Ускользающие деньги: как владельцы ТРЦ и их арендаторы делят доходы
В пандемийный 2020 год выручка крупнейших владельцев торговой недвижимости, входящих в рейтинг «Короли российской недвижимости» Forbes, упала почти на четверть — до $5,8 млрд. Локдауны и ограничения заставили арендодателей пойти на уступки арендаторам — предоставить скидки или вовсе изменить типы договоров. В 2021 году арендный доход немного вырос, но сами взаимоотношения рантье и арендаторов изменились, похоже, безвозвратно.
Гибридный договор
На сегодняшний день наиболее распространенными стали так называемые гибридные договоры. По их условиям часть платы является фиксированной, а часть — процентом от оборота, говорит президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко. По его словам, размер оборота арендодатель узнает, получив информацию об операциях юрлица, которая хранится у оператора фискальных данных (ОФД). Доступ к этой информации и открывает арендатор арендодателю. Кроме того, оборот можно контролировать через предоставление z-отчетов (отчет по кассовым операциям за день) и кассовых книг ретейлера, добавляет руководитель направления «торговые центры» департамента брокериджа RRG Виктория Тупикова.
Существуют два типа условий гибридных арендных договоров, о них рассказали собственник торговых площадей и представитель федеральной сети общепита.
В одном случае арендатору устанавливается минимальный размер арендной платы, равный примерно 50% от базовых ставок аренды. Например, если полная фиксированная арендная плата составляет 800 000 рублей в месяц за помещение, то при переходе на «гибрид» минимальный платеж — 400 000 рублей, объясняет представитель федеральной сети общепита. В условиях договора указывается, что арендатор платит либо эту минимальную ставку, либо 20% от оборота за месяц в зависимости от того, какая из сумм будет больше. «Это все равно выгодно арендатору: на таких условиях за год платежи составили 9,08 млн рублей, а при полностью фиксированной ставке они составили бы 9,6 млн рублей», — подсчитал собеседник Forbes. Такая схема наиболее характерна именно для общепита, пояснил представитель другой ресторанной сети.
Второй вариант гибридного договора подразумевает, что арендатор платит и минимальную фиксированную часть, и процент от оборота, объяснили два представителя сетевого ретейла. По их словам, фиксированная ставка в этом случае может составлять 5-15% от полной, базовой. Размер процента от оборота зависит от разных факторов: площадь занимаемого помещения, сегмент, в котором работает арендатор, и многое другое.
По данным Knight Frank (есть в распоряжении Forbes), максимальную долю оборота при гибридных договорах платят развлекательные центры и общепит: в среднем она составляет 15%. Немного меньше — до 14% — платят арендаторы небольших (50-300 м2) помещений в основных торговых галереях. Минимальный же процент от оборота (1,5-8%) платят якорные арендаторы, супер- и гипермаркеты и арендаторы больших площадей (450-7000 м2).
Конфликт интересов
Гибридный формат договоров аренды стал компромиссом, поскольку собственники хотели бы, как и раньше, получать гарантированный фиксированный доход, а арендаторы предпочли бы избавиться от фиксированной части и платить только процент, рассказали опрошенные эксперты.
Арендодателей можно понять. «Фиксированные ставки очень важны владельцам торговой недвижимости, особенно ТРЦ, поскольку они связаны долговыми обязательствами перед банками и инвесторами, — объясняет генеральный директор управляющей компании BlackStone S.A.Ricci Евгений Кузьмин. — Кредиторы оценивают исключительно абсолютные величины — базовые ставки аренды, только так можно просчитать доходность объекта на длительном промежутке времени».
У кого-то получается работать по-старому. «Высокие фиксированные ставки еще практикуются, их сохраняют самые востребованные торговые центры, где очень низкая ротация арендаторов», — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
Однако чем выше заинтересованность собственника в конкретном арендаторе, тем раньше его договор аренды переходит на условия процента от оборота, говорит директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. По ее словам, к таким счастливчиками можно отнести «звездных» арендаторов, например MacDonald’s или Inditex (бренды Zara, Bershka, Pull & Bear и другие), а также уникальных операторов, в которых заинтересован конкретный ТЦ.
Ряд арендаторов, напротив, совсем не платят процент от оборота. Это практически вся островная торговля: киоски, вендинг, постоматы и банкоматы. Такие арендаторы приносят торговым центрам порой до 20% дохода и стоят на фиксированных договорах аренды, отмечает президент Magic Group Александр Перемятов. Никогда не переводят на процент банки, туристические агентства и ряд других компаний, которые фактически не реализуют товар, а выступают агентами по транзакциям, говорит руководитель отдела аренды торговых помещений JLL Резеда Садритдинова.
