-Инвест»)
Компания «Центр-Инвест» — крупный московский застройщик с портфелем проектов на 500 000 кв. м и выручкой в десятки миллиардов рублей в год. У компании тысячи дольщиков, но кому она принадлежит, неизвестно. Forbes разобрался, как «Центр-Инвест» получил от города площадки под застройку и после этого перешел в собственность офшор-компаний

В текст были внесены дополнения 29 декабря после получения комментариев адвоката Владимира Столяренко и Александра Бондаренко.

Актриса и телеведущая «Первого канала» Агата Муцениеце не могла и предположить, что ее обычная пробежка в один из майских дней 2020 года закончится в полицейской машине. Маршрут Агаты проходил по району Левобережный в Северном административном округе, и рядом с улицей Фестивальной девушка наткнулась на митинг местных жителей, протестовавших против строительства восьми высотных домов ЖК «Фестиваль парк — 2». Митинговавшие возмущались, что застройщик «Центр-Инвест» вырубает березовую аллею, посаженную в 1960-х участниками Великой Отечественной войны, и отказывается строить детский сад, запланированный в этом районе много лет назад. Муцениеце выложила короткое видео в Instagram и призвала московское правительство обратить внимание на ситуацию, но привлекла к себе внимание полицейских. Они предложили актрисе проехать в отделение, чтобы составить акт о нарушении самоизоляции.

Осенью на сторону протестующих стала Генпрокуратура, посчитавшая, что застройщик получил разрешение на строительство по подложным документам. Но в нескольких инстанциях в суде победил «Центр-Инвест».

 

Созданный еще в конце 1990-х «Центр-Инвест» только недавно стал заметным игроком на рынке столичной недвижимости. Несколько месяцев назад при составлении рейтинга крупнейших застройщиков России Forbes попросил экспертов оценить выручку компании за 2020 год и первую половину 2021-го. Оценки колебались от 50 млрд до 65 млрд рублей. Если бы не сомнения в этих цифрах, «Центр-Инвест» уверенно вошел бы в первую десятку крупнейших застройщиков массового жилья.

«Центр-Инвест» отличает крайняя закрытость. Компания когда-то принадлежала московскому правительству, теперь она не раскрывает своих конечных бенефициаров. Forbes разбирался, как «Центр-Инвест» получил свои проекты и как связан с выходцами из Татарстана, занявшими высокие посты в руководстве города.

Как «Центр-Инвест» получил проекты на 1 млн кв. м

Непривычно теплым для московской зимы днем в самом начале декабря 2009 года бизнесмен и совладелец Avenue Group Сергей Гляделкин переступил порог офиса Контрольного комитета Москвы (Москонтроль) в здании на Воздвиженке. С собой он нес спортивную сумку, набитую наличными. Деньги были мечеными и предназначались столичному вице-мэру Александру Рябинину, возглавлявшему Москонтроль. Как позднее рассказывал на судах Гляделкин, одна из его компаний как генподрядчик московского правительства возводила жилые дома в микрорайоне Левобережный на месте снесенных пятиэтажек, но в начале 2009 года правительство Москвы перестало перечислять деньги, и бизнесмен попытался выяснить у давнего знакомого Рябинина, курировавшего все инвестпроекты с участием города, в чем проблема. Чиновник якобы потребовал у Гляделкина переписать на его дочь нежилое помещение в одном из московских домов, а также выплатить 32 млн рублей. Гляделкин обратился в ФСБ, которая взяла Рябинина в разработку..

Декабрьский визит Гляделкина в Москонтроль не увенчался успехом — охранники не разрешили бизнесмену пронести сумку с наличными в кабинет Рябинина. Но чиновник вскоре все равно оказался на скамье подсудимых. Вину он отрицал, но в 2012 году был признан виновным в мошенничество и приговорен к трем годам условно и штрафу в 1 млн рублей.

