К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

Ускользающие деньги: как владельцы ТРЦ и их арендаторы делят доходы

В одном из торговых центров Москвы (Фото EPA/ТАСС)
В пандемию многие ретейлеры добились от арендодателей скидок или перехода на так называемые гибридные договоры. Это как если бы вы снимали квартиру, но не платили фиксированную аренду, а отдавали какую-то долю зарплаты. По сравнению с докризисными временами бизнес и у арендодателей, и у арендаторов усложняется. На какие ухищрения идут обе стороны, чтобы выжить?

В пандемийный 2020 год выручка крупнейших владельцев торговой недвижимости, входящих в рейтинг «Короли российской недвижимости» Forbes,  упала почти на четверть — до $5,8 млрд. Локдауны и ограничения заставили арендодателей пойти на уступки арендаторам — предоставить скидки или вовсе изменить типы договоров. В 2021 году арендный доход немного вырос, но сами взаимоотношения рантье и арендаторов изменились, похоже, безвозвратно. 

Гибридный договор

На сегодняшний день наиболее распространенными стали так называемые гибридные договоры. По их условиям часть платы является фиксированной, а часть — процентом от оборота, говорит президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко. По его словам, размер оборота арендодатель узнает, получив информацию об операциях юрлица, которая хранится у оператора фискальных данных (ОФД). Доступ к этой информации и открывает арендатор арендодателю. Кроме того, оборот можно контролировать через предоставление z-отчетов (отчет по кассовым операциям за день) и кассовых книг ретейлера, добавляет руководитель направления «торговые центры» департамента брокериджа RRG Виктория Тупикова.

Существуют два типа условий гибридных арендных договоров, о них рассказали собственник торговых площадей и представитель федеральной сети общепита.

 

В одном случае арендатору устанавливается минимальный размер арендной платы, равный примерно 50% от базовых ставок аренды. Например, если полная фиксированная арендная плата составляет 800 000 рублей в месяц за помещение, то при переходе на «гибрид» минимальный платеж — 400 000 рублей, объясняет представитель федеральной сети общепита. В условиях договора указывается, что арендатор платит либо эту минимальную ставку, либо 20% от оборота за месяц в зависимости от того, какая из сумм будет больше. «Это все равно выгодно арендатору: на таких условиях за год платежи составили 9,08 млн рублей, а при полностью фиксированной ставке они составили бы 9,6 млн рублей», — подсчитал собеседник Forbes. Такая схема наиболее характерна именно для общепита, пояснил представитель другой ресторанной сети.

Второй вариант гибридного договора подразумевает, что арендатор платит и минимальную фиксированную часть, и процент от оборота, объяснили два представителя сетевого ретейла. По их словам, фиксированная ставка в этом случае может составлять 5-15% от полной, базовой. Размер процента от оборота зависит от разных факторов: площадь занимаемого помещения, сегмент, в котором работает арендатор, и многое другое.

По данным Knight Frank (есть в распоряжении Forbes), максимальную долю оборота при гибридных договорах платят развлекательные центры и общепит: в среднем она составляет 15%. Немного меньше — до 14% — платят арендаторы небольших (50-300 м2) помещений в основных торговых галереях. Минимальный же процент от оборота (1,5-8%) платят якорные арендаторы, супер- и гипермаркеты и арендаторы больших площадей (450-7000 м2).

Конфликт интересов

Гибридный формат договоров аренды стал компромиссом, поскольку собственники хотели бы, как и раньше, получать гарантированный фиксированный доход, а арендаторы предпочли бы избавиться от фиксированной части и платить только процент, рассказали опрошенные эксперты.

Арендодателей можно понять. «Фиксированные ставки очень важны владельцам торговой недвижимости, особенно ТРЦ, поскольку они связаны долговыми обязательствами перед банками и инвесторами, — объясняет генеральный директор управляющей компании BlackStone S.A.Ricci Евгений Кузьмин. — Кредиторы оценивают исключительно абсолютные величины — базовые ставки аренды, только так можно просчитать доходность объекта на длительном промежутке времени».  

 

У кого-то получается работать по-старому. «Высокие фиксированные ставки еще практикуются, их сохраняют самые востребованные торговые центры, где очень низкая ротация арендаторов», — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. 

Однако чем выше заинтересованность собственника в конкретном арендаторе, тем раньше его договор аренды переходит на условия процента от оборота, говорит директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. По ее словам, к таким счастливчиками можно отнести «звездных» арендаторов, например MacDonald’s или Inditex (бренды Zara, Bershka, Pull & Bear и другие),  а также уникальных операторов, в которых заинтересован конкретный ТЦ. 