Некоторые арендаторы стремятся перейти на гибридные договоры, но пока не добились успеха. В конце января Национальное фитнес-сообщество заявило, что только 5% арендаторов из фитнес-сферы смогли получить такие условия.
Фитнесу в лучшем случае предлагают какие-то скидки, но не договор от оборота, комментирует ситуацию президент Союза операторов фитнес-индустрии Свердловской области Роман Вальчук.
Скрытый оборот
Переход на гибридные договоры провоцирует некоторых арендаторов скрывать часть оборота от собственников.
Один из способов, которым арендаторы «прячут» оборот, связан с проведением части платежей через наличный расчет, что называется, «мимо кассы».
«Если в магазине или ресторане все время извиняются за то, что карты временно не принимаются, значит, компания прячется— не только от арендодателя, но и от налоговой инспекции, — говорит Кузьмина из Accent Capital. — Такая практика особенно часто встречается в общепите и у ретейлеров, торгующих электроникой и бытовой техникой».
Чаще всего, пожалуй, хитрят все-таки общепите, потому что в этой сфере очень много несетевых компаний и ИП, добавляет Томилин из «Этерны». Все потому, что именно общепиту приходится платить за аренду самые высокие проценты и фиксированную часть, возражает представитель ресторанной сети, поэтому на отдельных точках возможны нарушения. Но несправедливо утверждать, что общепит является самой проблемной сферой, поскольку к махинациям с оборотом прибегают арендаторы из разных отраслей, заключает собеседник Forbes.
Другой способ скрыть оборот от арендодателя — это использование нескольких касс, в то время как арендодателю предоставляются сведения лишь по одной, рассказывает партнер юридической фирмы «Арбитраж.ру» Денис Черкасов. «Если платежи «мимо кассы» незаконны в принципе, то использование второй кассы может нарушать только положения договора с арендодателем, но, например, у налоговой претензий не вызовет», — уточняет собственник и президент Watcom Group Роман Скороходов.
Третий прием, позволяющий снизить арендную плату, — это использование мобильных приложений для оплаты товара. «Представьте, что в магазине вам предлагают дополнительную скидку, если вы просто прямо сейчас скачаете приложение и оформите покупку в нем. Многие так делают», — говорит Скороходов. Совершенная покупка через приложение не попадет в отчет оборота торговой точки и, соответственно, не отразится на арендной плате.
Поток денежных средств через агрегаторы, интернет-заказы и приложения не может быть принят к учету, арендодатель его не видит и теряет доход, объясняет руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.
Ответные меры
Арендодатели в ответ ужесточают контроль.
«Первый инструмент — показатель средней конверсии на магазин. Если у всех обувных магазинов в ТЦ на 1000 зашедших человек было сделано 30 покупок, а в одном 15, то это сигнал, что надо запустить проверку», — объясняет Скороходов из Watcom Group.
У Malltech разработана система выявления махинаций с оборотом. В ней используются данные камер видеонаблюдения, «тайные покупатели» и иные проверки, рассказывает коммерческий директор Malltech Мария Дриц.
«В договоре аренды содержится пункт об ответственности арендатора за занижение оборота — в ответ на нарушение мы имеем право применить санкции», — подчеркивает она.
О привлечении «тайных покупателей» рассказали все опрошенные эксперты. По их словам, этот метод показывает наибольшую эффективность в борьбе с занижением оборота.
«Некоторые наши клиенты просто вешали в магазинах объявление для покупателей: мы оплатим вашу покупку, если вам не выдали чек, просто позвоните по телефону. Даже этого простого шага хватало, чтобы чеки пробивались в соответствии с законодательством», — объясняет партнер, руководитель департамент торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ольга Антонова.
Судебная практика уже есть. Например, в одном споре суд решил, что арендатор обязан включить в оборот данные не только с кассы, но и платежи в приложении и продажи через агрегаторы доставки еды, отмечает Черкасов из «Арбитраж.ру». Суд обязал арендатора выплатить 1,38 млн рублей, которые он пытался сэкономить, не включая продажи через приложение в оборот.
Если цивилизованных способов наказать нарушителя нет, то арендодатели импровизируют. Один очень крупный бренд был пойман со второй кассой в ТЦ. Поскольку юридически наказать ретейлера было сложно, то ТЦ развязал настоящую войну: администрация затеяла ремонт сразу у входной группы, загородила арендатору витрину баннерами, рабочие развели грязь и таким образом вынудили его съехать, приводит пример Перемятов из Magic Group.