Спустя почти десять дет Гляделкин снова оказался в суде – на этот раз на заседаниях по делу подполковника ФСБ Кирилла Черкалина, у которого в 2019 году нашли наличные и драгоценности на 12 млрд рублей. В апреле 2021 года его приговорили к семи годам колонии за получение взятки и мошенничество. Эпизод с мошенничеством как раз связан с Гляделкиным. 

 

По версии следствия (отчасти подтвержденной в признательных показаниях Черкалина), в 2011 году на Гляделкина вышли сотрудники управления «К» ФСБ, занимавшегося финансовой контрразведкой, среди которых был Черкалин. Они якобы предложили бизнесмену на время отойти от бизнеса и переписать свою долю в 49% в компании «Юрпромконсалтинг» на доверенных людей. Эта компания занималась соинвестированием совместно с правительством Москвы стройки в Левобережном, помимо построенных домов у нее был заключенный еще в 2005 году с московским правительством договор на софинансирование строительства порядка чем 200 000 кв. м жилья. А доверенными людьми якобы выступили Владимир Столяренко и Александр Бондаренко, топ-менеджеры «Еврофинанс Моснарбанка», финансировавшего девелоперские проекты Гляделкин.

Сейчас Гляделкин утверждает, что компанию у него похитили. Он также рассказывал «Медузе» (признана иностранным агентом), что под давлением силовиков переписал на банкиров шесть компаний с активами на $1,5 млрд. «Новая газета» связывала с Гляделкиным еще пять девелоперских компаний: «Коттеджный поселок Березка», «Курская площадь», «Водный мир», «Строймаксимум» и «Строй-проект». У всех этих компаний были права соинвестирования с правительством Москвы на застройку участков в центре Москвы, а у «Коттеджного поселка Березка» - еще и на жилой комплекс на Боровском шоссе. Forbes отправил запрос с просьбой о комментариях сыну Сергея Гляделкина (его тоже зовут Сергей, сейчас он управляет юрлицами, входящими в Avenue Group), но не получил ответа.

Жилой комплекс «TITUL на Серебрянической» (Фото компании «Центр-Инвест»)

Партнер адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», Виктория Бурковская, осуществляющая защиту Столяренко и Бондаренко, в разговоре с Forbes утверждает, что Гляделкин и Черкалин говорят неправду. Бывший сотрудник ФСБ заключил со следствием досудебное соглашение и признался в мошенничестве, которое оказалось никак не связанным с происхождением найденных у него денег, так как в результате сюжета с «Юрпромконсалтингом» он не получил никакого материального вознаграждения.

У защиты Столяренко и Бондаренко иная версия случившегося. Еще при правительстве Юрия Лужкова в 2008 году начался большой передел на столичном рынке недвижимости и к 2009 году в результате изменения бюджетного и земельного законодательств мэрия остановила сотни проектов, среди которых оказалась в том числе застройка Левобережного. Мэрия построила всего 5 корпусов из 23, а уже в 2009 году и вовсе признала договор с «Юрпромконсалтингом» ничтожным и отказалась возвращать $20 млн переплаты инвествзноса. К концу ноября 2011 году на момент сделки по продаже 49% долей «Юрпромконсалинга», по проекту уже четыре года ничего не происходило, и уже год как в суде находилось дело против города.

Двадцать второго ноября 2011 года Госдума приняла закон 427-Ф3, который предоставил иммунитет Москве по всем старым контрактам, исключив взыскание каких-либо убытков и процентов с города. Спустя три дня после этого город в суде отказался от мирового соглашения с «Юрпромконсалтингом». Самого же Гляделкина, отмечает Бурковская, никогда не было в числе не только участников «Юрпромконсалтинга», но и среди их владельцев, а долю в 49% купила компания «МХолдинг» предпринимателя Евгения Мартынова, которому уже давно принадлежали 51%.