Ряд арендаторов, напротив, совсем не платят процент от оборота. Это практически вся островная торговля: киоски, вендинг, постоматы и банкоматы. Такие арендаторы приносят торговым центрам порой до 20% дохода и стоят на фиксированных договорах аренды, отмечает президент Magic Group Александр Перемятов. Никогда не переводят на процент банки, туристические агентства и ряд других компаний, которые фактически не реализуют товар, а выступают агентами по транзакциям, говорит руководитель отдела аренды торговых помещений JLL Резеда Садритдинова.

Некоторые арендаторы стремятся перейти на гибридные договоры, но пока не добились успеха. В конце января Национальное фитнес-сообщество заявило, что только 5% арендаторов из фитнес-сферы смогли получить такие условия. 

Фитнесу в лучшем случае предлагают какие-то скидки, но не договор от оборота, комментирует ситуацию президент Союза операторов фитнес-индустрии Свердловской области Роман Вальчук.

 

Скрытый оборот

Переход на гибридные договоры провоцирует некоторых арендаторов скрывать часть оборота от собственников. 

Один из способов, которым арендаторы «прячут» оборот, связан с проведением части платежей через наличный расчет, что называется, «мимо кассы». 

«Если в магазине или ресторане все время извиняются за то, что карты временно не принимаются, значит, компания прячется— не только от арендодателя, но и от налоговой инспекции, — говорит Кузьмина из Accent Capital. — Такая практика особенно часто встречается в общепите и у ретейлеров, торгующих электроникой и бытовой техникой». 

Чаще всего, пожалуй, хитрят все-таки общепите, потому что в этой сфере очень много несетевых компаний и ИП, добавляет Томилин из «Этерны». Все потому, что именно общепиту приходится платить за аренду самые высокие проценты и фиксированную часть, возражает представитель ресторанной сети, поэтому на отдельных точках возможны нарушения. Но несправедливо утверждать, что общепит является самой проблемной сферой, поскольку к махинациям с оборотом прибегают арендаторы из разных отраслей, заключает собеседник Forbes. 

Другой способ скрыть оборот от арендодателя — это использование нескольких касс, в то время как арендодателю предоставляются сведения лишь по одной, рассказывает партнер юридической фирмы «Арбитраж.ру» Денис Черкасов. «Если платежи «мимо кассы» незаконны в принципе, то использование второй кассы может нарушать только положения договора с арендодателем, но, например, у налоговой претензий не вызовет», — уточняет собственник и президент Watcom Group Роман Скороходов.

 

Третий прием, позволяющий снизить арендную плату, — это использование мобильных приложений для оплаты товара. «Представьте, что в магазине вам предлагают дополнительную скидку, если вы просто прямо сейчас скачаете приложение и оформите покупку в нем. Многие так делают», — говорит Скороходов. Совершенная покупка через приложение не попадет в отчет оборота торговой точки и, соответственно, не отразится на арендной плате.

Поток денежных средств через агрегаторы, интернет-заказы и приложения не может быть принят к учету, арендодатель его не видит и теряет доход, объясняет руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.

Ответные меры

Арендодатели в ответ ужесточают контроль. 

«Первый инструмент — показатель средней конверсии на магазин. Если у всех обувных магазинов в ТЦ на 1000 зашедших человек было сделано 30 покупок, а в одном 15, то это сигнал, что надо запустить проверку», — объясняет Скороходов из Watcom Group. 

У Malltech разработана система выявления махинаций с оборотом. В ней используются данные камер видеонаблюдения, «тайные покупатели» и иные проверки, рассказывает коммерческий директор Malltech Мария Дриц. 

 

«В договоре аренды содержится пункт об ответственности арендатора за занижение оборота — в ответ на нарушение мы имеем право применить санкции», — подчеркивает она.

О привлечении «тайных покупателей» рассказали все опрошенные эксперты. По их словам, этот метод показывает наибольшую эффективность в борьбе с занижением оборота.

«Некоторые наши клиенты просто вешали в магазинах объявление для покупателей: мы оплатим вашу покупку, если вам не выдали чек, просто позвоните по телефону. Даже этого простого шага хватало, чтобы чеки пробивались в соответствии с законодательством», — объясняет партнер, руководитель департамент торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ольга Антонова.

Судебная практика уже есть. Например, в одном споре суд решил, что арендатор обязан включить в оборот данные не только с кассы, но и платежи в приложении и продажи через агрегаторы доставки еды, отмечает Черкасов из «Арбитраж.ру». Суд обязал арендатора выплатить 1,38 млн рублей, которые он пытался сэкономить, не включая продажи через приложение в оборот.

Если цивилизованных способов наказать нарушителя нет, то арендодатели импровизируют. Один очень крупный бренд был пойман со второй кассой в ТЦ. Поскольку юридически наказать ретейлера было сложно, то ТЦ развязал настоящую войну: администрация затеяла ремонт сразу у входной группы, загородила арендатору витрину баннерами, рабочие развели грязь и таким образом вынудили его съехать, приводит пример Перемятов из Magic Group.

 

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media LLC. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2022
16+