Слова Гляделкина о активах шести компаний на $1,5 млрд тоже не соответствуют действительности, говорит Бурковская. Все эти компании фактически лишились проектов в 2008 году, у них была отрицательная стоимость и ничего заработать на них было невозможно. Все компании получили в 2006 году проектное финансирование в «Еврофинанс Моснарбанке» под залог 100% долей уставного капитала и 100% прав по всем проинвестированным проектам с городом. Банк входил в группу ВТБ и по инициативе акционеров была создана специальная фирма, которая в феврале 2011 года за счет средств акционеров выкупила у «Еврофинанс Моснарбанка» проблемные кредиты, как «Юрпромконсалтинга», так и других компаний.

Вскоре после того, как новым мэром Москвы был назначен Сергей Собянин, компании начали судиться с городом по искам на 39 млрд рублей за упущенную выгоду. 

«Группа «Еврофинанс» была хорошо юридически вооружена, но мы смогли найти с ними общий язык», — рассказывал в 2014 году глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Схема была проста — городская компания «Центр-Инвест» выкупила права и обязанности по всем контрактам, которые профинансировал банк, за скромные 4 млрд рублей. Эти выплаты, отмечает Бурковская, даже не покрывали величины кредитов – долг шести компаний перед «Еврофинанс Моснарбанком» составлял более 6 млрд рублей.

Бондаренко и Столяренко сейчас проживают в Лондоне. В 2019 году их заочно арестовал российский суд. Однако Интерпол отказал России в сотрудничестве по розыску, сославшись на то, что местонахождение бывших банкиров известно, а преследование cвязано с антикоррупционной деятельностью, кроме того спор носит гражданско-правовой характер с истекшим сроком давности, отмечает Бурковская. А в Якутии у бывших банкиров есть геологоразведочный нефтегазовый бизнес со штатом в 3000 человек, который только в 2021 году выплатил около госкомпаниям и в виде налоговых платежей 15 млрд рублей.

Компания «Центр Инвест» была создана мэрией Москвы еще в 1998 году под названием «Московский городской центр продажи недвижимости» и возводила дома по заказу города. К 2014 году масштаб бизнеса вырос. От заемщиков «Еврофинанс Моснарбанка» «Центр-Инвест» получил семь проектов: на Курской площади, в Хвостовом переулке, на Боровском шоссе, Люсиновской, Костомаровской и Серебряннической улицах, а также в Левобережном. В 2013 году Константин Тимофеев оценивал  объем незаконченных проектов, полученных «Центр-Инвестом» в 1 млн кв.м.

 

Большинство объектов в центре Москвы «Центр-Инвест» получил в собственность по одной схеме: в конце 2014 года права собственности на них оформила мэрия, спустя год передала их в собственность компании «Мосинжпроект», а уже «Мосинжпроект» летом 2016 года расплатился участками и зданиями за покупку дополнительного выпуска акций «Центр-Инвеста». Вскоре после этого компания сменила собственника.

Как «Центр-Инвест» ушел в офшоры

В 2015 году вице-мэр Москвы по строительству Марат Хуснуллин рассуждал о том, что в ближайшие несколько лет город может вывести на IPO холдинг «Мосинжпроект». Эта компания, созданная в конце 1950-х годов как проектный институт, вскоре после прихода Сергея Собянина к власти в Москве превратилась в полноценный инжинирингово-строительный холдинг. В ее состав, помимо «Центр-Инвеста» и ряда проектных институтов, вошли также строительные компании «Мосреалстрой», «Управление развития строительных технологий» (УРСТ) и «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Первая занималась продажей построенной по заказу города недвижимости, вторая и третья — застройкой. Ключевые посты в этих структурах заняли земляки Хуснуллина, который до перехода в правительство Москвы работал министром строительства Татарстана. 

Например, Константин Тимофеев возглавил «Мосинжпроект», кресло руководителя УРСТ получил Владимир Логинов, главой УЭЗ стал Альберт Суниев. На этой должности он фактически руководил «Центр-Инвестом», по отношению к которому УЭЗ выступала как управляющая компания. «Бизнесмен, не чиновник», — характеризует Суниева знакомый с ним девелопер. До переезда в Москву Суниев развивал в Татарстане бизнес по торговле автомобилями. Одной из функций Суниева, рассказывает источник Forbes, была организация встреч Хуснуллина с крупными московскими предпринимателями и девелоперами.

В сентябре 2016 года компанию «Центр-Инвест», получившую участки в Замоскворечье и районе Китай-города, возглавил заместитель Суниева в УЭЗ Андрей Толубаев. А уже через пару месяцев «Мосинжпроект» выставил девелопера на торги. Официальной причиной было желание «Мосинжпроекта» сосредоточиться на развитии транспортной инфраструктуры Москвы. 

Покупатели нашлись быстро. Претендентами на «Центр-Инвест» стали структуры Микаила Шишханова и ООО «Ривьера» Сергея Гордеева, построившая до этого одноименный торговый центр. Победителем на торгах стала «Ривьера», предложившая за «Центр-Инвест» 7,39 млрд рублей. Но Гордеев недолго пробыл собственником девелопера. Сделка между московским правительством и «Ривьерой» была закрыта в июле 2017 года, и одновременно компания Гордеева продала «Центр-Инвест» малоизвестному ООО «СТМ». Судя по отчетности «Центр-Инвеста», новый собственник заплатил за компанию примерно 7,5 млрд рублей, заняв их в банке «Уралсиб». А весной 2018 года банк и «СТМ» заключили договор о переводе долга на «Центр-Инвест».

 

Конечные бенефициары «Центр-Инвеста« с тех пор неизвестны. Учредителем «СТМ» выступает кипрская Reneseco Ltd, которая в свою очередь принадлежит компаниям с Маршалловых и Сейшельских островов. В проектных декларациях «Центр-Инвеста» в качестве бенефициара указан гражданин Бразилии Рафаэль Леффа — при этом на правах косвенного владения. Такое может быть, если компания передана в доверительное управление.

По данным системы «СПАРК-Интерфакс», в 2019–2020 годах «Центр-Инвест» выплатил щедрые дивиденды на 3,5 млрд рублей при чистой прибыли за оба года не более 1 млрд рублей.

Жилой комплекс FoRest жилого комплекса FoRest (Фото компании «Центр-Инвест»)

Вскоре после того, как «Центр-Инвест» сменил собственников, Альберт Суниев вышел из совета директоров компании. Но два источника Forbes на строительном рынке говорят, что глава УЭЗ до сих пор сохраняет влияние. А источник, близкий к застройщику, сообщил, что Суниев регулярно приезжает на объекты «Центр-Инвеста» «как руководитель». В компании не ответили на просьбу Forbes раскрыть конечных бенефициаров, без ответа остался и запрос в УЭЗ.

Как работает «Центр-Инвест»

По данным портала Нашдом.рф, на стадии строительства у «Центр-Инвеста» 13 домов. Восемь из них компания возводит в Левобережном. Кроме того, компания строит ЖК FoRest на Боровском шоссе, два комплекса Titul на Якиманке и в Серебряническом переулке, а также дом «Диалог» на Большой Спасской. По большинству объектов зафиксированы переносы сроков сдачи корпусов.

В последние годы регулирование строительной отрасли ужесточается. С 2019 года девелоперы обязаны хранить деньги дольщиков на специальных эскроу-счетах в банках. Но на большинство объектов «Центр-Инвеста» это правило не распространяется — свои ЖК девелопер строит с гарантиями Фонда защиты прав дольщиков.

 

У девелоперов была возможность не переходить на новую схему со счетами эскроу, признает руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг» Андрей Лихачев. Для этого им необходимо было до 1 октября 2021 года обратиться в надзорные органы с заявлением о выдаче так называемого заключения о соответствии. «Один из критериев, которому необходимо было соответствовать для получения заключения, — степень готовности проекта строительства не ниже определенного процента. В большинстве случаев проект должен был быть реализован не менее чем на 30%», — говорит Лихачев. 

При этом, судя по фотографиям на портале Нашдом.рф, летом 2019 года, когда законодательство об эскроу-счетах вступало в силу, «Центр-Инвест» еще не приступил к строительству большинства объектов. Вот пример: в Серебряническом переулке компания планирует построить 6-этажный корпус ЖК Titul, однако еще не снесла полуразрушенное малоэтажное здание, на месте которого должен появиться дом.

Степень готовности проекта зависит не только от фактической готовности здания, но и от величины затрат, которые понесла компания, говорит Лихачев. «Для определения степени готовности проекта в целом используются два показателя. Первый — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных застройщиком затрат на строительство (определяется по бухгалтерской отчетности строительной компании). Второй — степень готовности проекта, определенная исходя из готовности конструктивных элементов будущего объекта недвижимости (рассчитывается кадастровым инженером). Чтобы определить степень готовности проекта строительства, необходимо сложить первый и второй показатели и разделить полученную сумму на два», — объясняет Лихачев. По его словам, даже если застройщик еще не возвел фундамент, но уже понес затраты не менее 60% от планируемой стоимости строительства, заключив, например, договоры подряда, договоры поставки строительных материалов, он имел возможность строить без эскроу-счетов.

«Таким образом, можно предположить, что для получения заключений о соответствии критериям, позволяющим строить без эскроу-счетов, «Центр-Инвест» предоставил в надзорные органы подтверждение понесенных им затрат на строительство будущих объектов недвижимости. Судить о достоверности финансовых документов АО «Центр-Инвест» и действительной законности строительства без использования счетов эскроу не представляется возможным», — заключает Лихачев.

Кому «Центр-Инвест» продавал проекты

Не все проекты, доставшиеся «Центр-Инвесту» в ходе судебных разбирательств с «Еврофинанс Моснарбанком», девелопер развивает самостоятельно. Как минимум у двух сменились собственники. 

 

Например, компании «Курская площадь» принадлежали права на строительство трехзвездочной гостиницы рядом с Курским вокзалом. В 2014 году этот проект у «Центр-Инвеста» выкупила компания «Эссет Менеджмент», близкая, как писали «Ведомости» и «Коммерсантъ», к «ВЭБ-Инвесту». Сейчас «Эссет Менеджмент» строит у вокзала 21-этажный жилой дом Chkalov. Бенефициары компании не раскрываются, она работает под брендом Ikon Development. «Ведомости» писали о том, что собственником может быть один из основателей ПИК Юрий Жуков.

Еще один объект, с которым расстался «Центр-Инвест«, находится на Люсиновской улице. Это усадьба купцов Сушкиных— А. Б. Кеворкова, построенная, предположительно, на рубеже XVIII и XIX веков. Компания «Строймаксимум», связанная с Гляделкиным и «Еврофинанс Моснарбанком», хотела реконструировать усадьбу и превратить в деловой центр. Но даже после передачи «Центр-Инвесту» здание еще несколько лет стояло с заколоченными окнами, привлекало людей без определенного места жительства, а в 2017 году сгорело. 

Работы в здании начались в 2020-м, недавно завершилась реконструкция фасадов. Судя по данным Росреестра, еще летом 2019 года у здания сменился собственник — его у «Центр-Инвеста» выкупила некая Гафарова Венера Ахатовна. Она же сдала участок под особняком в аренду компании «МРК Плюс», зарегистрированной в Казани. Конечный бенефициар этой компании — Антон Семенов, совладелец инвесткомпании «АкБарс Капитал», доля в которой принадлежит также правительству Татарстана. В прошлом у компаний Семенова были деловые отношения с Венерой Гафаровой, сестрой супруги президента Татарстана Рустама Минниханова Гульсины. Сестры выступают партнерами в ряде компаний, которые занимаются бизнесом, связанным с недвижимостью.

В пресс-службе главы Татарстана не стали комментировать, действительно ли его родственница сейчас владеет зданием на Люсиновской улице в Москве.

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media LLC. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2022
16+